Среда, 21 Января 2009 14:00

Снижение цен на недвижимость в Армении наблюдается с июля 2008 года. Однако если ранее официальные лица говорили о "случайности" ценового спада и его скором возобновлении, то уже сегодня ни для кого не оставляет сомнения сложившаяся тенденция к обвалу цен. Рынок недвижимости в Армении развивается в полном соответствии с кризисной ситуацией на мировых рынках недвижимости. За последнее десятилетие, в столице происходил строительный бум, причем строилось жилье не эконом-класса, что было бы логичнее с учетом доходов населения, а большого объема новостроек бизнесс-класса, называемого с большой натяжкой "элитным жильем". В результате возросшего спроса на новостройки, в частности со стороны армян диаспоры, крупных чиновников и части населения, получающего трансферты, цены на первичное жилье в столице были неимоверно раздуты. Так, по мнению экспертов АрмИнфо, цены на квадратный метр жилья в новостройках Еревана превысили себестоимость в 5-8 раз. Рост цен на вторичное жилье также не отставал и в итоге, в течение 2008 года средняя цена за кв. метр жилья в эксплуатируемых многоквартирках составила 300 тыс. драмов, а в новостройках взлетела до 700 тыс. драмов. С развитием кризиса в финансовом секторе США, а затем и в мировой экономике, угроза экономического спада замаячила и для Армении. Естественно, что наиболее подверженным мировому кризису оказался строительный сектор, на 90% зависящий от иностранных инвестиций, причем как с позиции вливаний в строительство жилья, так и с позиции формирования платежеспособного спроса на него. В сложившейся ситуации,

Ереван стал "лакмусовой бумажкой" для проверки местного рынка недвижимости на кризисный вирус. Цепочка взаимосвязанных причин, (таких как: спад мировых цен на металлопродукцию и изделий химической отрасли, приостановление работы и сокращения штатов в ряде крупных местных предприятий; снижение доходов армян диаспоры, уменьшение объемов трансфертов, ухудшение финансового состояния населения Армении) привело к резкому спаду спроса на недвижимость. По официальным данным, уже в ноябре 2008 года было зафиксировано 30%-ое снижение количества сделок по купле-продаже столичного жилья. И как прогнозируют эксперты - это не предел. В ожидании дальнейшего снижения цен, ослабление спроса продолжится, что в свою очередь будет провоцировать дальнейшее тарифное снижение. Как удалось выяснить в ходе опроса, проведенного агентством, большая часть игроков жилищного рынка, не определившись относительно цен на недвижимость, заморозила продажу жилья. Однако, придерживаясь выжидательной политики в надежде на возобновление ценового роста, компании работающие в сфере недвижимости, в дальнейшем могут иметь потери прибылей беспрецедентного масштаба. Поэтому, уже в начале нового 2009 года, строительные и риэлторские компании, начали спешно пересматривать цены на готовое жилье. По информации с рынка, на сегодняшний день цены на квадратный метр жилья в столичных новостройках снизились в среднем на 25% (до 450 тыс. драмов). Более выраженный спад отмечен на рынке вторичного жилья.

Так, к примеру, в январе 2009 года спад цен превысил 35%. Это объясняется готовностью продавцов вторичного жилья на большие ϻуступкиЋ из-за угрозы увеличения потерь в случае дальнейшего падения цен. Строительные компании, даже при наличии сильной кредитной поддержки, не смогут долго удерживать цены на недвижимость в выгодных им пределах. Компании вынуждены будут пойти на значительное снижение цен с учетом снизившейся покупательской способности. С учетом того, что с 2000 года цены на столичную недвижимость необоснованно выросли почти на 300%, то спад цен ожидается в троекратном размере. Именно такое снижение цен будет способствовать активизации спроса на попавшем в штопор рынке. С этим прогнозом согласились также эксперты из риэлторских компаний, отметив, что подобный сценарий может развиваться при продолжении мирового кризиса в течение 1-2 лет. Корректировка цен происходит также на рынке арендного жилья. По неофициальным данным снижение арендной платы с сентября 2008 года составило порядка 40%. При этом, по мнению жилищных экспертов, процесс снижения цен на съемное жилье будет происходить в соответствии с ситуацией на рынке недвижимости в целом и может составить около 70%. По данным Комитета кадастра снижение началось с июля прошлого года. Однако, по мнению риэлторских экспертов основной переломный момент в кривой ценового роста пришелся на март 2008 года, после чего цены на недвижимость стали неуклонно падать. Данные Комитета кадастра подтверждают стагнацию цен в период президентских выборов и мартовских событий, однако судя по графику (подготовленного на основе данных отчета комитета кадастра предоставленного Арминфо нацстатслужбой РА), уже в апреле рынок недвижимости заметно оживился и рост цен в месячном разрезе составил 2,8%.