Эксперт: На отечественном рынке недвижимости уже созданы все предпослыки для оживления ситуации и повышения цен в 2018 году

АрмИнфо. В 2017 году резкой волатильности цен на недвижимость не наблюдалось ввиду отсутствия изменений в себестоимости строительства 1кв.м. жилья. Об этом в беседе с корреспондентом АрмИнфо сообщил председатель корпорации недвижимости <Акцерн> Акоп Багдасарян.

Однако в 2018 году, по мнению эксперта, уже созданы все предпосылки для роста цен и оживления рынка недвижимости. В частности, он отметил, что в следующем году цены на объекты недвижимого имущества могут возрасти до 10% в случае, если шаги правительства с точки зрения повышения экономической активности будут непрерывными, более резкими и смелыми. 

<Недвижимость - это  очень интересный индикатор, показывающий реальную ситуацию в экономике страны, поэтому оживление экономики, безусловно, скажется на повышении цен на недвижимость>, - заметил он.  С этой точки зрения, по мнению А.Багдасаряна, 2018 год станет для Армении определяющим. <Старая методика уже не работает, имитационные шаги полностью себя исчерпали. Поэтому в следующем году следует ожидать реального экономического развития - добровольного или принудительного. Иначе говоря, весь урожай - собран. Чтобы вновь его собрать - необходимо что-то да посеять>, - сказал он.

По словам эксперта, учитывая реализованные правительством определенные шаги в налоговом и таможенном поле с 2018 года выйдут некоторые законы, препятствующие вливанию немалых объемов инвестиций в экономику Армении.  Сегодняшние темпы роста экономической активности не удовлетворительны, в связи с чем на рынке недвижимости наблюдается дефицит спроса. По большому счету эксперт обуславливает это низкой прибыльностью бизнеса, что влияет и на уровень потребления населения.  По его мнению, на неэффективность работы армянского бизнеса влияет ряд разнопрофильных проблем, в частности, связанных с определёнными требованиями налогового законодательства. В этой связи Багдасарян отметил налог на прибыль, который в Армении составляет 26%, тогда как в РФ -  в два раза меньше. Вместе с тем он указал на высокие тарифы на энергоресурсы, газ, уровень бюрократии и другие воздействующие факторы, которые несут свое прямое влияние на организацию экспорта. <При этом, государство должно получать прибыль на час позже, чем сам предприниматель, а никак не наоборот>, - подчеркнул он.  Вместе с тем он отметил трудности бизнеса, связанные с финансовой доступностью. По оценкам эксперта, процентные ставки по бизнес-кредитам не должны превышать 5-6%. Инвестиционная среда также неблагоприятна. <Если посмотреть официальную статистику, объем притока трансфертов в Армению равен оттоку финансов из страны. Если бы инвестиционная среда была благоприятной - отток был бы минимальным>, - заметил он. В целом, по мнению Багдасаряна, в Армении нарушена сама эволюция бизнеса - микробизнес не перерастает в малый, малый - в средний и средний - в крупный, заметил он. При этом Армении присуща централизация бизнеса и финансов, что не может не отражаться на рынок недвижимости.

Говоря о рынке аренде недвижимости, Багдасарян отметил, что  в среднем за последние годы сделки по аренде ежегодно растут на 15-20%.  При этом он не исключил, что в разрезе последующих 5 лет,  учитывая перспективность туризма, в Армении будет внедрена культура арендного жилья, что сегодня имеет место быть в  развитых странах. Камнем преткновения может стать только неразумная авиационная ценовая политика.  Изменения в условиях ипотечного кредитования также внесли некоторые положительные сдвиги. В частности, ипотечный портфель компании, по словам эксперта, возрос на 20%. Однако, проблема высоких процентных ставок все еще остается актуальной.

Примечательно, что сегодня на оживление рынка недвижимости Армении влияет участие Диаспоры. <Если бы мы исключили сделки с недвижимостью, которые заключаются из-за рубежа - картина, на самом деле, была бы очень печальной>, - подчеркнул он. Свыше 50% сделок приходится на Диаспору, или благодаря финансированию извне, заметил глава Акцерна. 

Меж тем, по данным Госкомитета кадастра недвижимости РА, среднерыночная стоимость жилья в Армении за 9 месяцев 2017г упала на 4,2% годовых - до 177.4 тыс. драмов/1 кв.м. За отчетный период многоквартирки в среднем за год подешевели на 3,8% - до 174.6 тыс.  драмов/1 кв.м. В частности, цена квартиры в Ереване снизилась за год на 3,4% - до 265.4 тыс. драмов/1 кв.м., а в регионах - на 5,2% - до 83.7 тыс. драмов/1 кв.м. 

Между тем, цены на частные дома в среднем упали на 4,5% до 180.2 тыс.  драмов/1кв.м. Так, в регионах стоимость 1 кв.м. частного дома снизилась за год на 2,2% - до 88.8 тыс. драмов, а в столице - на 5,3% - до 271.5 тыс. драмов. 

В общей сложности, цена 1 кв.м. столичной жилой недвижимости (многоквартирки и частные дома) снизилась в годовом разрезе на 4,4%, составив в среднем 268.4 тыс. драмов.

По данным Госкадастра, самые высокие цены на квартиры в Ереване традиционно удерживает община Кентрон (Центр) - 441.3 тыс.драмов/1кв.м. в среднем, с  годовым ростом на 3,1%. Далее следует Арабкир, где цена на многоквартирки зафиксирована на уровне 345.7 тыс.драмов/1кв.м., при годовом спаде на 3,2%. В данных общинах также традиционно фиксируются самые высокие цены на частные дома: Кентрон - 476.1 тыс. драмов /1кв.м. (с годовой неизменностью) и Арабкир - 381 тыс. драмов/1кв.м. (с годовым спадом на 0,5%).

Самые низкие цены на жилье в столице неизменно сохраняются в Нубарашене, где 1 кв.м. квартиры в  отчетный период стоил 156.6 тыс.драмов (годовой спад на 0,4%), а частного дома - 150.3 тыс.  драмов (годовой спад на 0,3%).

В регионах, наиболее высокие цены на частные дома зафиксированы в курортном городе Цахкадзор (Котайкская область) - 301.8 тыс.  драмов/1кв.м. (годовой спад на 1%). Далее следуют: Абовян (Котайкская область) - 156.2 тыс.  драмов/1кв.м. (годовой спад на 0,7%) и Вагаршапат (Армавирская область) - 150.7 тыс. драмов/1кв.м. (годовой спад на 1,6%). В регионах по ценам на квартиры лидируют также три вышеуказанных города: Цахкадзор - 290 тыс.  драмов/1кв.м. (годовой спад  на 0,8%), Абовян - 150.8 тыс. драмов/1кв.м. (годовой спад на 2,7%) и Вагаршапат - 136.2 тыс. драмов/1кв.м. (годовой спад на 11,7%).