Четверг, 15 Апреля 2010 18:17
Структура и состояние жилищного фонда в Армении оставляет желать лучшего
АрмИнфо. Интервью корреспондента АрмИнфо с гендиректором универсальной кредитной компании “Вашингтон Капитал”
Г-н Хачян, какие тенденции доминируют сегодня на рынке ипотечного кредитования, и как по вашим прогнозам изменится ситуация в ближайшей перспективе?
Прошлый 2009 год был неоднозначным для рынка ипотечного кредитования – стагнация этого рынка продолжалась до конца сентября, после чего в 4 квартале минувшего года негативный тренд на рынке сменился существенным ростом объемов кредитования. Такая динамика на рынке была обусловлена несколькими факторами, в частности деятельностью Национальной ипотечной компании (НИК), а также ценовыми ожиданиями потенциальных покупателей жилой недвижимости. К настоящему времени эти ожидания исчерпаны и прерванная в январе-феврале текущего года из-за сезонного фактора активизация рынка постепенно восстанавливается. Я почти уверен, что в последующие месяцы активность на рынке ипотечного кредитования возрастет, однако достичь уровня 2008 года не удастся, так как в текущем году назрела проблема воспроизводства жилищного фонда, структура и состояние которого оставляет желать лучшего. К настоящему времени предложение на рынке элитных новостроек не покрывает существующий спрос, что автоматически сужает спрос, ограничивая динамичное развитие этого сектора. Так, из общего числа приобретенных за последние несколько месяцев квартир лишь 10% приходятся на долю новостроек.
По какому сценарию будет развиваться динамика цен на жилую недвижимость до конца 2010 года?
Замедление темпов падения цен на жилую недвижимость наблюдалось еще в прошлом году. Сегодня цены на жилье стабилизировались, и заметных изменений до конца текущего года ожидать не придется. Немало оптимизма внушает и то, что фактические цены по сделкам купли-продажи жилой недвижимости сегодня практически не отклоняются от их рыночной стоимости. В 2007-2008 году это соотношение было грубо нарушено, и зачастую цена купли-продажи в разы была выше реальной цены жилья. Средняя стоимость элитных новостроек сегодня колеблется в интервале 320-380 тыс. драмов за 1 кв. метр. На вторичном рынке жилой недвижимости цена за 1 кв. метр составляет в среднем 270-290 тыс. драмов за 1 кв. метр.
Могут ли цены в более долгосрочной перспективе под воздействием определенных факторов взлететь до уровня 2007-2008 года? Какая роль будет отведена диаспоре, которая в докризисный период формировала спрос на рынке?
Сегодня активно обсуждают та точка зрения, что возможное открытие армяно-турецкой границы может привести к значительному удорожанию жилищного рынка. Это обстоятельство может стать причиной роста цен вплоть до уровня 2008 года, однако не за столь короткий период как это было в 2007-2008 году, когда цены на рынке резко возросли в течение нескольких месяцев. В ближайшие несколько лет рост цен будет плавным, и будет сопровождаться улучшением макроэкономической ситуации. Что же касается диаспоры, то думаю ее роль в формировании спроса на рынке, если сегодня несколько и снизилась, то в перспективе восстановится.
Вы отметили, что сегодня существует проблема воспроизводства жилищный фонда. Что может решить эту проблему – будут ли восстановлены темпы строительства в ближайшей перспективе?
Рынок мгновенно реагирует на любые изменения в конъюнктуре. Дать импульс рынку могут реализуемые правительством социально значимые мероприятий. Не должны остаться без поддержки и застройщики, которым следовало бы несколько смягчить свою ценовую политику, это приведет к изменениям предпочтений граждан в пользу новостроек в отдаленных от центра столицы местах.
Г-н Хачикян, насколько эффективен практикуемый нашими игроками кредитного рынка механизм ипотечного кредитования, не слишком ли ужесточены условия кредитования, в частности предоплата, процентные ставки?
