Виген Барсегян: Тем, кто берет ипотеку, советую несколько месяцев пожить на 50% от своих доходов

АрмИнфо. Арэксимбанк-группа Газпромбанка почти 10 лет работает на рынке ипотечного кредитования.  На сегодня банк является участником Национальной Ипотечной программы (ЗАО РКО “Национальная ипотечная компания”), а также госпрограммы в рамках сотрудничества с ЗАО РКО “Доступное жилье молодым”. Банк кредитует и по собственной ипотечной программе, кредиты выдаются на приобретение, застройку или ремонт квартир и особняков. Какова сегодня ситуация на рынке ипотечного кредитования? На этот и другие вопросы корреспонденту ИА АрмИнфо отвечает Заместитель Генерального директора ЗАО “Арэксимбанк-группа Газпромбанка” Виген Барсегян. 

До прихода первой волны глобального кризиса в Армении наблюдался относительно высокий спрос на рынке жилья  и высокие цены на недвижимость.  Строительство характеризовалось двузначными цифрами темпов роста, что обеспечивало внушительный рост данной отрасли в ВВП. С 2009 года ситуация кардинально изменилась, частное жилищное строительство резко сократилось, а цены на жилье стали снижаться.К примеру, по данным Госкомитета кадастра недвижимости РА за 2008-2013гг. на рынке недвижимости Армении цены замедлили темпы роста с 24,6% до 4,2%. Какие факторы, на Ваш взгляд, способствовали снижению, как финансовый кризис отражается на рынке жилья и на ипотеке, и что нам ожидать в ближайшей перспективе?

Этому способствовало много факторов: снижение деловой активности в стране, инфляция, приведшая к заметному подорожанию жизни, падение потребительского спроса. Сокращение сделок на рынке недвижимости обусловлено и спадом российских трансфертов, составляющих львиную долю доходов населения, а также ростом миграции. Все это, конечно, влияет на общую картину рынка ипотеки. Необходимо упомянуть одну немаловажную деталь. До первой волны глобального финансового кризиса стоимость жилья в Армении была сильно завышена и только в последние годы стала приобретать реальные очертания. 

Сегодня картина, в общем, тоже не радует: объемы ипотечных кредитов, выданных кредитными учреждениями республики, очень малы, а предложение на рынке жилья значительно превышает спрос. Но все же есть сдвиги и в последнее время можно говорить о некотором оживлении на рынке недвижимости. Я имею в виду, оживление темпов строительства по программе, финансируемой  правительством РА. Строительство такого рода домов идет очень активно, а квартиры раскупаются еще на стадии проекта. Хотя, в общей картине этот показатель пока незначителен и указывает лишь на стабилизацию рынка, которая происходит после падения цен на недвижимость в долларовом выражении в результате девальвации нацвалюты в декабре прошлого года. Напомню, что драм за октябрь-декабрь 2014 года девальвировался по отношению  к доллару на 15%.

Приведу последние данные Госкомитета кадастра недвижимости РА. На сегодняшний день  среднерыночная стоимость жилья в Армении за январь-май 2015 года возросла на 0,7%, это было обусловлено в большей степени подорожанием многоквартирных домов в регионах - на 2,7% - до 86.4 тыс. драмов/1кв.м, в меньшей степени - в Ереване - на 0,1% до 274.2 тыс./1кв.м. Частные дома в столице и регионах за этот промежуток времени сохранились на уровне 286.7 тыс. драмов/1кв.м и 89.8 тыс. драмов соответственно. В годовом выражении квартиры в Ереване и регионах подорожали на 0,2%, а цены на частные дома не изменились. Число сделок с недвижимостью в Армении, заключенных в мае 2015 года, составило 15400, сократившись по сравнению с началом года на 20,3%, aв годовом выражении - на 14,3%.

Отвечая на ваш последний вопрос относительно прогнозов по рынку, могу сказать, что обвального падения цен на недвижимость или массового выброса квартир на рынок в ближайшее время не будет.

Какие сегодня существуют льготы по ипотеке?

Первое, как я говорил выше, это кредиты молодым семьям. Они выдаются по льготной ставке на следующих условиях: если членами семьи являются супруги, суммарный возраст которых не превышает 60 лет, то государство берет на себя оплату 2% (в Ереване) – 4% (в регионах) от 10,5%, по которым банк дает кредит. Таким образом, молодой семье ипотечный кредит обходится в 6,5%-8,5% годовых. 

