Понедельник, 21 Марта 2011 18:00
Проблему отсутствия денег на предоплату решит страхование
Интервью АрмИнфо с председателем Ассоциации участников ипотечного рынка Армении (АУИРА) Геворгом Боснояном.
Г-н Босноян, недавно Ассоциация презентовала новый ипотечный продукт, который должен помочь нашим согражданам решить проблему отсутствия предоплаты по ипотеке. Объясните, пожалуйста, функциональные особенности нового продукта.
Прежде чем перейти к функциональным особенностям нового продукта, хотел бы заметить, что Ассоциация установила себе на будущее несколько целей, главная из которых повысить доступность ипотечных кредитов. Изучив международный опыт развития ипотечного кредитования, мы пришли к выводу, что в этом вопросе нам поможет создание новых ипотечных продуктов, новых инструментов и механизмов ипотечного кредитования. Что сегодня мешает многим нашим согражданам купить жилье по ипотеке? Прежде всего, отсутствие предоплаты по ипотечному кредиту. Многие потенциальные заемщики, располагая совсем неплохими доходами, уровень которых позволяет им обслужить ипотечный кредит, не имеют при этом необходимой для получения ипотечного кредита суммы предоплаты. Чтобы помочь таким заемщикам мы решили с помощью страховых компаний разработать новый для нашего рынка продукт, при этом очень активно практикуемый во многих странах мира. Его внедрение и позволит снизить размер предоплаты.
Новый продукт, насколько нам известно, наполовину снижает размер предоплаты…
Да, его внедрение позволит ровно наполовину снизить сумму предоплаты для потенциальных заемщиков. Отмечу также, что продукт предполагает страхование только 15% от суммы кредита и исключительно на тот срок, в течение которого застрахованная сумма будет погашена заемщиком.
Так ли важны эти преимущества для заемщика с точки зрения обслуживания ипотечного кредита?
Чрезвычайно важны, поскольку размеры ипотечных кредитов велики, следовательно, и предоплата по ипотеке довольно серьезная. Снизив ее наполовину, мы помогаем нашим согражданам частично решить проблему отсутствия денег на предоплату, в отдельных случаях помогаем им, сэкономив небольшую сумму решить проблему с ремонтом новоприобретенного жилья. Дело в том, что многие наши сограждане вынуждено приобретают квартиры в непригодном для проживания состоянии – без ремонта, они гораздо дешевле, следовательно, кроме предоплаты им требуются дополнительные средства еще и на ремонт этого жилья.
В международной практике довольно активно практикуется комплексное страхование ипотечного кредита, куда входит страхование трудоспособности заемщика, залогового имущества и титульное страхование. Какие именно риски будут застрахованы в рамках нового продукта?
Есть много разных страховых продуктов, связанных с ипотечным кредитованием. Как Вы уже заметили, довольно активно за рубежом практикуется комплексное страхование ипотечного кредита. Популярно также страхование риска непогашения ипотечного кредита, когда страхуется вся сумма кредита и на весь срок его погашения. Для наших заемщиков такой вариант станет серьезным финансовым бременем, поэтому о реализации этой схемы в Армении рано говорить.
Когда будет завершена разработка нового продукта?
Мы рассчитываем полностью завершить работу уже к концу третьего квартала текущего года.
Приблизительная стоимость продукта – страхового полиса уже определена?
Стоимость продукта пока не определена. Этим и многими другими задачами займется специальная созданная при Ассоциации рабочая группа. Тем ни менее, я могу заверить, что стоимость продукта не создаст для заемщика большой финансовой нагрузки, поскольку сам продукт не содержит серьезных рисков для страховщиков, следовательно, и его цена будет по возможности низкой. Ведь страховой случай наступает в том случае, когда по причине невыплат по кредиту происходит взыскание заложенного имущества и его дальнейшая реализация. И если вырученная от реализации заложенного имущества сумма будет недостаточна для полного покрытия ипотечного кредита, страховая компания будет обязана выплатить бенефициарию, то есть банку, застрахованную сумму.
Более 6 лет занимаясь профессиональной деятельностью на ипотечном рынке мне стали нечуждыми проблемы заемщиков и я хорошо понимаю, что отсутствие предоплаты серьезная задача для них. Решение этой задачи позволит нам нарастить объемы ипотечного кредитования.
Продукт бесспорно интересен, но неужели одно такое нововведение может привести к существенным переменам на рынке. Нужен, наверное, целый арсенал таких инструментов…
Я однозначно согласен, что данное нововведение не приведет к резкой смене нынешнего состояния. Но еще в начале нашего интервью я говорил, что Ассоциация установила на будущее несколько задач, главная из которых - обеспечить новыми продуктами и механизмами ипотечного кредитования динамичное развитие первичного рынка ипотеки. Это позволит нам заложить фундамент для развития вторичного рынка ипотечного кредитования. Ведь до тех пор, пока у нас не будет сформирован рынок ипотечных бумаг, нам не удастся повысить доступность ипотечных кредитов, а именно снизить их процентные ставки, продлить срок их погашения и многое другое.
