Երկուշաբթի, 21 Մարտի 2011 18:00

Կանխավճարի բացակայության պրոբլեմը կլուծի ապահովագրությունը

ԱրմԻնֆո. Հայաստանի Հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների Ասոցիացիայի նախագահ Գևորգ Բոսոյանի հարցազրույցը ԱրմԻնֆո լրատվական գործակալությանը

Պրն.Բոսոյան, վերջերս Ասոցիացիան ներկայացրեց մի նոր հիփոթեքային պրոդուկտ, որը մեր համաքաղաքացիներին կօգնի լուծելու հիփոթեքով անհրաժեշտ կանխավճարի բացակայության հարցը: Պարզաբանեք, խնդրեմ, նոր պրոդուկտի ֆունկցիոնալ առանձնահատկությունները:

Նախքան նոր պրոդուկտի ֆունկցիոնալ առանձնահատկություններին անցնելը կնշեի, որ Ասոցիացիան ապագայի համար իր առջև դրել է մի քանի նպատակ, որոնցից ամենակարևորը հիփոթեքային վարկերի մատչելիության բարձրացումն է: Ուսումնասիրելով հիփոթեքային վարկավորման միջազգային փորձը եկանք եզրակացության, որ այդ հարցում մեզ կօգնի հիփոթեքային պրոդուկտների նոր գործիքների և հիփոթեքային վարկավորման մեխանիզմների ստեղծումը: Ի՞նչն է այսօր մեր համաքաղաքացիներին խանգարում հիփոթեքի օգնությամբ գնել բնակարան: Առաջին հերթին, կանխավճարի բացակայությունը: Պոտենցիալ շատ վարկառուներ, ունենալով բավականաչափ եկամուտներ, որոնց մակարդակը թույլ է տալիս սպասարկել հիփոթեքային վարկերը, չունեն վարկի ստացման համար անհրաժեշտ կանխավճարի գումարը: Նման վարկառուներին օգնելու համար մենք որոշեցինք ապահովագրական ընկերությունների հետ ստեղծել մի համատեղ պրոդուկտ, որն ի դեպ, լայնորեն կիրառվում է աշխարհի շատ երկրներում: Այդ պրոդուկտի ներդրումը թույլ կտա նվազեցնել կանխավճարի չափերը:

Ինչպես մեզ հայտնի է, նոր պրոդուկտը կիսով չափ նվազեցնում է կանխավճարի չափերը…

Այո, դա այդպես է: Նշեմ նաև, որ նոր պրոդուկտը նախատեսում է վարկի միայն 15 տոկոսի ապահովագրություն և բացառապես այն ժամանակահատվածի համար, որի ընթացքում ապահովագրված գումարը կմարվի վարկառուի կողմից:

Արդյո՞ք այդ առավելություններն այդքան կարևոր են վարկառուի համար, հիփոթեքային վարկի սպասարկման առումով:

Արտակարգ կարևոր են, քանի որ հիփոթեքային վարկերի չափերը մեծ են, հետևաբար, մենք օգնում ենք մեր քաղաքացիներին մասնակիորեն լուծել կանխավճարի բացակայության խնդիրը, իսկ որոշ դեպքերում նրանց օգնում ենք տնտեսել որոշակի գումար, միաժամանակ լուծելով նոր գնված բնակարանի վերանորոգման հարցը ևս: Բանը նրանում է, որ մեր շատ համաքաղաքացիներ բնակարանները գնում են ապրելու համար ոչ պիտանի վիճակում, քանի որ առանց չվերանորոգված վիճակում դրանք ավելի էժան են, հետևաբար, կանխավճարից բացի նրանց անհրաժեշտ են լինում նաև լրացուցիչ միջոցներ այդ բնակարանը վերանորոգելու համար:

Միջազգային պրակտիկայում բավական ակտիվորեն է կիրառվում հիփոթեքային վարկի համալիր ապահովագրությունը, որն ընդգրկում է` վարկառուի աշխատունակության, գրավի առարկայի և տիտուլի ապահովագրությունները: Հատկապես ո՞ր ռիսկերից պետք է կապահովագրվեն նոր պրոդուկտի շրջանակներում:

