Բնակչության արտահոսքն ու սփյուռքի պասիվությունն անշարժ գույքի գները հրում են դեպի ներքև

Արմինֆո. Անշարժ գույքի կադաստրի պետական ​​կոմիտեն հրապարակել է 2017 թ. Հայաստանում անշարժ գույքի շուկայի միջին գները: Գների վայրընթաց դինամիկան, ըստ պաշտոնական տվյալների, ուղեկցվում է առք և վաճառքի գործարքների և հիփոթեքային գործարքների թվի ավելացումով: Միևնույն ժամանակ, տնտեսական ակտիվությունը Հայաստանում հաշվետու ժամանակահատվածում աճել է 7.7%: Սակայն, նման դրական սցենարի պայմաններում անշարժ գույքի գներն ընկնում են: ԱրմԻնֆո գործակալությանը տված հարցազրույցում Անշարժ գույքի բորսայի տնօրեն Արտեմ Ա. Պրրբիլսկին պարզաբանում է Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակը և նկարագրում գների անկման հիմնական գործոնները:

Պարոն Պրիբիլսկի, անշարժ գույքը հանդիսանում է տնտեսական աճի որոշիչ ինդիկատորներից մեկը: Ազգային վիճակագրական ծառայությունը դեռ չի հրապարակել ՀՆԱ-ի աճի վերաբերյալ 2017 թվականի արդյունքների վերջնական տվյալները: Սակայն, հաշվի առնելով տնտեսական ակտիվության աճը և արդյունաբերական աճի արագացման բավարար ցուցանիշները, տնտեսական աճի առումով կարելի է ենթադրել բավարար ամփոփիչ ցուցանիշներ: Միևնույն ժամանակ, ըստ Անշարժ գույքի կադաստրի պետական ​​կոմիտեի տվյալների, շուկայում նկատվում է զգալի գնաճ: Ինչպե՞ս կարելի է բացատրել այդ իրավիճակը: Թվում էր, թե կարելի էր ակնկալել ՀՆԱ աճի հետ կապված դրական գնային միտում, բայց իրավիճակն այլ է: Ըստ Ձեզ, որն է այդ «անհամապատասխանության» պատճառը:

Փաստն այն է, որ մեր նման մի երկրում, տնտեսությունը չի կարող բացարձակ ցուցանիշ հանդիսանալ անշարժ գույքի շուկայի գնային քաղաքականության ձևավորման համար: Որովհետև մեր գները ձևավորվում են ոչ միայն տնտեսական աճի հաշվին, թեև դա որոշիչ գործոն է: Համենայն դեպս, այստեղ դեր է խաղում արտասահմանյան կապիտալը, այսինքն սփյուռքի մասնակցությունը, որը շուկայի լուրջ խաղացող է`Հայաստանի քաղաքացիների հետ միասին: Եթե անդրադառնանք անցած տարվա արդյունքներին, ապա չեմ կարող ասել, որ սփյուռքը ակտիվ էր: Նման սցենարի պայմաններում գների նվազման վրա, իմ կարծիքով, ազդել է միգրացիոն գործընթացների ինտենսիվացումը: Տնտեսական ակտիվության 7% աճը ոչ մեկի չի կարող բավարարել: Մենք դեռ չենք հասել 90-ականների սկզբին ցուցանիշներին: Ամբողջ աշխարհն առաջ է գնացել, իսկ մենք կանգնած ենք նույն տեղում: Չնայած որոշակի դրական զարգացումներ տեսնում եմ: Այլ կերպ ասած, անշարժ գույքի շուկայում այժմ ձևավորվել է որոշակի հավասարություն: Սպասենք, թե հետո ինչ կլինի:

Դուք նշեցիք դրական առաջընթացը: Ի՞նչ նկատի ունեիք:

Այսօր շուկայում աճում է արդյունաբերական անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրությունը: Եթե բացառենք բնակելի անշարժ գույքը և վերցնեք միայն առևտրայինը, ապա իրավիճակը հետևյալն է: Առևտրային նպատակների և սպասարկման ոլորտի անշարժ գույքի օբյեկտների շուկայում լճացումը տևում է արդեն մոտ 3 տարի: Իսկ արդյունաբերական անշարժ գույքի հատվածում լճացումը բավական երկար է տևում: Այսօր, մատակարարման և գնման մեծացման առումով ես դրական միտումներ եմ տեսնում: Բայց այս ամենըհենց այնպես չեմ ասում: Դա աքսիոմա է, որ մեր երկրի նման երկիրը կարող է զարգանալ միայն այն դեպքում, եթե մասնակցի մի քանի խոշոր ասոցիացիաների, միությունների: Ցավոք, մենք շատ երկար ընթացանք այդ ուղղությամբ: Բայց այսօր կարող ենք արդեն խոսել կոնկրետ առաջընթացի մասին, մասնավորապես, վերամշակման արտադրությունում, հատկապես գյուղատնտեսական արտադրանքի:

Ինչ վերաբերում է ծանր արդյունաբերությանը, ապա դժվարանում են տալ որևէ գնահատական: Եթե մեքենաշինությունը բարձրացնի գլուխը, ապա այդ դեպքում կարելի է խոսել իրական տնտեսական աճի մասին: Այստեղ, իհարկե, ես ավելի շատ թերահավատ եմ, քանի որ ոլորտը պահանջում է խոշոր կապիտալ ներդրումներ:

Այսինքն, այսօր հնարավոր չէ՞ անշարժ գույքը դիտարկել որպես գրավիչ ներդրումային գործիք:

Այսօր իրավիճակն ավելի քան անհասկանալի է: Ինչպես ասացի, վերամշակման ոլորտում կա որոշակի հետաքրքրություն: Իսկ երբ է երկիրը պատրաստվում դուրս գալ ճգնաժամից, չէ որ ինժեներական կադրերը տնտեսական զարգացման հիմքերից մեկն են: Առայժմ որևէ շեշտադրություն չեմ տեսնում: Մեր երկրի նման մի երկրում, որը, ցավոք, հավասարեցնում են պատերազմողի կարգավիճակին, ներդրումներ չեն կատարվում վախի պատճառով: Միջազգային ֆինանսական կազմակերպություններից ստացվող գումարները չեն ներդրվում իրական տնտեսությունում, այլ ուղղվում են որոշակի դեֆիցիտների ծածկմանը:

Այնուամենայնիվ, գների անկման պայմաններում գործարքներն աճում են, ինչպես Երևանում, այնպես էլ մարզերում, մասնավորապես, հիփոթեքային վարկերով գործարքները: Ինչպե՞ս կարելի է դա բացատրել:

Ձեր հարցի պատասխանը նույն արտագաղթն է: Պայմանականորեն ունենալով 100 միավոր անշարժ գույք, զարգացած երկրներում, հնարավոր է վաճառել տարեկան 5 միավորը: Միգրացիոն գործընթացների ինտենսիվացման դեպքում առաջարկի ցուցանիշն ավելանում է մինչև 10-15 միավոր, ուշագրավ է, որ այդ գործընթացն ուղեկցվում է գների անկումով: Ինչ ունենք այսօր: Այսինքն, գների նվազման դեպքում գործարքների աճ հնարավոր է միայն նման սցենարով: Ինչ վերաբերում է հիփոթեքային գործարքներին, իհարկե, կարելի է նշել դրական միտումները: Հետաքրքրությունը զգալիորեն աճել է: Երբ ԱՄՆ-ում 90-ականների սկզբին անշարժ գույքի գործարքների 90% -ը կազմում էր հիփոթեքը, Հայաստանում այդ ցուցանիշը կազմում էր ընդամենը 0,5%: Իսկ այսօր անշարժ գույքի գործարքների ընդհանուր ծավալներում հիփոթեքի մասնաբաժինը հասել է 50 տոկոսի: Դա լիովին նորմալ է, հաշվի առնելով բնակչության եկամուտների մակարդակը և տոկոսադրույքների նվազեցման միտումները վերջին երկու տարիներին: Եթե ռեգուլյատորը հետևի այդ գործընթացին, հնարավոր է, որ հիփոթեքային սակագները շարունակեն նվազել:

Իսկ ի՞նչ կարելի է ակնկալել 2018 թվականին: Ի՞նչ միտումներ կարող են դիտվել:

Լավագույն դեպքում մեզ սպասում է գների լճացում, եթե շարունակվի վերամշակման արտադրության ոլորտի աճը: Սա լավագույն դեպքում: Փոխաբերական իմաստով, լճացումը կարելի է հավասարեցնել շենքի հիմքին, որն ուզում են կառուցել: Երբ լինի «հիմքը», այդ ժամանակ էլ կարելի է որոշակի հույսեր ակնկալել: Բայց լճացման դեռ պետք է հասնել: Բացի այդ, ես չեմ տեսնում նաև բաժնետիրական ընկերությունների զարգացման հայեցակարգը, որոնք սկզբունքորեն ապահովում են հիմնականում կապիտալիզացված արդյունաբերության զարգացումը:

Իրավիճակը բարելավելու համար, իմ կարծիքով, առաջին հերթին պետք են ավելի ցածր վարկեր շինարարության ոլորտին, ինչպես նաև տեղական իշխանությունների օրենսդրական կարգ և իրական տնտեսական աճ: Հետևաբար, շեշտը պետք է դրվի արդյունաբերական զարգացման վրա: Արդյունաբերությունը մեր վաղվա օրն է: Հակառակ դեպքում, միգրացիան ավելի կակտիվանա:

Անշարժ գույքի կադաստրի պետական ​​կոմիտեի տվյալներով, Հայաստանում բնակարանների միջին շուկայական գինը 2017 թվականին նվազել է 2.8%, կազմելով 178.8 հազար դրամ (370 դոլար) / 1 քառակուսի մետրի համար, 2016-ի 0.2% աճի փոխարեն: Աղբյուրի համաձայն, բնակարանների միջին գինը նվազել է 3.8%, մինչև 173.7 հազար դրամ / 1 քառ մետր: Մասնավորապես, Երևանում բնակարանի գները կազմել են 265.3 հազար դրամ / 1 քմ (տարեկան անկումը`3,5%), մարզերում`82,2 հազ. դրամ / 1 ք.մ. (տարեկան անկումը`4.9%):

Միևնույն ժամանակ, մասնավոր տների գները 2017-ին միջին հաշվով նվազել են 1.8%, մինչև 183.8 հազ. դրամ / 1 քմ: Մայրաքաղաքում 1 քմ մասնավոր տան գինը մեկ տարում նվազել է 2,3%, հասնելով 280,2 հազարի, իսկ մարզերում`2,5%, մինչև 87,5 հազար դրամ:

Ընդհանուր առմամբ 1 քմ բնակելի տարածքւ գինը մայրաքաղաքում (բազմաբնակարան շենքերում և մասնավոր տներում) տարեկան կտրվածքով նվազել է 2,9%, միջին հաշվով կազմելով 272,7 հազ.դրամ: Մարզերում գներընվազել են 2.6%, մինչև 84.8 հազար դրամ:-