Понедельник, 10 Июня 2013 20:46
Национальная ипотечная пополняет ресурсную базу
АрмИнфо Интервью корреспондента АрмИнфо с исполнительным директором Национальной ипотечной компании Мгером Едигаряном
Глобальный финансовый кризис отразился на ипотечном рынке Армении ухудшением ипотечного портфеля коммерческих банков, значительным снижением спроса со стороны населения, ужесточением условий кредитования и как следствие резким снижением объемов кредитования. Важная роль Национальной ипотечной компании (НИК), при вхождении на рынок в июне 2009-го, заключалась, образно говоря, в поддержке рынка: предоставляя банкам ресурсы на ипотечное кредитование, НИК в какой-то степени не допустил обрушения самого рынка недвижимости. Как Вы оцениваете ситуацию сегодня в разрезе последних лет развития рынка.
Национальная ипотечная компания, основанная в кризисный 2009 год, действительно является не просто институтом. Ее появление в самый разгар кризиса в Армении, так скажем, придало новый импульс рынку ипотеки. Мы не позволили ипотечному рынку почувствовать себя сиротой перед лицом углубляющегося кризиса и показали, что государство готово предпринять конкретные шаги для улучшения ситуации. Появление НИК сразу дало положительный результат - уже в 2009 году хоть в не большом объеме ипотечное кредитование начало разворачиваться, далее в 2010 году был зафиксирован рост, а в 2011 и особенно в 2012 году началось восстановление предкризисного объема ипотечного рынка. В частности, по итогам 2012 года в стране в общей сложности было выдано ипотечных кредитов на сумму в 58 млрд. драмов, а совокупный портфель составил около145 млрд. драмов
Рост, безусловно, фиксируется, но по нашим данным, темпы ипотечного кредитования все, же за последние полгода несколько замедлились. Чем это обусловлено, возможно, общеэкономическим состоянием в стране?
Влияние кризиса еще чувствуется, хотя в минувшем 2012 году темпы были неплохие. В 2006 -2008 годах рынок недвижимости переживал бум, причем бум инвестиционный. Население вкладывалось в недвижимость за неимением иных развитых инвестиционных инструментов. Теперь же инвестиционная составляющая рынка пошла на спад и это понятно. За последние 5 месяцев наблюдался незначительный рост цен на недвижимость – в среднем на 0,2-0,3% в месяц. Данные темпы роста хоть и медленны, но на их основе можно прогнозировать дальнейшее развитие ипотечного рынка.
Как оцениваете динамику процентных ставок на ипотечные кредиты, они дорожают?
Сегодня ставки по ипотеке на покупку недвижимости составляют порядка 12-13%, на ремонт - 13-14%. Ипотечный рынок невозможно рассматривать в отрыве от общей экономической ситуации, и в этом отношении можно сказать, что ставки по ипотеке соответствуют текущему состоянию. В любом случае, в основе ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, лежит стоимость привлеченных средств. За счет большого объема уставного капитала и средств, фондируемых из сравнительно недорогих источников, полученных от правительства и немецкого банка KfW (на данный момент мы реализуем третью кредитную программу - две предыдущие были реализованы Германо-Армянским фондом в 2006-2011 годах), НИК предоставляет ресурсы своим партнерам по <льготным> условиям, что в свою очередь позволяет последним выдавать кредиты по вышеуказанным процентам. Доля ресурсов, привлекаемых НИК с внутреннего рынка посредством выпуска облигаций пока что небольшая, и их сравнительная дороговизна не имеет большого влияния на конечную ставку. Однако по мере увеличения объемов доля фондов привлекаемых с внутреннего рынка возрастет. В этом плане мы рассчитываем, что это совпадет с началом пенсионных реформ, что в свою очередь должен привести к снижению ставок на внутреннем рынке..
Насколько оправдан был выход на рынок корпоративных облигаций для государственной НИК?
Вполне оправдан, как с точки зрения привлечения ресурсов, то есть роста и одновременно диверсификации нашей ресурсной базы, так и с точки зрения поддержки находящегося в сложной ситуации во время кризиса рынка корпоративных ценных бумаг. Кроме этого, как я уже сказал, в долгосрочной перспективе стратегия НИК направлена на увеличение доли финансирования с внутреннего рынка и с этой точки зрения выход на рынок корпоративных ценных бумаг можно рассматривать как первый шаг на пути реализации долгосрочной стратегии.
Сколько составляют активы НИК на сегодняшний день?
Наши активы составляют порядка 26 млрд. драмов, за 4 года НИК выдала кредитов на сумму около 27 млрд. драмов, а кредитный портфель составляет около 21 млрд. драмов. Эта разница обусловлена тем, что ипотечная задолженность в нашей стране погашается довольно быстро.
Чем обусловлена эта спешка? Неопределенностью тренда на рынке недвижимости или иными факторами? Наверное, заемщики не уверены в своих будущих прогнозах?
Не думаю, просто люди не желают долго сидеть в долгах. Чем раньше они погасят кредит, тем дешевле им это обходится, ведь погашая кредит раньше времени, заемщики избегают выплаты некоторой части процентных ставок.