Հիփոթեքային վարկավորման հետ կապված ապահովագրության տեսակները բազմաթիվ են: Ինչպես նկատեցիք, արտասահմանում բավական ակտիվորեն է կիրառվում հիփոթեքային վարկի համալիր ապահովագրությունը: Մասսայականություն է վայելում նաև հիփոթեքային վարկի չմարման ապահովագրությունը, երբ ապահովագրվում է վարկի ողջ գումարը, մարման ողջ ժամանակահատվածի համար: Մեր վարկառուների համար նման տարբերակը կարող է լուրջ ֆինանսական բեռ դառնալ, հետևաբար, Հայաստանում այդ սխեմայի իրականացման մասին խոսելը դեռ վաղ է:

Ե՞րբ կավարտվի նոր պրոդուկտի մշակումը:

Մենք նախատեսում ենք պրոդուկտի մշակումն ավարտել այս տարվա երրորդ եռամսյակի ավարտին:

Իսկ նոր պրոդուկտի կամ ապահովագրական պոլիսի գինն արդեն որոշվա՞ծ է:

Պրոդուկտի գինը դեռ որոշված չէ: Այդ և նյուս հարցերով կզբաղվի Ասոցիացիային կից հատուկ ստեղծված աշխատանքային խումբը: Այնուամենայնիվ, կարող եմ հաստատել, որ նոր պրոդուկտի գինը վարկառուի համար լրացուցիչ ֆինանսական բեռնվածություն չի առաջացնի, քանի որ ինքը, պրոդուկտը ապահովագրողների համար լուրջ ռիսկեր չի պարունակում, հետևաբար, գինն էլ կլինի համեմատաբար ցածր: Չէ՞ որ ապահովագրական պատահարը վրա է հասնում միայն այն դեպքերում, երբ վարկով մարումների չիրականացման ժամանակ տեղի է ունենում գրավադրված գույքի բռնագրավում և դրա հետագա իրացում: Եվ եթե գրավադրված գույքի իրացումից ստացված գումարը բավարար չի լինի հիփոթեքային վարկն ամբողջությամբ ծածկելու համար, ապա ապահովագրական ընկերությունը շահառուին, այսինքն բանկին, պարտավոր կլինի վճարել ապահովագրական հատուցումը:

Ավելի քան 6 տարի հիփոթեքային շուկայում զբաղվելով մասնագիտացված գործունեությամբ ինձ համար խորթ չեն դարձել վարկառուների պրոբլեմները և շատ լավ եմ հասկանում, որ կանխավճարի բացակայությունը նրանց համար լուրջ խնդիր է: Այս խնդրի լուծումը թույլ կտա մեծացնել հիփոթեքային վարկավորման ծավալները:

Անկասկած, պրոդուկտը հետաքրքիր է, իսկ միթե՞ նման մեկ նորարարությունը կարող է էակապես փոփել շուկան: Հավանաբար հարկավոր է ունենալ նման գործիքների մի ամբողջական արսենալ…

Ես Ձեզ հետ լիովին համամիտ եմ, որ նորամուծությունը կտրուկ չի փոխի ներկայիս իրավիճակը: Սակայն, մեր զրույցի սկզբում ասացի, որ ապագայի համար Ասոցիացիան իր առջև մի քանի խնդիր է դրել, որոնցից ամենագլխավորը հիփոթեքի առաջնային շուկան ապահովելն է հիփոթեքային վարկավորման նոր պրոդուկտներով և մեխանիզմներով: Դա մեզ հնարավորություն կտա գցել նաև հիփոթեքային վարկավորման երկրորդային շուկայի հիմքերը: Չէ՞ որ, մինչև չձևավորվի հիփոթեքային արժեթղթերի շուկան, մեզ չի հաջողվի բարձրացնել հիփոթեքային վարկերի մատչելիությունը, մասնավորապես, իջեցնել դրանց տոկոսադրույքները, երկարաձգել մարման ժամկետները և շատ այլ բաներ:

Նշված պրոդուկտի ներդրումից հետո Ասոցիացիան իսկույն կսկսի զբաղվել հաջորդ մեխանիզմի մշակումով, մասնավորապես, հիփոթեքային վարկավորման կուտակային ծրագրով: Այդ մեխանիզմի օգնությամբ պոտենցիալ վարկառուն կարող է բանկում կուտակել կանխավճարի համար անհրաժեշտ գումարը և ստանալ զեղչեր հիփոթեքային վարկը ձևակերպելիս:

Ի դեպ, տոկոսադրույքների մասին… Դրամա-վարկային քաղաքականության շարունակվող խստացումը չի խախտի հիփոթեքային պորտֆելի մեծացման հետ կապված Ձեր պլանները:

