Рынок недвижимости пробуждается

Г-н Мкоян, существенное увеличение объемов ипотечного кредитования позволяет надеяться, что рынок недвижимости вступает в состояние посткризисной стабилизации. Это в свою очередь улучшает ожидания возобновления тенденции роста цен на жилье. На какой период придется основной рост цен и насколько к этому времени возрастет стоимость жилья?

Начиная с сентября прошлого года, когда по инициативе правительства была создана Национальная Ипотечная компания (НИК) негативная ситуация на рынке жилищного кредитования несколько сменилась – рынок стал оживать и некоторые банки даже возобновили ипотечное кредитование, правда, ужесточив при этом, условия кредитования. Кроме этого, паника, которая была вызвана среди населения финансовым кризисом, несколько улеглась, что в свою очередь привело к восстановлению потребительского спроса. Докризисный уровень развития экономики обеспечить пока не удалось, однако положительные сдвиги наблюдаются, и об этом свидетельствует, к примеру, рост наших продаж. До кризиса компания ежемесячно обеспечивала продажу в среднем 15 элитных квартир. С февраля и до июля 2009 года продажи сократились до 3-4 квартир ежемесячно. В августе нам удалось удвоить этот показатель, и уже в декабре прошлого года обеспечить продажу порядка 14 квартир.

Что же касается удорожания жилищного рынка, в частности рынка элитных новостроек, то рост цен на это жилье к концу января текущего года составил около 5%. По итогам же всего 2010 года, цены на рынке элитного жилья, по моим прогнозам возрастут до 10%.

Пришлось ли Elite Group из-за кризиса замораживать проектируемые или строящиеся проекты?

Трудностей в этот период было не мало, однако компания смогла без существенных потерь противостоять кризисным явлениям – не было заморожено не одного строящегося проекта. Кризис повлиял лишь на столько, что в прошлом кризисном году компания не приступала к реализации новых проектов. Более или менее “безболезненное” преодоление экономического кризиса было связанно также и с тем, что портфель компании был максимально диверсифицирован. В частности, у нас были проекты как для более платежеспособных покупателей, так и для покупателей среднего - “бизнес” класса, при этом, не только элитные здания, но и офисные помещения.

Над какими проектами в настоящий момент работает компания?

Весной текущего года мы приступим к реализации двух эксклюзивных проектов. В условиях кризиса именно такие проекты сохраняют свою актуальность, поскольку считаются менее рискованными для застройщиков и более выгодными для покупателей. Эксклюзивность же этих проектов, в частности, элитных многоквартирных зданий, заключается в их географическом месторасположении. Мы убеждены в успешной реализации этих проектов - уже сегодня, по одному проекту “забронировано” 20, по второму более 20 квартир. К строительству этих многоквартирок мы приступим в марте текущего года, а завершить эти проекты планируем в течение двух лет.

Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что одним из просчетов правительства является кредитование элитного строительства, и что элитные дома сегодня не покупаются, и не будут покупаться еще лет 5. Как бы Вы прокомментировали такой подход?

Это весьма неверный подход и неверное мнение. Среди некоторых распространено заблуждение, что правительство оказало финансовое содействие застройщикам. Однако, поддержка со стороны правительства заключалась в предоставлении гарантий застройщикам, причем практически с нулевым риском для правительства и по весьма жестким условиям для застройщиков - размер госгарантии составляет 35% от суммы залога, а степень завершенности - готовности проекта - 50%. Гарантии были предоставлены 5 строительным компаниям в обеспечение исполнения обязательств застройщиков по их заимствованиям и на цели завершения строительства многоквартирных жилых домов. Если бы все строительные компании приостановили свою деятельность, то последствия как для строительного сектора в целом, так и для его представителей в частности, были бы сокрушительными.

Г-н Мкоян, в прошлом году Вы получили проектное финансирование от EBRD в размере $5.5 млн, которые планировали направить на завершение крупного проекта “Северный Луч”. Когда этот проект будет введен в эксплуатацию и не намечаются ли у компании новые совместные с EBRD проекты?

Проект “Северный Луч” как и планировалось ранее, будет введен в эксплуатацию к концу текущего года. На стадии сдачи в эксплуатацию находится элитное здание на улице Арами. Кроме этого, в первом полугодии текущего года будут введены в эксплуатацию еще 2 проекта – элитные многоквартирные здания на улице Комитаса и Дзорапи. Общая же площадь этих 4 проектов составляет 120-130 тыс кв.м.

Что же касается новых проектов, отмечу, что на данном этапе совместно с EBRD и IFC намечается новый проект – строительство элитных многоквартирных зданий. Это сотрудничество беспрецедентно, поскольку впервые эти две международные, и, по сути, конкурентные структуры будут совместно финансировать проект одной компании. Такого не было не только в Армении, но и во всем регионе. Я считаю это сотрудничество “плодотворным” не только с точки зрения привлечения доступных ресурсов, но улучшения менеджмента нашей компании, повышения финансовой “порядочности” и многого другого.

Каков будет объем финансирования в рамках планируемого с двумя структурами сотрудничества?

Объем финансирования составит около 10 млн долларов США. Это долгосрочное кредитование до 10 лет. В стране уже наблюдается некоторое улучшение ситуации и это открывает широкие возможности для сотрудничества.

