Четверг, 15 Февраля 2018 14:48
Алина Оганесян

Отток населения и пассивность Диаспоры толкает цены на недвижимость вниз

Отток населения и пассивность Диаспоры толкает цены на недвижимость вниз

АрмИнфо. Госкомитет кадастра недвижимости опубликовал среднерыночные цены на объекты недвижимого имущества в Армении по итогам 2017 года. Нисходящая динамика цен, согласно официальным данным, сопровождается увеличением числа сделок на куплю –продажу и ипотечных сделок. При этом экономическая активность Армении за отчетный период увеличилась на 7,7%. Однако при таком положительном сценарии цены на объекты недвижимого имущества идут на спад. В беседе с АрмИнфо директор Биржи недвижимости Артем Анатольевич Прибыльский разъяснил ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости Армении, и назвал ключевые факторы спада цен.

 

Господин Прибыльский, недвижимость в Армении является одним из определяющих индикаторов состояния экономики. Однако учитывая рост экономической активности, и достаточно неплохие показатели с точки зрения ускорения промышленного роста и увеличения объемов выручки других сфер – можно предполагать неплохие итоговые показатели по экономическому росту. При этом согласно данным Госкомитета кадастра недвижимости, на рынке наблюдается значительное снижение цен. Чем можно объяснить такую ситуацию? Казалось бы стоило ожидать положительного ценового тренда в связи с ростом ВВП, однако ситуация складывыается иначе. В чем, на Ваш взгляд, причина этой нестыковки?

 

Дело в том, что в такой стране как наша – экономика не может быть абсолютным индикатором для формирования ценовой политики на рынке недвижимости. Потому что  цены у нас формируются не только за счет экономического роста, хотя это является определяющим фактором. В равной степени здесь свою роль играет внешний капитал, то есть участие Диаспоры, которая наряду с гражданами Армении является серьезным игроком на рынке.  Если смотреть на результаты по итогам года, то не могу говорить, что Диаспора была активной. При таком сценарии, на спад цен, на мой взгляд, повлияло усиление миграционных процессов. 7%-й рост  экономической активности не может удовлетворить никого. Мы еще не дошли до уровня показателей, которые имели к началу 90-х годов. Весь мир пошел вперед, а мы стоим на месте. Хотя определенные положительные подвижки все же вижу. Другими словами, на рынке недвижимости сейчас ситуация сформировалась какая-то паритетная. Будем ждать, что будет.

 

Вы отметили положительные подвижки. Что Вы имели в виду?

 

Сегодня на рынке растет интерес к недвижимости промышленного назначения. Если исключить жилую недвижимость и  взять только коммерческую – то ситуация сложилась следующим образом. Застой на рынке объектов  недвижимости торгового назначения и сферы обслуживания продолжается порядка 3 лет. На промышленный же сегмент недвижимости – стагнация продолжается достаточно долго. Сегодня же с точки зрения повышения предложения и покупки вижу положительные тенденции. Но я говорю все это не просто так. Такая страна как наша, это уже аксиома, может развиваться только в случае участия в каком-то большом объединении, союзе. К сожалению, мы к этому долго шли. Однако сегодня уже можем говорить о конкретных подвижках, в частности в сфере обрабатывающей промышленности, а именно сельхозпродукции.

Что касается, тяжелой промышленности – затрудняюсь дать оценку. Если машиностроение поднимет голову – тогда уже можно будет говорить о реальном экономическом росте. Здесь конечно у меня больше скепсиса, чем наоборот. Потому что отрасль требует крупных капиталовложений.

 

Иначе говоря, сегодня рассматривать недвижимость как привлекательный инвестиционный инструмент не приходится?

 

Сегодня ситуация сложилась более чем непонятная. Как я уже сказал есть определенный интерес в обрабатывающей сфере. Но когда страна хочет выйти из коллапса – инженерные кадры  - это одна из основ экономического развития. А я пока не вижу никаких акцентов. В такой стране как наша, которую, к сожалению, приравнивают к статусу воюющей – вложений не делают из-за опасений. Те деньги, которые мы получаем от международных финансовых структур – не вкладываются в реальную экономику, а идут покрытие определенных дефицитов.

 

И тем не менее при спаде цен сделки растут как в Ереване, так и регионах, в частности и ипотечные. Как можно это пояснить?

 

Ответом на Ваш вопрос остается та же миграция. Условно говоря, имея 100 единиц недвижимости, в развитых странах потенциально продается 5 единиц за год. При усилении миграционных процессов – показатель предложения увеличивается до  10-15 единиц, примечательно, что этот процесс сопровождается падением цен. Что мы и имеем сегодня. Иными словами, рост сделок при спаде цен возможен только при таком сценарии.