Общеизвестно, что сроки по ипотечным кредитам намного превышают сроки привлеченных банками ресурсов. Каким образом банки укладываются в сроки?
Проблема временного разрыва по размещенным и привлеченным средствам всегда присутствует у банков, но по нашей части они проблем не имеют. Мы выдаем средства банкам на 9 лет, они выдают кредиты сроком от 10 до 20 лет. Это не создает проблем, если учесть что ипотечные кредиты в основном погашаются раньше срока. К тому же банки владеют собственно постоянной краткосрочной и среднесрочной ресурсной базой и могут управлять этими рисками. Главное, что эти риски находятся в допустимых, управляемых пределах.
Проблема управления срочностью активов и пассивов актуальна и для НИК. На сегодняшний день мы выдаем кредиты сроком до 9 лет за счет опять-таки уставного капитала и долгосрочных кредитов. Что касается облигаций, то на сегодня компания эмитирует шестимесячные бумаги, так как на этом сегменте самые низкие проценты. Удлинение сроков облигаций мы связываем с пенсионными реформами.
Каковы были параметры последней эмиссии ваших бумаг?
Последняя эмиссия реализована по 9.36% годовых. Это не плохо, если учесть, что предыдущая составила 10,7.
Что вы прогнозируете?
Я думаю, что в результате пенсионных реформ доходность облигаций приблизительно за год снизится на 2-3 процентных пункта, если предположить, что сбор средств составит около 40-50 млрд. драмов.
Имеете в планах выйти на рынок до перехода к накопительной пенсионной системе?
Мы уже выпустили очередной облигационный транш 18 апреля и на 100% его разместили. Планируем выпустить новые транши в июле или августе, далее предполагается в ноябре текущего года. А там посмотрим.
Кто является основным якорным покупателем ваших бумаг?
Банки, конечно же. Для них это является краткосрочным инструментом, они делают краткосрочные инвестиции и в основном для управления активами и пассивами. В принципе им выгодно, поскольку во многом эти облигации похожи на государственные, но имеют более высокую доходность.
С точки зрения получения дохода, инвесторы, в том числе банку, выгодно вкладывать в долгосрочные гособлигации, где он заработает 15%-16% годовых. Поэтому долгосрочка имеет больше спроса, и выпускается в большем объеме.
Каковы планы до конца года?
Мы намерены увеличить кредитный портфель на 4 млрд. драмов. По нашим оценкам, общий кредитный портфель банков по ипотеке оставит на конец года около 170 млрд. драмов. Количество выдаваемых ипотечных кредитов возрастает, но эти кредиты, как я уже сказал, быстро погашаются. За прошлый в стране в общей сложности было выдано кредитов на 58 млрд. драмов, портфель возрос на 25 млрд. драмов, что свидетельствует о двойном погашении. В целом потенциал ипотечного рынка Армении большой, в особенности по линии кредитов выдаваемых на ремонт недвижимости. Не секрет, что жилищный фонд в целом по стране нуждается в обновлении.
Что касается коммерческой ипотеки, она пока не развита в нашей стране. Девелоперам в основном выдаются классические кредиты на 2-3 года, а вот продает он построенную недвижимость уже по ипотеке. Происходит своеобразная трансформация – коммерческий кредит движется от крупного застройщика к индивидуальному ипотечному заемщику. Банки часто практикуют этот механизм, кредитуя застройщиков, а далее выдавая ипотеку людям.
Хочу также отметить, что сегодня НИК планирует задействовать новую программу совместно с одним французским фондом, называть который я пока воздержусь в связи с переговорным процессом. Эти средства мы намерены направить на рынок также в национальной валюте предварительно хеджировав валютный риск. Если переговоры пройдут успешно, возможно реализация новой программы начнется в январе 2014 года.
Приблизительно насколько увеличится портфель НИК в случае успеха в переговорах с французами и как изменится структура портфеля?
Мы ждем увеличения на 5 млрд. драмов. Касаясь структуры портфеля, скажу, что в случае реализации программы, увеличится доля кредитов на ремонт. Целью программы является предоставление кредитов для увеличения энергоеффективности квартир и собственных домов.
На данный момент доля KfW в кредитном портфеле составляет 40%, а остальные 60% - это в основном капитал, кредит от правительства и облигационное фондирование.
На сегодня с НИК работает 19 партнеров - 15 банков и 4 кредитные компании.
АрмИнфо
Экономист: принятые кабмином Армении поправки в законе "О структуре и деятельности правительства" несут в себе ряд проблемных вопросов
Правительство выделит дополнительно 1.035 млрд. драмов на софинансирование субвенционных программ в областях страны
Без развитых горнодобывающей и металлургической отраслей невозможно представить сегодня технологическое развитие Армении - вице-президент ЗММК
Впервые в банковской системе Армении внедряется институт реструктуризации неплатежеспособных банков
За поставки новых троллейбусов в Армении таможенная пошлина взиматься не будет
В Армении взялись за решение вопроса об изменении налогообложения дивидендов от акций и долей в комбанках страны