Пятница, 19 Февраля 2010 16:37
Цены на недвижимость в Армении будут зависеть исключительно от ситуации в экономике
ArmInfo. Интервью корреспондента АрмИнфо с гендиректором ипотечной компании “Первая ипотечная компания” Давидом Атанесяном
Г-н Атанесян, с конца прошлого года на рынке ипотечного кредитования наблюдалась некоторая активизация с тенденцией восстановления спроса со стороны потенциальных покупателей. Сохранится ли этот тренд на рынке в текущем 2010 году и как себя поведут цены на жилье?
В ближайшие несколько месяцев заметных подвижек в цене за квадратный метр жилья, по моим прогнозам, не предвидится. Ценовые колебания на рынке главным образом будут зависеть от экономической ситуации в стране – повторное удешевление жилищного рынка может быть лишь в том случае если в текущем году, вопреки прогнозируемому росту ВВП на 1-2%, в Армении вновь будет зафиксирован экономический спад. Масштабная волна падения стоимости жилья, вызванная мировым финансовым кризисом, хоть и постепенно отошла, однако ожидать возвращения на рынок устойчивого восходящего тренда пока не приходится. И это главным образом обусловлено спадом платежеспособного спроса со стороны населения. В настоящее время ипотечный рынок в Армении характеризуется крайне низкой доступностью жилья. Кроме того, улучшить свои жилищные условия путем приобретения нового жилья могут очень немногие, ведь ежемесячные выплаты по ипотеке сегодня превышают доходы членов семьи.
Сегодня в ипотеке наблюдается избыток денежных средств, однако спрос на эти средства отсутствует – не покрывает предложение на рынке. Как ситуация изменится до конца текущего года, пока сложно прогнозировать. Более точно оценивать спрос на жилье можно будь лишь в период убывания сезонных факторов.
Каким образом государственная программа по обеспечению доступным жильем молодых семей, которая предполагает частичное субсидирование процентных ставок и требованиям которой соответствует лишь немногие семьи, может изменить текущую конъюнктуру ипотечного рынка?
Максимальная стоимость квартиры по этой программе должна составлять не более 16 млн. драмов, с предоплатой в 30% от стоимости жилья, срок погашения ипотечного займа 10 лет. В столице сегодня на эту сумму можно приобрести в лучшем случае однокомнатную квартиру, причем в отдаленных от центра Еревана регионах. На пилотном этапе программы будет размещено 3 млрд. драмов, примерно 267 кредитов. Не думаю, что это повлияет на общую ситуации на рынке.
Госпрограмма по обеспечению молодых семей доступным жильем смогла бы сыграть роль катализатора в оживления ипотечного рынка, однако ее направленность на очень узкий круг потенциальных покупателей может привести к самым разным и даже непредсказуемым последствиям, даже до обратного эффекта. Проблема в том, что программы социальной направленности должны быть рассчитаны на удовлетворение жилищного спроса среднего класса, и, по сути, отсекать спекулятивных инвесторов. Однако с учетом тех требований, которым должны соответствовать потенциальные участники этой программы, говорить об удовлетворении жилищного спроса среднего класса просто не уместно. В частности, претендовать на получение этого кредита могут молодые семьи, ежемесячный доход которых составляет 470 тыс. драмов. Кроме этого суммарный возраст семейной пары не должен превышать 60 лет, в то же время возраст каждого лица не должен превышать 35 лет.
Интересно, - сколько семейных пар соответствуют критериям программы, сколько молодых семей сегодня имеют такой заработок? Может ли эта программа, учитывая ее направленность на узкий круг покупателей, привести к значительному снижению на рынке процентных ставок?
Госпрограмма может оказать воздействие на динамику процентных ставок по ипотечным кредитам, но не думаю, что снижение будет столь значительным с учетом все той, же ее доступности для узкого круга потребителей. Все дело в том, что программа, еще не начавшись, порождает ряд проблем, в частности многие жители нашей страны, будучи осведомленными о существовании программы, которая предполагает субсидирование части процентной ставки, не знакомы с ее требованиями. Это может вызвать волну общего негодования среди жителей, что в свою очередь сопряжено с определенными рисками для учреждений, которые будут предоставлять кредиты в рамках этой программы – от этого может пострадать их репутация.
Однако самая серьезная проблема, которая может возникнуть при ее реализации это нагрузка на бюджет. В рамках госпрограммы доступного жилья молодым семьям, размер субсидии для каждого заемщика составляет в среднем 150000 драмов ежегодно. И если число потенциальных заемщиков не ограничится несколькими десятками и сотнями, то последствия могут быть весьма негативными. Во многих странах с развитым ипотечным рынком, где действуют самые разные ипотечные госпрограммы социальной направленности, есть очень большая школа против прямых государственных субсидий, так как их конечная стоимость скрыта. Ведь можно использовать опыт развитых стран, где содействие со стороны правительства проявляется не прямым субсидированием процентных ставок, которые могут колебаться в зависимости от социально-финансовой ситуации в стране а, к примеру, путем снижения налога на доход физического лица, являющегося участником такой программы.
Г-н Атанесян, как изменилась структура покупателей жилья после кризиса, и когда инвестиционная привлекательность недвижимости восстановится?
Если до кризиса многие покупали недвижимость в инвестиционно-спекулятивных целях, то после кризиса, в условиях резкого удешевления этого рынка, недвижимость, конечно, потеряла свою былую привлекательность и вряд ли восстановит ее в обозримой перспективе. Думаю, восстановительный процесс потребует как минимум 5 лет. К примеру, в Японии после финансового кризиса недвижимость подешевела на 60%. Докризисный уровень им удалось восстановить в течение 10 лет. У нас в стране недвижимость подешевела в среднем на 35%, а в отдельных случаях, в частности по ценам на элитное жилье, был зафиксирован 25-35%-ый спад.
Какой прирост ипотечного портфеля и прибыли планируете обеспечить по итогам текущего 2010 года?
По итогам минувшего 2009 года нам удалось довести свой ипотечный портфель до 2.8 млрд. драмов, что на 840 млн. драмов превышает аналогичный показатель 2008 года. В случае, если наши прогнозы по уровню спроса на приобретение жилья и главным образом на ремонт квартир оправдаются, то к концу текущего года, думаю, нам удастся обеспечить прирост ипотечного портфеля на до 4 млрд. драмов. Прибыль компании будет увеличена до 200 млн. драмов, с обеспечением годового роста примерно на 70%.
Беседовала Бабаян Элита
Idram: инфраструктура для финансовых организаций - Idram для всех
Вся надежда на внешние факторы или почему госбюджет Армении начал трещать по швам
Экс-глава КГД: в Армении экономика и страна соревнуются за то, кто из них рухнет быстрее
Армянский брокер Invia Investments предоставит доступ к торгам на ITS
Эксперт: На Южном Кавказе должен сформироваться единый рынок без стратегических партнеров
Чехия может заняться модернизацией Ереванского метрополитена
Ереван пытается продемонстрировать своим англосаксонским боссам свою готовность сократить экономическое сотрудничество с Ираном - политолог