Сразу после внедрения вышеуказанного продукта Ассоциация займется разработкой следующего механизма, а именно накопительной программой ипотечного кредитования. С помощью данного механизма потенциальный заемщик сможет накопить в банке нужную для предоплаты сумму и получить льготы при оформлении ипотечного кредита.
Как раз о процентных ставках…Продолжающее ужесточение денежно-кредитной политики не нарушит ваши планы по наращиванию ипотечного портфеля?
Процентные ставки на ипотечные кредиты на фоне продолжающего ужесточения денежно-кредитной политики пока не претерпели каких-либо изменений. Я пока не вижу тенденций в сторону их повышения, потому что банкам удается добывать ресурсы и продолжать кредитовать населения действующими на рынке процентными ставками. Что будет потом, покажет время. Тем не менее, сидеть, сложа руки в ожидании негативных перемен, неправильно. Лично я настроен оптимистично и думаю, что наша Ассоциация и ее участники, естественно с содействием Центрального Банка, сумеют успешно осуществить поставленные цели. Отмечу также, что в разработке нового продукта свое содействие Ассоциации окажет и Международная Финансовая Корпорация (IFC). С ее помощью мы надеемся привлечь в Армению иностранных специалистов, имеющих богатый опыт в разработке аналогичных продуктов.
Какие страховые компании будут вовлечены в этот процесс?
Все желающие компании могут принять участие, как в разработке нового продукта, так и в его дальнейшей реализации. В настоящий момент в состав Ассоциации входят 4 ведущие страховые компании – это “Росгосстрах-Армения”, “Каскад Иншуранс”, “Сил Иншуранс” и “Наири Иншуранс”. Все они готовы принять участие в его разработке и естественно все они будут вовлечены в рабочую группу. Это позволит нам провести всестороннее изучение реального потенциала нового продукта, хорошо понять наши возможности, трудности и риски с которыми может столкнуться каждый из вовлеченных в разработку нового продукта участников Ассоциации. Мы уже получили предварительное одобрение мегарегулятора и сделаем все возможное, чтобы программа с успехом была запущена.
Г-н Босноян, объемы ипотечного рынка Армении смехотворны на фоне объемов этого рынка в развитых странах. Отсюда можно сделать вывод, что у нас практически нет ипотечного рынка, а если и есть, то он не развивается…
Я не согласен с тем, что ипотечный рынок в Армении не развивается. Да он развивается медленно, но это имеет ряд как субъективных, так и объективных причин. Состояние ипотечного рынка зависит от общей экономической конъюнктуры внутри страны, сильно зависит также от процессов, протекающих в мировой экономике. Наш ипотечный рынок не может развиваться в условиях, когда экономики многих развитых стран пережили и продолжают переживать серьезные кризисные потрясения, когда самые ведущие мировые лидеры финансового рынка несут серьезные финансовые потери. Тем не менее, если сравнивать текущее состояние ипотечного рынка с тем, что мы имели несколько лет назад, можно констатировать достаточно серьезные перемены к лучшему, как по части сроков погашения, так и процентных ставок на ипотеку.
Главное сегодня сформировать вторичный рынок ипотеки. В этом вопросе важная роль будет отведена также Национальной ипотечной компании, которая, как известно, занимается рефинансированием ипотечных кредитов. К концу этого года НИК планирует организовать эмиссию ипотечных облигаций. Это позволит привлечь на рынок больше долгосрочных ресурсов.
Кто будет вкладываться сегодня в армянские ипотечные бумаги?
Те институциональные структуры, которые способны сформировать долгосрочные ресурсы. В нашей стране такими структурами могут быть страховые компании, которым удалось, благодаря введению в стране обязательного страхования, сформировать определенные денежные резервы. Как раз часть этих средств они могут вложить в ипотечные бумаги.
Г-н Босноян, вернусь к процентным ставкам. Предположим проблему предоплаты мы решили, как же быть с проблемой высоких процентных ставок. Когда же они наконец начнут снижаться. Ведь приобретая квартиру в ипотеку, мы втрое переплачиваем за нее…
Я еще в начале интервью говорил, что проблем у нас не мало. Банки сегодня имеют серьезную задачу с привлечением дешевых ресурсов, что мешает им снизить процентные ставки по долгосрочным кредитам. До тех пор, пока в стране не будет сформирован вторичный рынок ипотечного кредитования мы не сможем говорить о низких ставках и больших сроках, мы просто не получим решение этих задач. Теперь, что нам поможет в создании вторичного рынка? Прежде всего, создание стабильно развивающегося первичного рынка ипотеки. Для этого нам нужны новые ипотечные продукты, которые позволят повысить доступность ипотечных кредитов. Важно также стандартизировать все процессы ипотечного кредитования, в частности речь идет о таких процессах, как оценка платежеспособности заемщика, оценка залогового имущества, прибавим к этому и страховые аспекты ипотечного кредитования. Только наличие качественного ипотечного рынка с четко отработанными механизмами и стандартами позволит нам заинтересовать не только внутренних, но и иностранных инвесторов.