Выделяются несколько категорий покупателей, одни покупают недвижимость для отдыха, другие для проживания, некоторые в целях перепродажи и эксплуатации. На какую категорию клиентов ориентируется ваша компания, и изменилась ли структура покупателей после кризиса? Какова она сейчас?

Сегодня жилье приобретают в основном те лица, которым оно необходимо для физического проживания. До финансового кризиса приблизительно 20% покупателей приобретали жилье с целью инвестирования. Сегодня, в этих целях число покупателей значительно сократилось. В этом и заключается структурное изменение клиентской базы. Сегодня, как никогда, жилье можно приобрести по достаточно доступным условиям и это хорошо понимают наши многие клиенты. Кроме этого, изменились предпочтения покупателей, в частности более востребованы квартиры с небольшой площадью от 80 кв. м до 120 кв. м.

Как финансовый кризис отразился на производителях стройматериалов, и как это в последствие отразилось на стоимости ваших проектов?

Многие застройщики ожидали снижения цен на стройматериалы. Однако, в апреле текущего года, напротив, было зафиксировано некоторое удорожание стройматериалов из-за повышения тарифов на электроэнергию. А скидки застройщиками в прошлом году были предоставлены исключительно за счет их прибыли.

Г-н Мкоян, на каких квартирах, по Вашим прогнозам, в течение ближайших лет, будет сосредоточен спрос - на квартирах в центре столицы или в более отдаленных от столицы местах?

Уже сегодня более востребованы те квартиры, которые расположены в более отдаленных от центра районах Еревана, таких, как, к примеру, Арабкир и Давиташен. Таким образом, наблюдается тенденция роста спроса на проекты для “бизнес” класса, в связи с чем, мы постепенно увеличиваем долю таких проектов в своем портфеле. Думаю, что эта тенденция сохранится в ближайшие несколько лет. Это говорит о том, что в стране уже состоялся средний класс, более того он стал диктующим, что, на мой взгляд, очень положительное явление.

На бирже сегодня котируются 2 выпуска корпоративных облигаций Elite Group, погашение которых запланировано в текущем году, причем первый выпуск будет погашен уже в феврале. Не планируете ли эмитировать третий выпуск своих бумаг, тем более, что на рынке корпоративных заимствований наблюдается снижение доходности?

Сегодня у банков, которые являются основными покупателями облигаций, есть проблема с эффективным размещением свободных средств. В период активной фазы кризиса и после мартовской девальвации драма, банки во избежание валютного риска предпочитали не вкладываться в корпоративные облигации. Сегодня, с убыванием кризисных явлений ситуация на рынке корпоративных заимствований постепенно восстанавливается, вместе с тем восстанавливается и привлекательность этого инструмента. В настоящее время мы ведем переговоры с банками и очень вероятно, что в текущем году, ближе к весне выйдем на рынок с третьей эмиссией корпоративных облигаций.

А Вы рассчитываете на иностранных инвесторов?

Иностранные инвесторы проявляют большой интерес к облигациям армянских эмитентов. Из-за кризиса практически во всех странах процентные ставки на долговые обязательства претерпели значительные изменения в сторону снижения, тогда как в Армении их доходность, хоть и несколько снизилась, но по-прежнему, остается сравнительно высокой. Они готовы инвестировать в облигации армянских эмитентов, единственное, что их удерживает, это валютный риск. Действующее законодательство, увы, не позволяет эмитировать облигации в инвалюте. Многие представители финансово-банковского сектора, в том числе и наша компания, предлагают внести некоторые изменения в законодательство, в частности допустить эмиссию валютных облигаций исключительно для нерезидентов - создать 2 площадки, одну для драмовых облигаций, вторую валютных для не резидентов. Это предложение сегодня представлено и рассматривается Центробанком РА.

Г-н Мкоян, рассматривает ли Ваша компания возможность публичного размещения своих акций - IPO?

В более долгосрочной перспективе такая возможность нами рассматривается. На мой взгляд, для успешного выхода на IPO компания должна устойчиво развиваться и занимать значительную долю на рынке. Приобретенные в процессе своей деятельности навыки позволят укрепить личную репутацию в общественном мнении и повысить свой авторитет в деловых кругах, в трудовом коллективе. Ведь, определяющую роль во взаимодействии компании с партнерами, сотрудниками, поставщиками, акционерами и клиентами играет корпоративный имидж. Именно он влияет на формирование их мнения о компании, уровень доверия к ней и готовность вкладывать свои ресурсы в данный бизнес. На рынке корпоративных облигаций компания, на мой взгляд, уже закрепила репутацию надежного партнера и продолжает дальше активно работать над укреплением своей репутации. Это был первый и необходимый шаг для компании. Следующим этапом станет выход на IPO.

Г-н Мкоян, как будет развиваться ситуация в сфере строительства в ближайшие несколько лет? Удастся ли в текущем году обеспечить докризисный уровень развития этого сектора?

По моим прогнозам, докризисный уровень развития удастся обеспечить в 2011 году. В текущем же году, объемы строительства будут восстановлены примерно на 80%.

Сколько стоят квартиры Elite Group сегодня?

Цены на элитную жилую недвижимость колеблются от 250 тыс драмов до 500 тыс драмов за 1 кв.м. в зависимости от проекта.

Беседовала Элита Бабаян