Касательно ипотечных сделок – безусловно, могу отметить положительные тенденции. Интерес значительно возрос. Когда в начале 90-х годов в США 90% сделок по недвижимости приходилось на ипотеку, то в Армении этот показатель составлял всего 0,5%. Сегодня же, в общем объеме сделок c недвижимостью доля ипотеки достигла 50%. Это вполне нормально, если учитывать уровень доходов населения и тенденцию снижения процентных ставок за последние два года. Если регулятор будет следить за этим процессом, возможно, ставки по ипотеке будут и дальше снижаться.

 

А что нам ждать в 2018 году? Какие тенденции прослеживаются?

 

В лучшем случае нас ждет стагнация цен, в случае если продолжится рост в обрабатывающей промышленности. Это в лучшем случае. Образно говоря, стагнацию можно приравнять к фундаменту здания, которое хотят построить. Как будет «фундамент» - тогда и можно рассчитывать на какой-то рост. Но к стагнации нужно еще придти. Кроме того, я не вижу у нас и концепции развития акционерных обществ, которые в принципе обеспечивают развитие в первую очередь капиталоемких отраслей.

 

Для улучшения ситуации в первую очередь, на мой взгляд, нужны дешевые кредиты для стройсектора, законодательный порядок со стороны местных властей ну и реальный экономический рост. Поэтому следует ставить акцент на промышленном развитии. Промышленность – это наш завтрашний день. В противном случае – миграция усилится.

 

По данным Госкомитета кадастра недвижимости РА, среднерыночная стоимость жилья в Армении снизилась за 2017 год на 2,8%, составив 178.8 тыс. драмов ($370)/1кв.м., против 0,2%-го роста за 2016г.  Согласно источнику, многоквартирки в среднем за год (2017г к 2016г) подешевели на 3,8% - до 173.7 тыс. драмов/1кв.м. В частности, цена квартиры в Ереване составила 265.3 тыс. драмов/1 кв.м. (с годовым спадом на 3,5%), а в регионах – 82.2тыс. драмов/1 кв.м. (с годовым спадом на 4,9%).

Между тем, цены на частные дома в среднем за 2017г  упали на 1,8% до 183.8 тыс. драмов/1кв.м.  В столице стоимость 1 кв.м. частного дома за год снизилась на 2,3% до 280.2 тыс. драмов, и почти такой же спад зафиксирован в регионах - на 2,5% - до 87.5 тыс. драмов.

В общей сложности, цена 1 кв.м. столичной жилой недвижимости (многоквартирки и частные дома) снизилась в годовом  разрезе на 2,9%,  составив в среднем 272.7 тыс. драмов. В регионах цены на 1 кв.м. жилой недвижимости (многоквартирки и частные дома) упали 2,6% до 84.8 тыс. драмов.

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Введите код     


Новости
Валовые международные резервы Армении с октября 2023г пошли вниз с исторического максимумаВаловые международные резервы Армении с октября 2023г пошли вниз с исторического максимума
В Армении будет упрощена процедура представления документов в Полицию о заключении договора по ОСАГОВ Армении будет упрощена процедура представления документов в Полицию о заключении договора по ОСАГО
Кадастр: С подорожанием столичных квартир за год на 9,4% сделки по купле-продаже сократились на 21,6%, а по аренде выросли на 15,1%Кадастр: С подорожанием столичных квартир за год на 9,4% сделки по купле-продаже сократились на 21,6%, а по аренде выросли на 15,1%
 Армении за 10 месяцев 2023 года показатель естественного прироста населения вырос в 1,3 раза Армении за 10 месяцев 2023 года показатель естественного прироста населения вырос в 1,3 раза
В Армении планируется разработать единую систему электронного суда по вопросам, связанным с банкротствомВ Армении планируется разработать единую систему электронного суда по вопросам, связанным с банкротством
Выручка сферы услуг Армении к ноябрю достигла $6.3 млрд.Выручка сферы услуг Армении к ноябрю достигла $6.3 млрд.
В Армении существенно увеличится размер штрафов за незаконные постройкиВ Армении существенно увеличится размер штрафов за незаконные постройки
Существенное улучшение соотношения налогов к ВВП, сопряжено с потенциальными рисками: Фонд Существенное улучшение соотношения налогов к ВВП, сопряжено с потенциальными рисками: Фонд "Луйс" проанализировал госбюджет на 2024 год
В Армении хранение государственного резерва золота будет делегировано другим ведомствамВ Армении хранение государственного резерва золота будет делегировано другим ведомствам
Парламент Армении принял госбюджет на 2024 годПарламент Армении принял госбюджет на 2024 год
В Армении инвесторам облегчат доступ к инфраструктурам без дополнительных затратВ Армении инвесторам облегчат доступ к инфраструктурам без дополнительных затрат
Среди стран-торговых партнеров Армении в TOP-3 утвердились ОАЭ по экспорту и США по импортуСреди стран-торговых партнеров Армении в TOP-3 утвердились ОАЭ по экспорту и США по импорту
Военно-грузинская дорога открыта для всех видов автотранспортаВоенно-грузинская дорога открыта для всех видов автотранспорта
Армения сможет пользоваться иранскими портами: планируется подписание меморандумаАрмения сможет пользоваться иранскими портами: планируется подписание меморандума
Сила одного драма - Фонду здоровья детей АрменииСила одного драма - Фонду здоровья детей Армении
Армения увеличила бюджет программы по обеспечению жильём военнослужащих по льготной ипотекеАрмения увеличила бюджет программы по обеспечению жильём военнослужащих по льготной ипотеке
Кабмин Армении вносит изменение в грантовое соглашение Кабмин Армении вносит изменение в грантовое соглашение "Дорожный коридор Север-Юг" с ЕИБ
Вице-премьер: 230 рыбоводческих хозяйств используют больше питьевой воды, чем все население Армении вместе взятоеВице-премьер: 230 рыбоводческих хозяйств используют больше питьевой воды, чем все население Армении вместе взятое
Затяжка с продажей Затяжка с продажей "МТС Армения" была связана с исследованиями, поскольку напрямую касалась вопроса о национальной безопасности - премьер
Одной из целей правительства Армении является формирование всей цепочки по добыче и переработке золота - КеробянОдной из целей правительства Армении является формирование всей цепочки по добыче и переработке золота - Керобян
Греф назвал идею windfall taх для банков непрофессиональнойГреф назвал идею windfall taх для банков непрофессиональной
Армения должна производить высококачественную продукцию, для которой будет открыт доступ на многие рынки мира - КеробянАрмения должна производить высококачественную продукцию, для которой будет открыт доступ на многие рынки мира - Керобян
Выручка торгового сектора Армении к ноябрю достигла $10.8 млрдВыручка торгового сектора Армении к ноябрю достигла $10.8 млрд
Проект Проект "Перекресток мира" подкреплен экономическими расчетами, заверил Пашинян
В Армении грузоперевозки стали сокращаться, а пассажироперевозки продолжают растиВ Армении грузоперевозки стали сокращаться, а пассажироперевозки продолжают расти
В Москве обсуждены проблемы с поставками армянской продукции в РоссиюВ Москве обсуждены проблемы с поставками армянской продукции в Россию
Всегда стоит заглянуть в зеркало, прежде чем обвинять других - Захарова о ситуации на Всегда стоит заглянуть в зеркало, прежде чем обвинять других - Захарова о ситуации на "Верхнем Ларсе"
В Армении производство вина выросло, а коньяка сократилосьВ Армении производство вина выросло, а коньяка сократилось
Производство алюминиевой фольги в Армении сократилось за 10 месяцев на 18,8%Производство алюминиевой фольги в Армении сократилось за 10 месяцев на 18,8%
Сфера связи ускоряется в ростеСфера связи ускоряется в росте
Металлургическая промышленность Армении за 10 месяцев сократила объемы производства на 8%Металлургическая промышленность Армении за 10 месяцев сократила объемы производства на 8%
В 2024 году в Армении планируется создать научно- исследовательский центр искусственного интеллекта - вице-спикерВ 2024 году в Армении планируется создать научно- исследовательский центр искусственного интеллекта - вице-спикер
Промышленность Армении в спадеПромышленность Армении в спаде
В Армении за 10 месяцев было произведено 7 287.2 млн. кВт.ч. электроэнергииВ Армении за 10 месяцев было произведено 7 287.2 млн. кВт.ч. электроэнергии
Глава Минфина: в следующем году пенсионеры смогут получать кешбэк, не меняя свои счета в комбанках АрменииГлава Минфина: в следующем году пенсионеры смогут получать кешбэк, не меняя свои счета в комбанках Армении
В 2024 году планируется значительно нарастить объемы Резервного фонда правительства Армении - министр финансов РАВ 2024 году планируется значительно нарастить объемы Резервного фонда правительства Армении - министр финансов РА
Имеются все предпосылки для вывода дефицита госбюджета Армении на уровень в 4,6% в ВВП - министрИмеются все предпосылки для вывода дефицита госбюджета Армении на уровень в 4,6% в ВВП - министр
В парламенте Армении начались обсуждения по окончательному варианту проекта госбюджета 2024 годаВ парламенте Армении начались обсуждения по окончательному варианту проекта госбюджета 2024 года
Движение через Ларс вновь закрылось для фурДвижение через Ларс вновь закрылось для фур
Конфискация, уничтожение продукции, увеличение штрафов: какая судьба ждет недобросовестных реализаторов мяса в АрменииКонфискация, уничтожение продукции, увеличение штрафов: какая судьба ждет недобросовестных реализаторов мяса в Армении
Рост экономической активности в Армении замедлился в январе-октябре 2023г до 9,2% с прошлогодних 14,5%Рост экономической активности в Армении замедлился в январе-октябре 2023г до 9,2% с прошлогодних 14,5%
В Армении за январь-ноябрь 2023г зафиксирована дефляция в 1,5% за счет удешевления продуктов питания на 5,2%В Армении за январь-ноябрь 2023г зафиксирована дефляция в 1,5% за счет удешевления продуктов питания на 5,2%
ПРООН дал старт созданию в Армении общины инновацийПРООН дал старт созданию в Армении общины инноваций
Замминистра: Армения может стать мостом между Индией, Ираном и странами ЕАЭСЗамминистра: Армения может стать мостом между Индией, Ираном и странами ЕАЭС
Минфинансов намерено делегировать полномочия по управлению драгметаллами и камнями в гос- и нацрезервах другим госведомствамМинфинансов намерено делегировать полномочия по управлению драгметаллами и камнями в гос- и нацрезервах другим госведомствам
На площадке ЕЭК прошли обсуждения по ситуации на Верхнем ЛарсеНа площадке ЕЭК прошли обсуждения по ситуации на Верхнем Ларсе
Новым генеральным директором компании Telcell назначен Артём КазарянНовым генеральным директором компании Telcell назначен Артём Казарян
На <Верхнем Ларсе> политика и экономика смешались воедино: Гагик МакарянНа <Верхнем Ларсе> политика и экономика смешались воедино: Гагик Макарян
Сверхмощная сеть NGN оператора связи Team Telecom Armenia уже доступна в СюникеСверхмощная сеть NGN оператора связи Team Telecom Armenia уже доступна в Сюнике
ЕАБР и ЮНИДО укрепляют сотрудничество в Центральной Азии и АрменииЕАБР и ЮНИДО укрепляют сотрудничество в Центральной Азии и Армении
В Армении будет упрощена процедура представления документов о заключении договора по ОСАГО для проштрафившихся водителейВ Армении будет упрощена процедура представления документов о заключении договора по ОСАГО для проштрафившихся водителей
Ваан Керобян: Национальный авиаперевозчик Fly Arna нуждается в дополнительном финансированииВаан Керобян: Национальный авиаперевозчик Fly Arna нуждается в дополнительном финансировании
Глава венчурного фонда: В Армении в контексте создания стартапов следует идти  по пути коммерциализации продуктов интеллектуальной собственностиГлава венчурного фонда: В Армении в контексте создания стартапов следует идти  по пути коммерциализации продуктов интеллектуальной собственности
Эксперт: Молодые ученые не видят в Армении возможностей для реализации своего потенциалаЭксперт: Молодые ученые не видят в Армении возможностей для реализации своего потенциала
Ардшинбанк в четвертый раз признан Банком года в Армении  по версии журнала The BankerАрдшинбанк в четвертый раз признан Банком года в Армении по версии журнала The Banker
Бремя социальных выплат: Бремя социальных выплат: "Дополненный бюджет" РА
Финвласти Армении к концу года ожидают 7,4%-й рост ВВП, а по итогам 2024 года экономика вырастет на 7%: Кабмин одобрил дополненный <бюджет>Финвласти Армении к концу года ожидают 7,4%-й рост ВВП, а по итогам 2024 года экономика вырастет на 7%: Кабмин одобрил дополненный <бюджет>
Посольство Франции: ввод в эксплуатацию водохранилища Веди позволит оросить 3 тыс га земельПосольство Франции: ввод в эксплуатацию водохранилища Веди позволит оросить 3 тыс га земель
Специалист: ситуация на контрольно-пропускном пункте <Верхний Ларс> была ожидаемойСпециалист: ситуация на контрольно-пропускном пункте <Верхний Ларс> была ожидаемой
Нефинансовая отчетность – быть ли ей в АрменииНефинансовая отчетность – быть ли ей в Армении
Читать больше


Курсы валют
08.12.2023
RUB4.410.06
USD403.24-0.19
EUR434.850.15
GBP507.28-0.68
CAD297.070.12
JPY27.920.06
CNY56.31-0.10
CHF460.85-1.11