Վիգեն Բարսեղյան. Հիփոթեք վերցնողներին խորհուրդ եմ տալիս մի քանի ամիս ապրել եկամուտների 50 տոկոսով

ԱրմԻնֆո. Առէկսիմբանկ-Գազպրոմբանկի խումբը մոտ 10 տարի աշխատում է հիփոթեքային վարկավորման շուկայում: Ներկայումս բանկը հանդիսանում է Ազգային հիփոթեքային ծրագրի («Ազգային հիփոթեքային ընկերություն» ՎՎԿ ՓԲԸ), ինչպես նաև «Մատչելի բնակարան երիտասարդներին» («Բնակարան երիտասարդներին» ՎՎԿ ՓԲԸ) պետական ծրագրի մասնակից: Բանկը վարկավորում է նաև սեփական հիփոթեքային ծրագրով, վարկեր տրամադրելով բնակարաններ և առանձնատներ գնելու, կառուցելու կամ վերանորոգելու նպատակով: Ինչպիսի՞ իրավիճակ է տիրում այսօր հիփոթեքային վարկավորման շուկայում: Այս և մյուս հարցերին ԱրմԻնֆո լրատվական գործակալության թղթակցին պատասխանում է «Առէկսիմբանկ-Գազպրոմբանկի խումբ» ՓԲԸ Գլխավոր տնօրենի տեղակալ Վիգեն Բարսեղյանը:

Մինչև գլոբալ ճգնաժամի առաջին ալիքը Հայաստանի բնակարանների շուկայում  նկատվում էր համեմատաբար բարձր պահանջարկ և անշարժ գույքի բարձր գներ: Շինարարությունը բնութագրվում էր աճի տեմպերի երկնիշ թվերով, ինչն այդ ոլորտին հսկայական աճ էր ապահովում ՀՆԱ-ի կառուցվածքում: 2009 թվականից իրավիճակն արմատապես փոխվեց, մասնավոր բնակարանային շինարարությունը կտրուկ կրճատվեց, իսկ բնակարանների գներն սկսեցին ընկնել: Օրինակ, ՀՀ Անշարժ գույքի Կադաստրի պետական կոմիտեի տվյալներով, 2008-2013 թվականներին Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում գների աճը 24.6%-ից դանդաղեց մինչև 4.2%: Ձեր կարծիքով, ո՞ր գործոնները նպաստեցին գների անկմանը, ինչպե՞ս է ֆինանսական ճգնաժամն անդրադառնում բնակարանների և հիփոթեքի շուկայի վրա, և ի՞նչ կարող ենք ակնկալել կարճաժամկետ հեռանկարում:

Դրան նպաստեցին բազմաթիվ գործոններ, մասնավորապես, գործարար ակտիվության նվազումը երկրում, գնաճը, առաջացնելով կյանքի զգալի թանկացում, ինչպես նաև սպառողական պահանջարկի անկումը: Անշարժ գույքի շուկայում գործարքների թվի կրճատումը պայմանավորված էր նաև ռուսաստանյան տրանսֆերտների կրճատումով, որոնք կազմում էին բնակչության եկամուտների առյուծի բաժինը: Պայմանավորված էր նաև միգրացիայի աճով: Այդ ամենը, իհարկե, ազդում է նաև հիփոթեքի շուկայի ընդհանուր պատկերի վրա: Անհրաժեշտ է հիշել ևս մեկ ոչ պակաս կարևոր գործոն: Մինչև գլոբալ ֆինանսական ճգնաժամի առաջին ալիքը բնակարանների գները Հայաստանում չափից դուրս բարձրացված էին, և միայն վերջին տարիներին սկսեցին ձեռք բերել իրենց բնական ուրվագծերը:

Ներկայիս պատկերը նույնպես չի գոհացնում, քանի որ հանրապետության վարկային կազմակերպությունների կողմից տրամադրված հիփոթեքային վարկերի ծավալները շատ փոքր են, իսկ բնակարանային շուկայում առաջարկը զգալիորեն գերազանցում է պահանջարկին: Բայց, այնուամենայնիվ, տեղաշարժեր կան, և վերջին ժամանակներս կարելի է խոսել անշարժ գույքի շուկայի որոշակի աշխուժության մասին: Ես նկատի ունեմ ՀՀ կառավարության ծրագրով ֆինանսավորվող շինարարության տեմպերի աշխուժացումը: Այդ ծրագրով բնակարանների շինարարությունն ընթանում է շատ արագ, իսկ բնակարաները գնվում են դեռ նախագծման փուլում: Չնայած այս ցուցանիշը նույնպես  ընդհանուր պատկերի մեջ, առայժմ, աննշան է և ընդամենը նշում է շուկայի կայունացումը, որը տեղի է ունենում անշարժ գույքի գների դոլարային արտահայտությամբ անկումից հետո, անցյալ տարվա դեկտեմբերին տեղի ունեցած՝ ազգային արժույթի արժեզրկման արդյունքում: Հիշեցնեմ, որ 2014 թվականի հոկտեմբեր-դեկտեմբերին ՀՀ դրամը դոլարի նկատմամբ արժեզրկվեց 15%:

Բերեմ ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի վերջին տվյալները: Այսօր բնակարանների միջին շուկայական գները Հայաստանում 2015 թվականի հունվար-մայիս ամիսներին աճել են 0,7%, ինչն ավելի շատ պայմանավորված էր մարզերի բազմաբնակարան շենքերի գների 2,7% աճով, մինչև 86.4 հազ. դրամ/խ.մ, իսկ ավելի քիչ՝ Երևանով, որտեղ գները բարձրացել են 0,1%, մինչև 274,2 հազ.դրամ/խ.մ: Մասնավոր տների գները մայրաքաղաքում և  մարզերում, նույն ժամանակահատվածում, համապատասխանաբար պահպանվել են 286,7 հազ.դրամ/խ.մ, և 89.8 հազ.դրամ/խ.մ մակարդակում: Բնակարանները Երևանում և մարզերում տարեկան արտահայտությամբ թանկացել են 0,2%, իսկ մասնավոր տների գները մնացել են անփոփոխ: 2015 թվականի մայիսին Հայաստանում կնքվել է անշարժ գույքի 15 400 գործարք, տարեսզբի համեմատ կրճատվելով 20,3%, իսկ տարեկան կտրվածքով`14.3%:

Պատասխանելով շուկայի կանխատեսումների վերաբերյալ ձեր վերջին հարցին, կարող եմ ասել, որ անշարժ գույքի գների սրընթաց անկում կամ բնակարանների զանգավածային ձևով շուկա դուրս նետում առաջիկայում չի լինի:

Ինչպիսի՞ արտոնություններ կան այսօր հիփոթեքի գծով:

Առաջինը, ինչպես արդեն ասացի, դա երիտասարդ ընտանինքրեին տրամադրվող վարկերն են: Այդ վարկերը տրամադրվում են հետևյալ պայմաներով՝ եթե վարկառուներն ամուսիններն են ու նրանց ընդհանուր տարիքը չի անցնում 60-ից, ապա պետությունն իր վրա է վերցնում բանկի կողմից 10.5% տոկոսադրույքով տրամադրվող վարկի 2%-ի (Երևանում) և 4%-ի (մարզերում) մարումը: Այսպիսով, երիտասարդ ընտանիքի վրա հիփոթեքային վարկը նստում է տարեկան 6.5-8.5%:

Երկրորդ, 2015 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ է մտել «Եկամտահարկի մասին» օրենքի փոփոխությունը, որով ներդրվում է փոխառուի եկամտահարկի գծով վճարների և հիփոթեքի տոկոսադրույքների մարումների փոխադարձ հաշվարկի մեխանիզմը, ինչն էապես թեթևացնում է հիփոթեքի գծով մարումների իրականացումը: «Օրինակ, եթե ապրում և աշխատում ես Հայաստանում, ստացել են բանկի դրական որոշումը, ապա քո եկամտահարկի գումարը երեք ամիսը մեկ անգամ ուղղվում է քո վարկային տոկոսների մարմանը: Ուզում եմ նշել, որ առայժմ այդ արտոնությունները տարածվում են միայն նրանց վրա, ովքեր բնակարաններն են ձեռք բերում առաջնային շուկայից, այսինքն, կառուցապատողից, կամ էլ սեփական տուն են կառուցում: Այսպիսով, այդ փոփոխությունը լուծում է երկու խնդիր: Առաջինը, քաղաքացիներին աջակցություն է ցուցաբերվում արտոնյալ պայմաներով բնակարան ձեռք բերելու հարցում, իսկ երկրորդը, պետությունը խթանում է շինարարական բիզնեսի զարգացումը: Գտնում եմ, որ ահրաժեշտ է անել հնարավոր ամեն ինչ, որպեսզի ավելանա այդ արտոնություններից օգտվողների թիվը:

Ինչո՞ւ են Հայաստանում հիփոթեքի տոկոսադրույքներն ավելի բարձր, քան Արևմուտքում:

Առաջինը, տեղական բանկերի կողմից ներգրավվող միջոցերը բավականին թանկն են: Երկրորդը, ի տարբերություն արևմտաեվրոպական երկրների, Հայաստանն առայժմ հանդիսանում է մեծ ռիսկեր ունեցող երկիր, ինչը նույնպես ազդում է փոխառու միջոցների արժեքի վրա:

Ձեր կարծիքով, ինչպիսի՞ն պետք է լինեն հիփոթեքային վարկավորման օպտիմալ պայմանները:

Այսօր պայմանները հետևյալն են` 30% առաջային կանխավճար, 15 տարի մարման առավելագույն ժամկետ և 10-14% տարեկան տոկոսադրույքը: Իսկ իդեալական պայմաններն են` 10% առաջնային կանխավճար, 20-30 տարի մարման ժամկետ, իսկ տարեկան տոկոսադրույքը՝ ՀՀ դրամով - 9%-ից ոչ բարձր, ԱՄՆ դոլարով - 6-7%: Հոսով եմ, որ ապագայում այս պայմաները կդառնան իրողություն:

Հիփոթեքային փոխառուի ինչի՞ն է պետք դժբախտ պատահարներից կամ անսպասելի մահից ապահովագրությունը – փաստորեն, կյանքի ապահովագրությունը:

Նման ապահովագրական պոլիս ավանդաբար առաջարկում են ապահովագրողները, և այն ձեռնտու է վարկային պայմանագրի բոլոր կողմերին, քանի որ թույլ է տալիս խուսափել բազմաթիվ պրոբլեմներից ու ռիսկերից: Որպես կանոն, հիփոթեքային վարկավորումը ձևակերպվում է բավականին երկար ժամկետով: Այդ ընթացքում փոխառուի կյանքում շատ բան կարող է փոխվել: Դժբախտ պատահարը, հիվանդությունը կամ վնասվածքը կարող են առաջացնել աշխատունակության ժամանակավոր կամ մշտական կորուստ: Նման պայմաներում նրա եկամուտները կարող են նվազել, վատթարացնելով նրա վճարունակությունը: Իսկ ապահովագրական պոլիսը երաշխավորում է բանկերի հանդեպ պարտավորությունների ժամանակին մարում, բուժման ժամանակահատվածում թեթևացնելով փոխառուի պարտքի բեռը: Այսինքն, բանկի վճարումները կատարելու նպատակով փոխառուի գրավադրված գույքի հարկադրված վաճառքի ռիսկը հասցվում է նվազագույնի: Դիտարկենք ամենահոռետեսական սցենարը – փոխառուի անսպասելի մահը: Այդ դեպքում վարկի մարման բեռն ընկնում է նրա ժառանգների ուսերին, որը կարող է նրանց համար դառնալ ծանր բեռ: Իսկ համապատասխան պոլիսի առկայության դեպքում, որը ծածկում է բոլոր ռիսկերը, այդ պրոբլեմներն արդեն լուծում է ապահովագրական ընկերությունը, իրականացնելով իր հաճախորդի վարկի դիմաց կատարվելիք մարումները:

Բանկի դրական որոշման վրա ազդո՞ւմ է արդյոք հաճախորդի վարկային պատմությունը:

Հաճախորդի վարկային պատմությունը հիմնական գործոններից մեկն  է, որը ցանկացած վարկ տրամադրելիս ազդում է բանկի դրական որոշման վրա: Հիփոթեքի պարագայում, հաշվի առնելով վարկի երկարաժամկետությունը, փոխառուի վարկային պատմությունը վճարունակության գնահատման մյուս ցուցանիշների հետ միասին մանրակրկիտ ուսումնասիրվում է բանկի կողմից:

Ի՞նչ խորհուրդ կտայիք նրանց, ովքեր դեռ չեն կողմնորոշվել հիփոթեքային վարկ վերցնելու հարցում: Ի՞նչ կարևոր պահեր պետք է հաշվի առնել:

Առաջին հերթին, հարկավոր է սթափ գնահատել սեփական ֆինանսական հնարավորությունները՝ երկարաժամկետ հեռանկարում, ոչ միայն ընթացիկ պահին, այլ երկարատև, չէ՞ որ հիփոթեքը երկարաժամկետ պարտավորություն է: Վարկ վերցնելուց առաջ անհրաժեշտ է կատարել մշտական ծախսերի մանրակրկիտ վերլուծություն, հաշվի առնելով ընտանիքի ամսական բոլոր ծախսերը, կոմունալ վճարները, տրանսպորտային ծախսերը, սնունդը, երեխաների հետ կապված ծախսերը, հակառակ դեպքում բնակարանի վարկի մարումը կարող է դառնալ ծանր բեռ: Կարող եմ առաջարկել յուրօրինակ սթրես-թեստ՝ մի քանի ամիս փորձել ապրել եկամուտների 50%-ով: Դա կօգնի հասկանալ՝ արդյո՞ք կարող եք հաղթահարել հիփոթեքը: Մեկ խորհուրդ ևս, եթե ձեր եկամուտները ձևավորվում են միայն աշխատավարձից, ուրեմն խուսափեք արտարժույթով հիփոթեքային վարկերից, քանիոր փոխարժեքների տատանումները ձեզ համար կարող են ստեղծել չարդարացված լրացուցիչ ռիսկեր, առաջացնելով հիփոթեքային պարտքի սպասարկման անկարողություն:   

Ծանոթություն. Ըստ ԱրմԻնֆո գործակալության` Հայաստանի բանկերի եռամսյակային ֆինանսական վարկանիշների, Հայաստանի բանկերի վարկային ընդհանուր պորտֆելում հիփոթեքային վարկերի մասնաբաժինը 2015 թվականի հուլիսի 1-ին կազմել է 8,2%, Նախաճգնաժամային (2008 թվականի հուլիսի 1) ժամանակաշրջանի 13%-ի համեմատ, իսկ հիփոթեքային վարկերի ընդհանուր ծավալը կազմել է 176,1 մլրդ դրամ կամ $ 372,7 մլն, տարեկան աճը`16.2%, եռամսյակային աճը`0.6%: Համեմատության համար նշենք, որ նախաճգնաժամային շրջանում այս դինամիկան ավելի տպավորիչ էր: 2008 թվականի հուլիսի 1-ին բանկերի հիփոթեքային պորտֆելը տարեկան կտրվածքով աճել էր 2 անգամ, իսկ եռամսյակային աճը կազմել էր 21.7%: