Четверг, 15 Февраля 2018 14:48
Алина Оганесян

Отток населения и пассивность Диаспоры толкает цены на недвижимость вниз

Отток населения и пассивность Диаспоры толкает цены на недвижимость вниз

АрмИнфо. Госкомитет кадастра недвижимости опубликовал среднерыночные цены на объекты недвижимого имущества в Армении по итогам 2017 года. Нисходящая динамика цен, согласно официальным данным, сопровождается увеличением числа сделок на куплю –продажу и ипотечных сделок. При этом экономическая активность Армении за отчетный период увеличилась на 7,7%. Однако при таком положительном сценарии цены на объекты недвижимого имущества идут на спад. В беседе с АрмИнфо директор Биржи недвижимости Артем Анатольевич Прибыльский разъяснил ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости Армении, и назвал ключевые факторы спада цен.

 

Господин Прибыльский, недвижимость в Армении является одним из определяющих индикаторов состояния экономики. Однако учитывая рост экономической активности, и достаточно неплохие показатели с точки зрения ускорения промышленного роста и увеличения объемов выручки других сфер – можно предполагать неплохие итоговые показатели по экономическому росту. При этом согласно данным Госкомитета кадастра недвижимости, на рынке наблюдается значительное снижение цен. Чем можно объяснить такую ситуацию? Казалось бы стоило ожидать положительного ценового тренда в связи с ростом ВВП, однако ситуация складывыается иначе. В чем, на Ваш взгляд, причина этой нестыковки?

 

Дело в том, что в такой стране как наша – экономика не может быть абсолютным индикатором для формирования ценовой политики на рынке недвижимости. Потому что  цены у нас формируются не только за счет экономического роста, хотя это является определяющим фактором. В равной степени здесь свою роль играет внешний капитал, то есть участие Диаспоры, которая наряду с гражданами Армении является серьезным игроком на рынке.  Если смотреть на результаты по итогам года, то не могу говорить, что Диаспора была активной. При таком сценарии, на спад цен, на мой взгляд, повлияло усиление миграционных процессов. 7%-й рост  экономической активности не может удовлетворить никого. Мы еще не дошли до уровня показателей, которые имели к началу 90-х годов. Весь мир пошел вперед, а мы стоим на месте. Хотя определенные положительные подвижки все же вижу. Другими словами, на рынке недвижимости сейчас ситуация сформировалась какая-то паритетная. Будем ждать, что будет.

 

Вы отметили положительные подвижки. Что Вы имели в виду?

 

Сегодня на рынке растет интерес к недвижимости промышленного назначения. Если исключить жилую недвижимость и  взять только коммерческую – то ситуация сложилась следующим образом. Застой на рынке объектов  недвижимости торгового назначения и сферы обслуживания продолжается порядка 3 лет. На промышленный же сегмент недвижимости – стагнация продолжается достаточно долго. Сегодня же с точки зрения повышения предложения и покупки вижу положительные тенденции. Но я говорю все это не просто так. Такая страна как наша, это уже аксиома, может развиваться только в случае участия в каком-то большом объединении, союзе. К сожалению, мы к этому долго шли. Однако сегодня уже можем говорить о конкретных подвижках, в частности в сфере обрабатывающей промышленности, а именно сельхозпродукции.

Что касается, тяжелой промышленности – затрудняюсь дать оценку. Если машиностроение поднимет голову – тогда уже можно будет говорить о реальном экономическом росте. Здесь конечно у меня больше скепсиса, чем наоборот. Потому что отрасль требует крупных капиталовложений.

 

Иначе говоря, сегодня рассматривать недвижимость как привлекательный инвестиционный инструмент не приходится?

 

Сегодня ситуация сложилась более чем непонятная. Как я уже сказал есть определенный интерес в обрабатывающей сфере. Но когда страна хочет выйти из коллапса – инженерные кадры  - это одна из основ экономического развития. А я пока не вижу никаких акцентов. В такой стране как наша, которую, к сожалению, приравнивают к статусу воюющей – вложений не делают из-за опасений. Те деньги, которые мы получаем от международных финансовых структур – не вкладываются в реальную экономику, а идут покрытие определенных дефицитов.

 

И тем не менее при спаде цен сделки растут как в Ереване, так и регионах, в частности и ипотечные. Как можно это пояснить?

 

Ответом на Ваш вопрос остается та же миграция. Условно говоря, имея 100 единиц недвижимости, в развитых странах потенциально продается 5 единиц за год. При усилении миграционных процессов – показатель предложения увеличивается до  10-15 единиц, примечательно, что этот процесс сопровождается падением цен. Что мы и имеем сегодня. Иными словами, рост сделок при спаде цен возможен только при таком сценарии.

Касательно ипотечных сделок – безусловно, могу отметить положительные тенденции. Интерес значительно возрос. Когда в начале 90-х годов в США 90% сделок по недвижимости приходилось на ипотеку, то в Армении этот показатель составлял всего 0,5%. Сегодня же, в общем объеме сделок c недвижимостью доля ипотеки достигла 50%. Это вполне нормально, если учитывать уровень доходов населения и тенденцию снижения процентных ставок за последние два года. Если регулятор будет следить за этим процессом, возможно, ставки по ипотеке будут и дальше снижаться.

 

А что нам ждать в 2018 году? Какие тенденции прослеживаются?

 

В лучшем случае нас ждет стагнация цен, в случае если продолжится рост в обрабатывающей промышленности. Это в лучшем случае. Образно говоря, стагнацию можно приравнять к фундаменту здания, которое хотят построить. Как будет «фундамент» - тогда и можно рассчитывать на какой-то рост. Но к стагнации нужно еще придти. Кроме того, я не вижу у нас и концепции развития акционерных обществ, которые в принципе обеспечивают развитие в первую очередь капиталоемких отраслей.

 

Для улучшения ситуации в первую очередь, на мой взгляд, нужны дешевые кредиты для стройсектора, законодательный порядок со стороны местных властей ну и реальный экономический рост. Поэтому следует ставить акцент на промышленном развитии. Промышленность – это наш завтрашний день. В противном случае – миграция усилится.

 

По данным Госкомитета кадастра недвижимости РА, среднерыночная стоимость жилья в Армении снизилась за 2017 год на 2,8%, составив 178.8 тыс. драмов ($370)/1кв.м., против 0,2%-го роста за 2016г.  Согласно источнику, многоквартирки в среднем за год (2017г к 2016г) подешевели на 3,8% - до 173.7 тыс. драмов/1кв.м. В частности, цена квартиры в Ереване составила 265.3 тыс. драмов/1 кв.м. (с годовым спадом на 3,5%), а в регионах – 82.2тыс. драмов/1 кв.м. (с годовым спадом на 4,9%).

Между тем, цены на частные дома в среднем за 2017г  упали на 1,8% до 183.8 тыс. драмов/1кв.м.  В столице стоимость 1 кв.м. частного дома за год снизилась на 2,3% до 280.2 тыс. драмов, и почти такой же спад зафиксирован в регионах - на 2,5% - до 87.5 тыс. драмов.

В общей сложности, цена 1 кв.м. столичной жилой недвижимости (многоквартирки и частные дома) снизилась в годовом  разрезе на 2,9%,  составив в среднем 272.7 тыс. драмов. В регионах цены на 1 кв.м. жилой недвижимости (многоквартирки и частные дома) упали 2,6% до 84.8 тыс. драмов.

Статьи по теме

Новости
Пашинян отметил важность совместных усилий по реализации целей дорожной карты армяно-французского экономического сотрудничества на 2021-2026 годыПашинян отметил важность совместных усилий по реализации целей дорожной карты армяно-французского экономического сотрудничества на 2021-2026 годы
На социально-экономическое развитие регионов в рамках субвенционных программ Армения направила 5,6 млрд драмовНа социально-экономическое развитие регионов в рамках субвенционных программ Армения направила 5,6 млрд драмов
В Армении пенсионеры и лица, получающие пособия, смогут получать 10% кешбэк при оплате картамиВ Армении пенсионеры и лица, получающие пособия, смогут получать 10% кешбэк при оплате картами
Team Telecom Armenia - технологический партнер KoreezTeam Telecom Armenia - технологический партнер Koreez
Из-за развитий вокруг Украины из общего котла ЕАЭС Армения все еще не получила полагающиеся ей более $20 млн.Из-за развитий вокруг Украины из общего котла ЕАЭС Армения все еще не получила полагающиеся ей более $20 млн.
ВТБ (Армения) запускает оформление кредитов по безбумажной технологии в торговых точкахВТБ (Армения) запускает оформление кредитов по безбумажной технологии в торговых точках
Пашиняну представлен проект создания в Ереване всемирного торгового центраПашиняну представлен проект создания в Ереване всемирного торгового центра
Ваан Керобян о целях Минэкономики: 3% ВВП Армении будет формировать <Сухой порт> ГюмриВаан Керобян о целях Минэкономики: 3% ВВП Армении будет формировать <Сухой порт> Гюмри
Evocabank пополнил уставной капиталEvocabank пополнил уставной капитал
Выкачивание денег вместо роста: фонд <Луйс> о перспективах армянской экономикиВыкачивание денег вместо роста: фонд <Луйс> о перспективах армянской экономики
В Армении запущен бизнес-портал Investin.am для Private EquityВ Армении запущен бизнес-портал Investin.am для Private Equity
В Армении годовая инфляция в апреле 2021г составила 8,4%, а только в январе-апреле - 5,8%В Армении годовая инфляция в апреле 2021г составила 8,4%, а только в январе-апреле - 5,8%
В Армении открылся филиал Международной федерации коучингаВ Армении открылся филиал Международной федерации коучинга
Гнел Саносян с министром нефти Ирана обсудил новый договор по программе газ в обмен на электроэнергиюГнел Саносян с министром нефти Ирана обсудил новый договор по программе газ в обмен на электроэнергию
Министр высокотехнологичной промышленности РА и посол Франции обсудили участие Армении в выставке Viva-Technology-2022Министр высокотехнологичной промышленности РА и посол Франции обсудили участие Армении в выставке Viva-Technology-2022
В Министерстве экономике отчитались по итогам программы Всемирного банка CARMAC2В Министерстве экономике отчитались по итогам программы Всемирного банка CARMAC2
ЦБ РА: Цены на продовольствие и энергоносители будут держаться на высоком уровнеЦБ РА: Цены на продовольствие и энергоносители будут держаться на высоком уровне
Коэффициент убыточности по ОСАГО в Армении снизился к маю 2022г до 67% с 86% в 2021-омКоэффициент убыточности по ОСАГО в Армении снизился к маю 2022г до 67% с 86% в 2021-ом
Evocabank поможет почтовому оператору Армении внедрить финансовые услугиEvocabank поможет почтовому оператору Армении внедрить финансовые услуги
Денежные переводы трудовых мигрантов из России сократились, выросли трансферты россиян: ЦБ АрменииДенежные переводы трудовых мигрантов из России сократились, выросли трансферты россиян: ЦБ Армении
Армения и Иран достигли договоренности об устранении препятствий для увеличения товарооборота между двумя странамиАрмения и Иран достигли договоренности об устранении препятствий для увеличения товарооборота между двумя странами
Wildberries запустил прямые продажи от предпринимателей АрменииWildberries запустил прямые продажи от предпринимателей Армении
Торговля Армении с Россией и Украиной сократится: ЦБТорговля Армении с Россией и Украиной сократится: ЦБ
Замминистра экономики обсудил с представителями ВБ программы в сфере сельского хозяйстваЗамминистра экономики обсудил с представителями ВБ программы в сфере сельского хозяйства
Главы МИД Армении и ОАЭ указали важность углубления торгово-экономического сотрудничества между двумя странамиГлавы МИД Армении и ОАЭ указали важность углубления торгово-экономического сотрудничества между двумя странами
Армения привлечет очередной кредит от МБРР в 26,5 млн. евро на  повышение эффективности госсектора с помощью цифровых решенийАрмения привлечет очередной кредит от МБРР в 26,5 млн. евро на повышение эффективности госсектора с помощью цифровых решений
По оценкам СБА уровень прибыльности банковской системы Армении достаточно низкийПо оценкам СБА уровень прибыльности банковской системы Армении достаточно низкий
В строительство многофункционального бизнес-центра в ереванском районе Дзорагюх будет инвестировано $10 млн.В строительство многофункционального бизнес-центра в ереванском районе Дзорагюх будет инвестировано $10 млн.
Облигации Конверс Банка можно также приобрести через Мобильное приложениеОблигации Конверс Банка можно также приобрести через Мобильное приложение
СБА: Чистый приток в Армению частных трансфертов возрос в I квартале на 45% годовыхСБА: Чистый приток в Армению частных трансфертов возрос в I квартале на 45% годовых
Сейран Саргсян: Сокращение депозитов нерезидентов отрицательно сказалось на общем объеме банковских вкладовСейран Саргсян: Сокращение депозитов нерезидентов отрицательно сказалось на общем объеме банковских вкладов
СБА: Объемы кредитования экономики Армении практически по всем сферам вышли ростСБА: Объемы кредитования экономики Армении практически по всем сферам вышли рост
Team Telecom Armenia в этом году приступает к строительству своего бизнес дата-центраTeam Telecom Armenia в этом году приступает к строительству своего бизнес дата-центра
Пенсионерам Армении будет предоставлена скидка при оплате картами: ПроектПенсионерам Армении будет предоставлена скидка при оплате картами: Проект
Власти Армении выделят около $10 млн на ремонт ряда автодорогВласти Армении выделят около $10 млн на ремонт ряда автодорог
В Армении за I квартал пассажироперевозки вышли на 40%-ый ростВ Армении за I квартал пассажироперевозки вышли на 40%-ый рост
Армения и Иран упрощают взаимный доступ инвесторов на площадки СЭЗ двух странАрмения и Иран упрощают взаимный доступ инвесторов на площадки СЭЗ двух стран
Выручка cферы связи Армении в I квартале 2022г. выросла на 6,8%Выручка cферы связи Армении в I квартале 2022г. выросла на 6,8%
В I квартале Армения сократила объемы производства винаВ I квартале Армения сократила объемы производства вина
Когда это произойдет, изменится вся транспортная конфигурация региона: Оверчук обсудил с Пашиняном деблокаду региональных коммуникацийКогда это произойдет, изменится вся транспортная конфигурация региона: Оверчук обсудил с Пашиняном деблокаду региональных коммуникаций
Въездной турпоток в Армению начинает восстанавливатьсяВъездной турпоток в Армению начинает восстанавливаться
В Армении наблюдается естественная убыль населенияВ Армении наблюдается естественная убыль населения
Население Армении к 1 апреля 2022 года сократилось на 2.3 тыс. человекНаселение Армении к 1 апреля 2022 года сократилось на 2.3 тыс. человек
Агентство S&P приступило к рейтингованию предприятий АрменииАгентство S&P приступило к рейтингованию предприятий Армении
Вице-премьер: Армения делает все, чтобы программа энергетического коридора Вице-премьер: Армения делает все, чтобы программа энергетического коридора "Север- Юг" была реализована в короткие сроки
Министр энергетики: Турция не согласовывала вопрос строительства плотин на реке Аракс с остальными странами бассейнаМинистр энергетики: Турция не согласовывала вопрос строительства плотин на реке Аракс с остальными странами бассейна
Ереван и Тегеран изучат возможности увеличения объемов поставок газа из Ирана в АрмениюЕреван и Тегеран изучат возможности увеличения объемов поставок газа из Ирана в Армению
Айк Есаян: Внедрение в Армении 5G в ближайшие пару лет будет нецелесообразнымАйк Есаян: Внедрение в Армении 5G в ближайшие пару лет будет нецелесообразным
Армения и Иран подпишут меморандум для развития сотрудничества по ряду направленийАрмения и Иран подпишут меморандум для развития сотрудничества по ряду направлений
В Ереване построят еще одну промежуточную станцию метроВ Ереване построят еще одну промежуточную станцию метро
Очередной прожект: В Котайкской области построят инновационную промышленную общину HYEPROSPECTОчередной прожект: В Котайкской области построят инновационную промышленную общину HYEPROSPECT
ФинРейтинг АрмИнфо: Турстрахование вышло в рост по числу заключаемых договоровФинРейтинг АрмИнфо: Турстрахование вышло в рост по числу заключаемых договоров
Пашинян в Гааге рассказал об инвестиционном потенциале АрменииПашинян в Гааге рассказал об инвестиционном потенциале Армении
Внешнеторговый оборот Армении со странами ЕС стал ускоренно расти за счет активности экспортаВнешнеторговый оборот Армении со странами ЕС стал ускоренно расти за счет активности экспорта
Тигран Джрбашян: Чтоб не терять отрасль, нам нужна четкая, выверенная, стимулирующая развитие стратегияТигран Джрбашян: Чтоб не терять отрасль, нам нужна четкая, выверенная, стимулирующая развитие стратегия
Внешнеторговый оборот Армении со странами ЕАЭС увеличился в I квартале 2022г на 40,7%Внешнеторговый оборот Армении со странами ЕАЭС увеличился в I квартале 2022г на 40,7%
В Армении удельная долговая нагрузка на душу населения уже достигла $3.2 тыс.В Армении удельная долговая нагрузка на душу населения уже достигла $3.2 тыс.
Россия и Китай удерживают первые две позиции по экспорту и импорту с АрмениейРоссия и Китай удерживают первые две позиции по экспорту и импорту с Арменией
В Аграрном университете Армении открылась инновационная лаборатория агродроновВ Аграрном университете Армении открылась инновационная лаборатория агродронов
В Армении ставки можно будет делать только безналичным путемВ Армении ставки можно будет делать только безналичным путем
Читать больше


Курсы валют
19.05.2022
RUB7.400.18
USD459.401.91
EUR484.072.88
GBP571.033.88
CAD358.572.13
JPY35.980.56
CNY68.040.18
CHF470.6511.55