Հինգշաբթի, 15 Ապրիլի 2010 18:17
Հայաստանում բնակարանային ֆոնդի կառուցվածքն ու տիրող իրադրությունը փոփոխության կարիք ունեն
ԱրմԻնֆո. ՙՎԱՇԻՆԳԹՈՆ ՔԱՓԻԹԱԼ՚ ունիվերսալ վարկային կազմակերպության գլխավոր տնօրեն Արմեն Խաչյանի հարցազրույցը ԱրմԻնֆո գործակալությանը
Պրն.Խաչյան, ի՞նչ միտումներ են այսօր իշխում հիպոթեկային վարկավորման շուկայում, և Ձեր կանխատեսումներով, առաջիկայում ինչպե՞ս կփոխվի իրադրությունը:
2009 թվականը հիպոթեկային շուկայի համար միանշանակ չէր, շուկայի ստագնացիան շարունակվեց մինչև սեպտեմբերի ավարտը, որից հետո, չորրորդ եռամսյակում շուկայի բացասական տրենդը փոխարինվեց վարկավորման ծավալների էական աճով: Շուկայի նման դինամիկան պայմանավորված էր մի քանի գործոններոով, մասնավորապես, Ազգային հիպոթեկային ընկերության գործունեությունով, ինչպես նաև բնակելի անշարժ գույքի պոտենցիալ գնորդների գնային սպասումներով: Ներկայումս այդ սպասումներն արդեն սպառվել են և ընթացիկ տարվա հունվար-փետրվար ամիսներին սեզոնային գործոնների հետևանքով ընդհատված շուկայի ակտիվացումը վերականգնվում է: Ես համարյա վստահ եմ, որ առաջիկա ամիսներին հիոպոթեկային շուկայի ակտիվությունը կաճի, սակայն 2008 թվականի մակարդակին հասնել չի հաջողվի, քանի որ ընթացիկ տարում հասունացել է բնակարանային ֆոնդի վերարտադրության պրոբլեմը, որի կառուցվածքն ու տիրող իրավիճակը փոփոխման կարիք ունեն: Ներկայումս էլիտար նորակառույցների շուկայում առաջարկը չի ծածկում գոյություն ունեցող պահանջարկը, հետևաբար, ավտոմատ կերպով կրճատվում է պահանջարկը, սահմանափակելով այդ հատվածի դինամիկ զարգացումը: Օրինակ, վերջին մի քանի ամիսներին գնված բնակարանների ընդհանուր թվաքանակում նորակառույցների բաժինը կազմել է ընդամենը 10 տոկոս:
Ի՜նչ սցենարով կզարգանա բնակելի անժարժ գույքի գների դինամիկան մինչև 2010 թվականի ավարտը
Բնակելի անշարժ գույքի գների անկման տեմպերի դանդաղում դիտվում էր նաև անցյալ տարի: Այսօր բնակարանների գները կայունացել են և մինչև տարեվերջ նշանակալից փոփոխությունների պետք չէ սպասել: Լավատեսություն է ներշնչում նաև այն հանգամանքը, որ բնակելի անշարժ գույքի առք ու վաճառքի գործարքների փաստացի գներն այսօր չեն տարբերվում դրանց շուկայական գներից: 2007-2008 թվականներին այդ հարաբերակցությունը կոպտորեն խախտվել էր և հաճախ, բնակարանի առք ու վաճառքի գները էապես գերազանցում էին դրանց իրական գները: Էլիտար նորակառույցներում մեկ քառ.մետր մակերեսի գներն այսօր տատանվում են 320-380 հազ.դրամի սահմաններում: Իսկ բնակելի անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում մեկ քառ.մետրի գինը կազմում է 270-290 հազ.դրամ:
Ավելի երկարաժամկետ ապագայում, որոշակի գործոնների ազդեցության տակ, կարո՞ղ են արդյոք գները թռչել, հասնելով 2007-2008 թվականների մակարդակին: Ինչպիսի՞ դերակարաթյուն կունենա այս հարցում Սփյուռքը, որը մինչճգնաժամային փուլում շուկայում պահանջարկ էր ձևավորում:
Այսօր ակտիվորեն քննարկվում է այն տեսակետը, որ հայ-թուրքական սահմանի բացումը կարող է բերել բնակարանային շուկայի էական թանկացման: Այդ հանգամանքը կարող է դառնալ գների մինչև 2008 թվականի մակարդակ բարձրացման պատճառ, սակայն ոչ այնքան կարճ ժամանակահատվածում, ինչը տեղի ունեցավ 2007-2008 թվականներին, երբ շուկայի գները մի քանի ամսում կտրուկ բարձրացան: Առաջիկա մի քանի տարում գների աճը կլինի աստիճանաբար, զուգակցվելով մակրոտնտեսական իրավիճակի բարելավման հետ: Ինչ վերաբերվում է Սփյուռքին, ապա կարծում եմ, որ նրա դերը, եթե այսօր պահանջարկի ձևավորման գործում փոքր ինչ ընկել է, մոտ ապագայում կվերականգնվի:
Դուք նշեցիք, որ այսօր գոյություն ունի բնակարանային ֆոնդի վերարտադրության պրոբլեմ: Ի՞նչը կարող է լուծել այդ պրոբլեմը, մոտ ապագայում կվերականգնվե՞ն արդյոք շինարարության տեմպերը:
Շուկան ակնթարթորեն է արձագանքում կոնյունկտուրայի ցանկացած փոփոխությունների: Շուկային իմպուլս կարող են հաղորդել կառավարության կողմից իրականացվող սոցիալական նշանակության միջոցառումները: Առանց աջակցության չպետք է մնան նաև կառուցապատողները, որոնք, լավ կլիներ, որ փոքր ինչ մեղմեին իրենց գնային քաղաքականությունը, ինչը կբերեր քաղաքացիների գերադասությունների փոփոխության` մայրաքաղաքի կենտրոնից հեռու գտնվող նորակառույցների օգտին:
Պրն.Խաչյան, ինչքանով է արդյունավետ Հայաստանի վարկային շուկայի մասնակիցների կողմից օգտագործվող հիպոթեկային վարկավորման մեծանիզմները, խստացված չե՞ն արդյոք վարկավորման պայմանները, մասնավորապես, կանխավճարները կամ տոկոսադրույքները:
Ֆինանսական ճգնաժամի ֆոնի ներքո հիպոթեկային վարկավորման պայմանները խստացվեցին ամբողջ աշխարում: Այդ խստացումները մեր շուկայում գործող պայմանների համեմատ կարող են մեր հաճախորդների համար համարվել շքեղություն: Մասնավորապես, եթե մինչև ճգնաժամը արտասահմանյան երկրներում քաղաքացիները կարող էին հիպոթեկ ստանալ առանց կանխավճարի, ապա ճգնաժամի պայմաններում, հիպոթեկային վարկերով կանխավճարները աճեցին մինչև 5%, այն ժամանակ, երբ մեզ մոտ, այժմ, կանխավճարը կազմում է վարկի 30%-ը: Սակայն հիպոթեկային վարկավորման մեր մեխանիզմը, որը վերջին մի քանի տարիներին շուկայի կողմից շտկվել է, ապացուցեց ճգնաժամային երևույթների նկատմամբ իր ամրությունը, ինչը չի կարելի ասել մինչև ճգնաժամն արտասահմանում, զարգացած տնտեսություն ունեցող երկրներում կիրառվող հիպոթեկային մեխանիզմների մասին: Ես չեմ պնդում, որ մեր երկրում գործող վարկավորման պայմանները լիովին ընդունելի են և համարժեք, կարելի էր, օրինակ, կանխավճարն իջեցնել մինչև 20%, սակայն այդ փոփոխությունը կարող է տեղի ունենալ աստիճանաբար, որպեսզի տեղի չունենա հակառակ երևույթը, երբ շատ կարճ ժամանակահատվածում գները կտրուկ աճում են: Դեռևս ճգնաժամից առաջ էինք մենք խստացրել հիպոթեկային վարկավորման պայմանները, գործնականորեն անփոփոխ թողնելով սպառողական վարկավորման պարամետրերը: Արդյունքում,ճգնաժամի պայմաններում ժամկետանց վճարների բաժինը հիպոթեկային պորտֆելում բավականին ցածր էր` սպառողական վարկերի պորտֆել համեմատ:
Դուք հանդիսանում եք ՙԵրիտասարդ ընտանիքներին մատչելի բնակարան՚ պետական ծրագրի մասնակից: Այդ ծրագիրը մեծ արձագանք է գտել մայրաքաղաքի բնակչության շրջանում, և շատերն իրենց դժգոհությունն են արտահայտում ծրագրի պայմանների առնչությամբ: Ի՞նչ ակնկալիքներ ունեք այդ ծրագրից, և կարո՞ղ են արդյոք վերանայվել այդ պայմանները:
Ծրագիրը մեկնարկել է ընթացիկ տարվա մարտ ամսին և պիլոտաժային փուլի համար նախատեսված 3 մլրդ դրամի տեղաբաշխման արդյունավետությունից կախված, պայմանները կարող են և վերանայվել: ՙԵրիտասարդ ընտանիքներին մատչելի բնակարան՚ պետծրագրի շրջանակներում մենք արդեն մի քանի հայտ հաստատել ենք: Հաճախորդների հոսքը շատ մեծ է, սակայն կան մի շարք գործոններ, որոնք մեծ մասին կմաղեն, մասնավորապես, կանխավճարի չափը, որը սահմանված է բնակարանի 30%-ի չափով, քանի որ շատ ընտանիքներ ի վիճակի չեն լինի վճարել այդ անհրաժեշտ կանխավճարը, ինչպես նաև բնակարանի արժեքը, որը չի կարող գերազանցել 16 մլն.դրամը: Այս բոլոր պրոբլեմները, ինչպես նաև առաջարկությունները մենք կներկայացնենք համապատասխան քննարկումների ժամանակ:
Կուզենայի նշել, որ, ի սկզբանե, այդ ծրագրի ողջ իմաստը կայանում է նրանում, որպեսզի բնակարանով ապահովվեն մայրաքաղաքի կենտրոնից հեռու գտնվող, կամ շրջաններում ապրող երիտասարդ ընտանիքները, որտեղ 16 մլն.դրամով կարելի է լիովին ազատորեն ձեռք բերել բնակարան: Նպատակային այս ծրագիրն ուղղված է քաղաքացիների առանձին խմբերի բնակարանային պրոբլեմի լուծմանը, մասնավորապես այն քաղաքացիների, որոնք ընտանիք կազմելու մտադրություն ունեն, սակայն, դրա հետ մեկտեղ, չունեն համապատասխան պայմաններ: Չէ՞ որ, հաճախ, հատկապես բնակարայի խնդիրն է, որ հանդիսանում է նման ընտանիքների հիմնական պրոբլեմը: Հիպոթեկային վարկավորման շրջանակներում, ի տարբերություն վարկավորման մյուս ձևերի, փոխառուի մոտիկները կարող են հանդես գալ վարկի գծով համափոխառուի դերում: Նման այդ հնարավորությունից կարող են օգտվել նաև ՙԵրիտասարդ ընտանիքներին մատչելի բնակարան՚ ծրագրի պոտենցիալ մասնակիցները:
Պրն.Խաչյան, վարկային շուկայի որոշ մասնակիցներ գտնում են, որ տոկոսային սուբսիդավորումը աճակցության այնքան էլ լավ ձև չէ, քանի որ կարող է բյուջեի համար որոշակի ծանրաբեռնություն ստեղծել: Ինչպիսի՞ն է Ձեր տեսակետն այս հարցում:
Այդ մասնակիցների կարծիքի հետ ես այնքան էր համամիտ չեմ, քանի որ ընդունվող ամենամյա բյուջեյի մեջ մտնում են նաև սոցիալական ծրագրերի իրականացման ծախսեր, այսինքն այդ ծախսերը նախապես պլանավորվում են կառավարության կողմից: Այլ բան է, երբ կառավարության ֆինանսական աջակցությունը նախապես պլանավորված ավելի փոքր չափերից վերածվի ավելի մեծ գումարների: Նման դեպքերում, դա կարող է երկրի բյուջեյի համար հանդիսանալ լրացուցիչ ծախս, ստեղծելով որոշակի ծանրաբեռնվածություն: Մյուս կողմից, սուբսիդիաների չափերն այդքան էլ մեծ չեն, մանավանդ երբ հաշվի առնենք, որ կառավարության կողմից սուբսիդավորվող երկու տոկոսային կետը գործում է միայն առաջին ամսին, իսկ այնուհետև, վարկի մարման ընթացքում սուբսիդիայի դրույքաչափը նվազում է:
Բանը նրանում է, որ տոկոսադրույքի սուբսիդավորումը, ի տարբերություն ներգործության մյուս մեթոդների, կրում է պարբերական բնույթ` կառավարությունն ամեն տարի իր լուման է ներդնում մեր բնակչության սոցիալական պայմանների բարելավմանը: Բացի այդ, տոկոսադրույքի սուբսիդավորման դեպքում պետական աջակցության չափը բավականին բարձր է, քան մյուս դեպքերում, երբ աջակցությունը կրում է եզակի բնույթ:
Զրույցը վարեց Էլիտա Բաբայանը
ԱՎԵԼԱՑՆԵԼ ՄԵԿՆԱԲԱՆՈՒԹՅՈՒՆ
Փորձագետ․ Հայաստանում էլեկտրաէներգիայի սակագների զսպումը կրում է խիստ ժամանակավոր բնույթ
Քաղաքագետ․ ԵԱՏՄ-ից Հայաստանի դուրս գալը կհանգեցնի նրա կախվածության ադրբեջանական և թուրքական շուկաներից
Արթուր Ավետիսյան․ Ապագա ԱԷԿ-ի մոդելի ընտրության շուրջ բոլոր մտորումները խոսակցություններից այն կողմ չեն գնա, քանի դեռ չկա ռազմավարական զարգացման տեսլական
ATI.SU․ Հայաստանում միջազգային բեռնափոխադրումների պահանջարկը 30%- ով աճել է
ՔՊ-ը Կենտրոնական բանկի խորհրդի անդամի պաշտոնի համար առաջադրել է Արմեն Քթոյանի թեկնածությունը
Հայաստանն ու Ֆրանսիան դիտարկում են տեխնոլոգիական ոլորտում համագործակցության ընդլայնման հեռանկարները
Հայաստան ներմուծվող ցորենի ավելի քան 99,9%-ը ստացվում է Ռուսաստանից