Հիփոթեքային վարկավորման տոկոսադրույքները դրամա-վարկային քաղաքականության շարունակվող խստացումների լույսի ներքո դեռևս որևէ փոփոխությունների չեն ենթարկվել: Դեպի աճի կողմը միտումներ ես դեռ չեմ նկատում, քանի որ բանկերին հաջողվում է ռեսուրսներ հայթհայթել և բնակչության վարկավորումը շարունակել շուկայում գործող տոկոսադրույքներով: Թե ինչ կլինի հետո` ժամանակը ցույց կտա: Այնուամենայնիվ, ձեռքերը ծալած նստելն ու փոփոխությունների սպասելը ճիշտ չէ: Անձամբ ես տրամադրված եմ լավատեսորեն և կարծում եմ, որ մեր Ասոցիացիան և նրա մասնակիցները, բնական է, Կենտրոնական բանկի աջակցությամբ, կկարողանան հաջողությամբ իրականացնել այդ նպատակները: Նշեմ նաև, որ նոր պրոդուկտների մշակման գործում իր աջակցությունը ցույց կտա Միջազգային Ֆինանսական Կորպորացիան (IFC): Նրա օգնությամբ աշխատում ենք Հայաստան բերել արտասահմանյան մասնագետների, որոնք նմանատիպ պրոդուկտների մշակման հարուստ փորձ ունեն:

Ո՞ր ապահովագրական ընկերությունները կներգրավվեն այդ գործընթացներին:

Մասնակցել կարող են բոլորը, ինչպես նոր պրոդուկտների մշակմանը, այնպես էլ դրա հետագա իրականացմանը: Ներկայումս Ասոցիացիայի անդամ են 4 առաջատար ապահովագրական ընկերություններ, դրանք են` <Ռոսգոսստրախ Արմենիա>, <Կասկադ Ինշուրանս>, <Սիլ Ինշուրանս> և <Նաիրի Ինշուրանս> ապահովագրական ընկերությունները: Բոլորն էլ պատրաստ են մասնակցել նոր պրոդուկտի մշակմանը և բնական է, որ կներգրավվեն աշխատանքային խմբում:Դա մեզ թույլ կտա բազմակողմանիորեն ուսումնասիրել նոր պրոդուկտի իրական ներուժը, լավ հասկանալ մեր հնարավորությունները, դժվարությունները և ռիսկերը, որոնց հետ կարող է բախվել Ասոցիացիայի մասնակիցներից յուրաքանչյուրը: Մենք արդեն ստացել ենք Մեգառեգուլյատորի նախնական համաձայնությունը և կանենք ամեն ինչ, որպեսզի ծրագիրը գործարկվի հաջողությամբ:

Պրն. Բոսոյան, հիփոթեքային շուկայի ծավալները, զարգացած երկրների համեմատ, ծիծաղելի են: Այստեղից կարելի է ենթադրել, որ, գործնականում, հիփոթեքային շուկա չունենք, իսկ եթե ունենք, ապա այն չի զարգանում…

Ես համաձայն չեմ, որ Հայաստանում հիփոթեքային շուկան չի զարգանում: Ճիշտ է, այն զարգանում է դանդաղորեն, բայց դա ունի իր սուբյեկտիվ, ինչպես նաև օբյեկտիվ պատճառները: Հիփոթեքային շուկայում տիրող իրավիճակը կախված է երկրի ընդհանուր տնտեսական կոնյունկտուրայից, շատ է կախված նաև համաշխարհային տնտեսությունում ընթացող գործընթացներից: Մեր հիփոթեքային շուկան չի կարող զարգանալ մի պայմաններում, երբ շատ երկրների տնտեսություններ ապրեցին ու շարունակում են ապրել լուրջ ճգնաժամային ցնցումներ, երբ ֆինանսական շուկայի համաշխարհային առաջատարները լուրջ ֆինանսական կորուստներ են կրում: Այնուամենայնիվ, եթե հիփոթեքային շուկայի ընթացիկ իրավիճակը համեմատենք մի քանի տարի առաջվա իրավիճակի հետ, ապա կարելի է տեսնել բավականին լուրջ փոփոխություններ դեպի լավը, ինչպես մարման ժամկետների, այնպես էլ տոկոսադրույքների գծով:

Ներկայումս ամենակարևորը դա հիփոթեքի երկրորդային շուկայի ձևավորումն է: Այստեղ կարևորագույն դեր պետք է խաղա նաև Ազգային հիփոթեքային ընկերությունը, որը, ինչպես գիտեք, զբաղվում է հիփոթեքային վարկերի վերաֆինանսավորմամբ: Տարեվերջին այդ ընկերությունը նախատեսում է կազմակերպել հիփոթեքային պարտատոմսերի թողարկում: Դա թույլ կտա շուկա ներգրավել ավելի շատ երկարաժամկետ ռեսուրսներ:

Ովքե՞ր պետք է այսօր ներդնեն հայկական հիփոթեքային արժեթղթերում:

Այն ինստիտուցիոնալ կառույցները, որոնք ի վիճակի են ձևավորել երկարաժամկետ ռեսուրսներ: Մեր երկրում նման կառույցներ կարող են հանդիսանալ ապահովագրական ընկերությունները, որոնց հաջողվեց երկրում պարտադիր ապահովագրության ներդրման շնորհիվ ձևավորել որոշակի դրամական պահուստներ: Այդ միջացների մի մասը նրանք կարող են ներդնել հիփոթեքային արժեթղթերում:

Պրն.Բոսոյան, վերադառնանք տոկոսադրույքներին: Ենթադրենք, որ կանխավճարի պրոբլեմը լուծվեց, իսկ ի՞նչ պետք է անել բարձր տոկոսադրույքների պրոբլեմի հետ: Վերջիվերջո, դրանք ե՞րբ կսկսեն իջնել: Չէ՞ որ հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելով մենք եռակի անգամ ավելի ենք վճարում…

Մեր զրույցի սկզբում ես ասացի, որ պրոբլեմները քիչ չեն: Այսօր բանկերն ունեն էժան միջոցներ ներգրավելու լուրջ պրոբլեմներ, ինչը խանգարում է նրանց իջեցնել երկարաժամկետ վարկերի տոկոսադրույքները: Մինչև երկրում չձևավորվի հիփոթեքային վարկավորման երկրորդային շուկան, մենք չենք կարող խոսել ցածր տոկոսադրույքներից և երկար ժամկետներից: Իսկ ի՞նչը մեզ կօգնի ստեղծել այդ երկրորդային շուկա: Առաջին հերթին, դա հիփոթեքի կայուն զարգացող առաջնային շուկայի ստեղծումն է: Դրա համար հարկավոր են հիփոթեքային նոր պրոդուկտներ, որոնք թույլ կտան բարձրացնել հիփոթեքային պրոդուկտների մատչելիությունը: Կարևոր է նաև հիփոթեքային վարկավորման բոլոր պրոդուկտների ստանդարտացումը, մասնավորապես, խոսքը գնում է վարկառուի վճարունակության, գրավի առարկայի գնահատման մասին, սրան էլ գումարած` հիփոթեքային ապահովագրությունը: Միայն որակյալ հիփոթեքային շուկայի առայությունն է, որ իր հստակ սահմանված մեխանիզմներով ու ստանդարտներով մեզ թույլ կտա շահագրգռել ոչ միայն ներքին, այլ նաև արտաքին ներդրողներին:

Ճգնաժամի փուլում կտրուկ անկում ապրեց անշարժ գույքի շուկան, որի լճացման վիճակը շարունակվում է առ այսօր: Նման պայմաններում ինչպե՞ս են գործում այդ շուկայի գլխավոր մասնակիցները:

Ճգնաժամի ակտիվ փուլում, հայտնի է, որ շատ բանկեր դադարեցրին հիփոթեքային վարկավորումը, ինչը բերեց անշարժ գույքի շուկայի ստագնացիոն վիճակին: Այն բանից հետո, երբ բանկերը վերսկսեցին հիփոթեքային վարկավորումը, այդ շուկան սկսեց դանդաղորեն վերականգնվել: Այդ հատվածում վերականգնողական գործընթացները շարունակվում են նաև այսօր, չնայած, շուկայի մասնակիցներին դրանք դեռևս չեն բավարարում: Այնուամենայնիվ, չի կարելի չնշել, որ անշարժ գույքի հատվածը մեր տնտեսության այն սակավաթիվ հատվածներից է, որտեղ մոնոպոլիաներ չկա, որտեղ ձևավորված է թափանցիկ և հավասար մրցակցային դաշտ: Նման պայմաներում շուկան ինքն է ձեռքազատվում ոչ պրոֆեսիոնալնրից, արդյունքում, մնում են միայն ամենաակտիվ մասնակիցները, որոնք ունեն լուրջ տեղեկատվական բազա, որակյալ մասնագետներ և որակյալ սերվիս:

Եթե խոսենք բնակարանների նկատմամբ պահանջարկի մասին, ապա ներկայումս ո՞ր շրջաններում է այն ավելի շատ կենտրոնացած:

Պահանջարկի կառուցվածքը կտրուկ փոփոխվեց ճգնաժամից հետո: Եթե նախկինում գնորդները գերադասում էին մայրաքաղաքի կենտրոնում գտնվող բնակարանները, ապա այսօր պահանջարկը կենտրոնացած է կենտրոնից հեռու գտնվող բնակարանների վրա:

Նախաճգնաժամային փուլում Սփյուռքի կողմից անշարժ գույքի շուկայում իրականացված ներդրումների շնորհիվ մենք գնային լուրջ թռիչքներ ունեցանք: Ի՞նչ եք կարծում, կարո՞ղ են դրանք կրկնվել:

Զարգացած երկրների փորձը մեզ ցուցադրում է տնտեսական գործընթացների ցիկլայնությունը: Մի քանի տարիների ընթացքում տնտեսության ամենաշատ եկամտաբեր և գրավիչ հատվածները սկսում են ուժգնորեն աճել: Տնտեսական ակտիվությունը հասնում է իր բարձրագույն սահմանին, որից հետո տեղի է ունենում տնտեսության գերտաքացում, որին էլ հետևում է <պայթյունը>: Հայաստանում նախքան ճգնաժամն ամենաուժգին աճը մենք նկատում էինք անշարժ գույքի շուկայում, երբ գները մի քանի անգամ վեր թռան, ինչը, գտնում եմ, օբյեկտիվ հանգամանքների պատճառ է: Այնուհետև, բոլորիս հայտնի սուբյեկտիվ և օբյեկտիվ գործոնների հետևանքով մեր տնտեսության այդ հատվածն անկում ապրեց: Միանշանակ է, այս հատվածի հաջորդ առողջացումը կբերի նաև բնակարանների գնրի աճի:

Իսկ ի՞նչ պետք է լինի կենտրոնի դատարկ նորակառույցների հետ:

Առաջինը, նորակառույցների թիվը կնվազի, քանի որ շինարարության համար այդքան ազատ տարածքներ այլևս չկան: Ի՞նչ կտա դա մեզ: Մեր կառուցապատողները կսկսեն ակտիվորեն կառուցել կենտրոնից հեռու համայնքներում: Իսկ ինչ վերաբերվում է կենտրոնի դատարկ բնակարաններին, ապա դրանք, անկասկած, կգտնեն իրենց գնորդներին, կամ` կվաճառվեն ավելի ցածր գներով:

Մինչև տարեվերջ ինչպիսի՞ փոփոխություններ կարող են տեղի ունենալ հիփոթեքային շուկայում:

Մինչև տարեվերջ զգալի փոփոխությունների սպասել պետք չէ: Որոշակի ակտիվություն մենք սպասում ենք 2012 թվականի սկզբում:

Այսինքն, հիփոթեքային շուկայի ակտիվությունը Դուք կապում եք նոր պրոդուկտի ներդրման հե՞տ:

Ոչ միայն, Մեր պրոդուկտի ներդրումից բացի կկազմակերպվի նաև հիփոթեքային արժեթղթերի թողարկում, ինչն էլ կապահովի շուկայի աճը:

Ըստ Ձեր կանխատեսումների, այդ երկու նորամուծությունները որքանո՞վ կմեծացնեն հիփոթեքային շուկայի ծավալերը:

Ըստ մեր գնահատակաների, արդեն 2014 թվականի ավարտին հիփոթեքային շուկայի ծավալները կկրկնապատկվեն: Այսօր հիփոթեքային վարկերի պորտֆելը հասել է 97 մլրդ. դրամի: Տարեկան կտրվածքով պորտֆելն աճել է 6 մլրդ.դրամով: 2012 թվականի ավարտին, մեր նորամուծությունների շնորհիվ, պորտֆելը կհասնի 120 մլրդ.դրամի, 2013 թվականի ավարտին` 150 մլրդ.դրամի, իսկ 2014 թվականի ավարտին` 180 մլրդ.դրամի:

Էլիտա Բաբայան

ԱՎԵԼԱՑՆԵԼ ՄԵԿՆԱԲԱՆՈՒԹՅՈՒՆ

RUB	4.74	-0.03
USD	381.47	-0.03
EUR	446.97	-0.30
GBP	510.45	1.03
CAD	276.57	-0.32
JPY	24.25	-0.23
CNY	54.18	0.00
CHF	479.96	0.09

Նորություններ

Կանխավճարի բացակայության պրոբլեմը կլուծի ապահովագրությունը