Второе. С 1 января 2015 года вступила в силу поправка в “Закон о подоходном налоге”, которая вводит механизм взаимозачета суммы налоговых выплат заемщика с процентными выплатами по ипотеке. Данный механизм значительно облегчает заемщику процесс погашения задолженности по ипотеке. К примеру, если ты живешь и работаешь в Армении, получил положительное решение от банка, то сумма твоего подоходного налога раз в три месяца идет на покрытие выплат по рассчитанным от кредита процентам. Хочу отметить, что пока льготы  распространяются только на тех, кто приобретает жилье на первичном рынке, то есть, от застройщика или при строительстве собственного дома. Таким образом, поправка решает две задачи: во-первых, гражданам оказывается содействие в приобретении жилья на льготных условиях, во- вторых, государство  стимулирует  развитие строительного бизнеса. Считаю, что нужно сделать все возможное для увеличения числа пользующихся этой льготой.

Почему в Армении ставки по ипотеке выше, чем на Западе?

Во-первых, средства, которые привлекают местные банки значительно дороже. Во-вторых, в отличие от западноевропейских стран, Армения пока еще остается страной с большими рисками, что тоже влияет на стоимость заемных средств.

Какими на Ваш взгляд должны быть оптимальные условия кредитования ипотеки?

Сегодня условия следующие: первоначальный взнос - 30%, максимальный срок -15 лет, ставка - 10-14% годовых. Идеальными условиями для ипотеки мне представляются следующие: первоначальный взнос - 10%, срок – 20-30 лет, процентная ставка – не выше 9% годовых в драмах, 6-7% в долларах. Хочу верить, что в будущем эти условия станут реальностью. 

Зачем ипотечному заемщику страхование от несчастных случаев и внезапной смерти - фактически страхование жизни?

Подобный страховой полис традиционно предлагается страховщиками и выгодно всем сторонам кредитного договора, поскольку позволяет избежать многих проблем и рисков. Как правило, ипотечный кредит оформляется на достаточно длительный срок. В течение этого времени в жизни заемщика может многое измениться. Несчастный случай, болезнь или травма могут привести к тому, что заемщик окажется нетрудоспособным – временно или даже постоянно. В такой ситуации почти неизбежно снизится уровень его дохода, следовательно, ухудшится и платежеспособность. А страховой полис гарантирует своевременное погашение обязательств перед банком и облегчает заемщику долговое бремя на период выздоровления. То есть, риск того, что заемщику придется продавать заложенное жилье, чтобы расплатиться с банком по кредиту, сводится к минимуму. Рассмотрим самый пессимистический сценарий – внезапная смерть заемщика. В этом случае ответственность за погашение кредита ложится на плечи его наследников и может стать для них непосильной ношей. При наличии же соответствующего полиса, покрывающего риски, подобные проблемы решает уже страховая компания: она расплачивается с банком по кредиту своего клиента.

Для кредитора выплата страховой компании по страховому случаю – более быстрый и предпочтительный способ возврата выданных заемных средств, нежели продажа заложенного имущества с торгов. При наличии страхового полиса заемщик может быть уверен в том, что в случае серьезных проблем со здоровьем он получит финансовую компенсацию и помощь в обслуживании долга. Банк, со своей стороны, также получает дополнительные гарантии возврата кредитных средств.  

Влияет ли на решение Банка в принятии положительного решения кредитная история клиента?

Кредитная история клиента является одним из основных факторов, влияющих на положительное решение банка о предоставлении любого кредита. В случае ипотеки, учитывая долгосрочность кредита, кредитная история заемщика, наряду с показателями оценки его платежеспособности, также тщательно изучаются со стороны банка.

Какой совет Вы дадитетем, кто пока не определился, брать ипотеку или нет? Какие важные моменты нужно учитывать?

Прежде всего, трезвооценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе, не только на текущий момент, но и на длительное время, ведь ипотека является долгосрочным обязательством.  Перед тем, как взять кредит, стоит провести подробный анализ своих постоянных расходов, учесть все ежемесячные траты вашей семьи, будь то, коммунальные платежи, расходы на транспорт, питание или расходы на детей, иначе выплата кредита за жилье станет непосильным бременем. Могу предложить своего рода стресс-тест: попробовать несколько месяцев пожить на 50% от своих доходов. Это поможет понять, сможете ли вы осилить ипотеку. Еще один совет, если ваши доходы формируются только от заработной платы, избегайте ипотечных кредитов в валюте. Колебания курсов валют являются неоправданным дополнительным риском для Вас и могут привести к факту неспособности обслуживания долга по ипотеке. 

Примечание. По данным ежеквартального Финансового Рейтинга Банков Армении, подготовленного ИА АрмИнфо, в суммарном кредитном портфеле банков доля ипотечного кредитования составляет на 1 июля 2015 года 8,2%, против предкризисных 13% (на 1 июля 2008г). По банковской системе объем ипотечного кредитования на эту дату составил 176.1 млрд драмов или $372.7 млн с годовым ростом на 16,2%, при почти нулевых квартальных темпах (рост лишь на 0,6%). В качестве сравнения отметим, что в предкризисный период динамика была весьма внушительной: к 1 июля 2008 года ипотечный портфель банков вырос в годовом разрезе в 2 раза, при квартальном росте на 21,7%.