В кризисный период сильно упал рынок недвижимости, его стагнационное состояние продолжается и сегодня. Как в этих условиях работается главным участникам этого рынка?
В период активной фазы кризиса, известно, что многие банки приостановили ипотечное кредитование, что действительно привело к стагнационному состоянию рынка недвижимости. После того, как банки возобновили ипотечное кредитование, рынок жилой недвижимости стал медленно восстанавливаться. Восстановительные процессы на этом сегменте продолжаются и сегодня, но они пока не удовлетворяют участников этого рынка. В предкризисный период мы имели гораздо более активное состояние. Тем ни менее, нельзя не отметить, что сектор недвижимости один из тех немногих отраслей нашей экономики, где нет монополий, где сформировано прозрачное и равное для всех игроков конкурентное поле. В таких условиях, рынок сам выживает непрофессиональных игроков, в итоге остаются только самые активные участники, которые имеют серьезную информационную базу, квалифицированных специалистов, качественный сервис.
Если говорить о спросе на жилье, на каких регионах он сегодня сосредоточен?
Структура спроса резко изменилась после кризиса. Если раньше покупатели отдавали предпочтение квартирам, расположенным преимущественно в центральных общинах столицы, сегодня спрос сосредоточен больше на квартирах, отдаленных от центра регионах.
В предкризисный период из-за вложений диаспоры мы имели серьезные ценовые скачки на рынке недвижимости. Как Вы думаете, они могут снова повториться?
Опыт развитых стран наглядно демонстрирует нам цикличность экономических процессов. На протяжении нескольких лет экономика и наиболее рентабельные и привлекательные ее сегменты начинают стремительно расти. Экономическая активность достигает наивысшей отметки, происходит перегрев экономики с последующим ее “взрывом”. В Армении самый стремительный рост еще до кризиса мы имели на рынке жилой недвижимости. Тогда цены на недвижимость выросли в разы, что я считаю, в принципе следствием объективных процессов. Потом, из-за ряда всем уже известных субъективных и объективных факторов, этот сектор нашей экономики претерпел серьезный спад. Однозначно, последующее ожидаемое оздоровление этого сектора на фоне роста мировой экономики приведет и к росту цен на жилье.
Что будет с пустующими в центре новостройками?
Ну, во-первых, новостроек станет меньше по одной банальной причине – нет свободной территории для их строительства. Что это нам даст? Это подтолкнет наших застройщиков более активно застраивать отдаленные от центра столицы общины. Что же касается пустующих в центре квартир, то они непременно найдут своих покупателей – либо они будут проданы по низким, чем сегодня ценам, либо их более платежеспособные владельцы просто переждут до тех пор пока ситуация на рынке не восстановится с последующим ростом цен на жилье.
Какие изменения до конца этого года вы ожидаете на ипотечном рынке?
Ощутимых изменений до конца года ожидать не следует. Некоторую активность мы ожидаем с начала следующего - 2012 года.
То есть активность на ипотечном рынке вы связываете преимущественно с внедрением нового продукта?
Не только. Кроме внедрения нового продукта, как я уже говорил, будет организована также эмиссия ипотечных бумаг. Это в свою очередь обеспечит рост рынка.
Насколько, по Вашим прогнозам, два этих нововведения увеличат объемы ипотечного кредитования?
По нашим оценкам уже к концу 2014 году объемы ипотечного кредитования будут удвоены. Сегодня портфель ипотечных кредитов достиг 97 млрд. драмов. В годовом разрезе (2010 год по сравнению с 2009 годом) портфель вырос на 6 млрд. драмов. К концу 2012 года портфель в результате наших нововведений может вырасти примерно до 120 млрд. драмов, к концу 2013 года – до 150 млрд. драмов, а к концу 2014 года – до 180 млрд. драмов.
Элита Бабаян
Эксперт: Когда нет доверия между частным и государственным сектором, говорить о правильных решениях, к сожалению, не приходится
Есть ли жизнь после пересмотра системы налога с оборота? - эксперт
Страховая компания «Наири Иншуранс» выступила против безосновательной саморекламы СК «Эфес» 
Геворг Манташян: Министерство высокотехнологической промышленности ведет последовательную работу в направлении становления стартапов в Армении
Bank of Georgia объявил о достижении предварительного согласия о приобретении «Америабанка» за $303.6 млн