На фоне финансового кризиса условия ипотечного кредитования были ужесточены во всем мире. Эти ужесточения по сравнению с действующими на нашем рынке условиями считаются роскошью для наших клиентов. В частности, если до кризиса в зарубежных странах граждане могли получить ипотеку без предоплаты, то в условиях кризиса, предоплата по ипотечным кредитам повысилась до 5%, тогда как у нас предоплата составляет сегодня 30% от размера кредита. Однако наш механизм ипотечного кредитования, который на протяжении последних нескольких лет был откорректирован рынком, доказал свою устойчивость к кризисным явлениям, чего нельзя сказать о тех механизмах ипотечного кредитования, которые практиковались до кризиса за рубежом - в странах с развитой экономикой. Я не утверждаю, что действующие на нашем рынке условия кредитования вполне приемлемы и адекватны, можно было бы снизить предоплату до 20%, но такие изменения должны происходить постепенно, что бы не получить в результате обратный эффект – резкий скачек цен за очень короткий период. Еще до кризиса мы ужесточили условия ипотечного кредитования, оставив практически без изменений параметры потребительского кредитования. В результате, в условиях кризиса доля несвоевременных платежей в ипотечном портфеле была значительно ниже, чем в портфеле потребительских кредитов.
Вы выступаете одним из участников госпрограммы доступного жилья молодым семьям. Эта программа вызвала большой резонанс среди жителей столицы, многие из которых выражают недовольство условиями программы. Какие у вас ожидания от этой программы, и могут ли быть пересмотрены ее условия?
Программа стартовала в марте текущего года и в зависимости от ее результативности, от темпов размещения отведенных для пилотного этапа 3 млрд. драмов условия программы могут быть и пересмотрены. В рамках госпрограммы “Доступное жилье молодым семьям” мы уже утвердили несколько заявок. Приток клиентов очень большой, однако, есть несколько факторов, которые отсекают их большую часть, в частности размер предоплаты, который установлен в размере 30% от стоимости жилья – многие семьи просто не в состоянии внести необходимую предоплату и стоимость квартиры, которая не должна превышать 16 млн. драмов. Мы представим все эти проблемы, а также свои предложения на соответствующих обсуждениях.
Хотелось бы отметить, что весь замысел этой программы изначально заключался в том, чтобы обеспечить жильем молодые семьи проживающие в отдаленных от центра столицы местах, и в регионах страны, где за 16 млн. драмов можно вполне свободно приобрести нормальное жилье. Эта целевая программа и направлена на обеспечение жильем отдельной категории граждан, в частности граждан, которые строят планы по созданию семьи, но при этом, не имеют соответствующих условий. Ведь, зачастую именно квартирный вопрос является основной задачей для таких семей. В рамках ипотечного кредитования в отличие от остальных видов кредитного финансирования приблеженные к заемщику лица могут выступить созаемщиками по кредиту. Данной возможностью могут воспользоваться и потенциальные участники программы доступного жилья молодым семьям.
Г-н Хачян, некоторые участники кредитного рынка считают, что субсидирование процентной не самый лучший метод содействия, поскольку может создать некоторую нагрузку на бюджет. Какая у Вас позиция по данному вопросу?
Я не совсем согласен с мнением этих участников, ведь ежегодно в принимаемом бюджете закладываются также расходы на реализацию социальных программ, то есть эти расходы заранее планируются правительством. Другое дело, если размер финансовой поддержки со стороны правительства перерастет из ранее запланированного размера в более значительные суммы. В таком случае это станет дополнительным расходом для бюджета страны и может создать некоторою нагрузку. С другой стороны, размер субсидии не столь значителен, тем более, если учитывать, что субсидируемые правительством 2 процентных пункта работают только в первый месяц, далее при погашении кредита ставка- размер субсидии снижается.
Дело в том, что субсидирование процентной ставки в отличие от иных методов содействия несет регулярный характер - правительство ежегодно вносит свой вклад в улучшении социальных условий нашего населения. Кроме этого, при субсидировании процентной ставки размер государственной помощи значительно выше, чем в остальных случаях, когда содействие несет единовременный характер.
Беседовала Элита Бабаян
Экономист: принятые кабмином Армении поправки в законе "О структуре и деятельности правительства" несут в себе ряд проблемных вопросов
Правительство выделит дополнительно 1.035 млрд. драмов на софинансирование субвенционных программ в областях страны
Без развитых горнодобывающей и металлургической отраслей невозможно представить сегодня технологическое развитие Армении - вице-президент ЗММК
Впервые в банковской системе Армении внедряется институт реструктуризации неплатежеспособных банков
За поставки новых троллейбусов в Армении таможенная пошлина взиматься не будет
В Армении взялись за решение вопроса об изменении налогообложения дивидендов от акций и долей в комбанках страны