Четверг, 15 Февраля 2018 14:48
Алина Оганесян

Отток населения и пассивность Диаспоры толкает цены на недвижимость вниз

Отток населения и пассивность Диаспоры толкает цены на недвижимость вниз

АрмИнфо. Госкомитет кадастра недвижимости опубликовал среднерыночные цены на объекты недвижимого имущества в Армении по итогам 2017 года. Нисходящая динамика цен, согласно официальным данным, сопровождается увеличением числа сделок на куплю –продажу и ипотечных сделок. При этом экономическая активность Армении за отчетный период увеличилась на 7,7%. Однако при таком положительном сценарии цены на объекты недвижимого имущества идут на спад. В беседе с АрмИнфо директор Биржи недвижимости Артем Анатольевич Прибыльский разъяснил ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости Армении, и назвал ключевые факторы спада цен.

 

Господин Прибыльский, недвижимость в Армении является одним из определяющих индикаторов состояния экономики. Однако учитывая рост экономической активности, и достаточно неплохие показатели с точки зрения ускорения промышленного роста и увеличения объемов выручки других сфер – можно предполагать неплохие итоговые показатели по экономическому росту. При этом согласно данным Госкомитета кадастра недвижимости, на рынке наблюдается значительное снижение цен. Чем можно объяснить такую ситуацию? Казалось бы стоило ожидать положительного ценового тренда в связи с ростом ВВП, однако ситуация складывыается иначе. В чем, на Ваш взгляд, причина этой нестыковки?

 

Дело в том, что в такой стране как наша – экономика не может быть абсолютным индикатором для формирования ценовой политики на рынке недвижимости. Потому что  цены у нас формируются не только за счет экономического роста, хотя это является определяющим фактором. В равной степени здесь свою роль играет внешний капитал, то есть участие Диаспоры, которая наряду с гражданами Армении является серьезным игроком на рынке.  Если смотреть на результаты по итогам года, то не могу говорить, что Диаспора была активной. При таком сценарии, на спад цен, на мой взгляд, повлияло усиление миграционных процессов. 7%-й рост  экономической активности не может удовлетворить никого. Мы еще не дошли до уровня показателей, которые имели к началу 90-х годов. Весь мир пошел вперед, а мы стоим на месте. Хотя определенные положительные подвижки все же вижу. Другими словами, на рынке недвижимости сейчас ситуация сформировалась какая-то паритетная. Будем ждать, что будет.

 

Вы отметили положительные подвижки. Что Вы имели в виду?

 

Сегодня на рынке растет интерес к недвижимости промышленного назначения. Если исключить жилую недвижимость и  взять только коммерческую – то ситуация сложилась следующим образом. Застой на рынке объектов  недвижимости торгового назначения и сферы обслуживания продолжается порядка 3 лет. На промышленный же сегмент недвижимости – стагнация продолжается достаточно долго. Сегодня же с точки зрения повышения предложения и покупки вижу положительные тенденции. Но я говорю все это не просто так. Такая страна как наша, это уже аксиома, может развиваться только в случае участия в каком-то большом объединении, союзе. К сожалению, мы к этому долго шли. Однако сегодня уже можем говорить о конкретных подвижках, в частности в сфере обрабатывающей промышленности, а именно сельхозпродукции.

Что касается, тяжелой промышленности – затрудняюсь дать оценку. Если машиностроение поднимет голову – тогда уже можно будет говорить о реальном экономическом росте. Здесь конечно у меня больше скепсиса, чем наоборот. Потому что отрасль требует крупных капиталовложений.

 

Иначе говоря, сегодня рассматривать недвижимость как привлекательный инвестиционный инструмент не приходится?

 

Сегодня ситуация сложилась более чем непонятная. Как я уже сказал есть определенный интерес в обрабатывающей сфере. Но когда страна хочет выйти из коллапса – инженерные кадры  - это одна из основ экономического развития. А я пока не вижу никаких акцентов. В такой стране как наша, которую, к сожалению, приравнивают к статусу воюющей – вложений не делают из-за опасений. Те деньги, которые мы получаем от международных финансовых структур – не вкладываются в реальную экономику, а идут покрытие определенных дефицитов.

 

И тем не менее при спаде цен сделки растут как в Ереване, так и регионах, в частности и ипотечные. Как можно это пояснить?

 

Ответом на Ваш вопрос остается та же миграция. Условно говоря, имея 100 единиц недвижимости, в развитых странах потенциально продается 5 единиц за год. При усилении миграционных процессов – показатель предложения увеличивается до  10-15 единиц, примечательно, что этот процесс сопровождается падением цен. Что мы и имеем сегодня. Иными словами, рост сделок при спаде цен возможен только при таком сценарии.

Касательно ипотечных сделок – безусловно, могу отметить положительные тенденции. Интерес значительно возрос. Когда в начале 90-х годов в США 90% сделок по недвижимости приходилось на ипотеку, то в Армении этот показатель составлял всего 0,5%. Сегодня же, в общем объеме сделок c недвижимостью доля ипотеки достигла 50%. Это вполне нормально, если учитывать уровень доходов населения и тенденцию снижения процентных ставок за последние два года. Если регулятор будет следить за этим процессом, возможно, ставки по ипотеке будут и дальше снижаться.

 

А что нам ждать в 2018 году? Какие тенденции прослеживаются?

 

В лучшем случае нас ждет стагнация цен, в случае если продолжится рост в обрабатывающей промышленности. Это в лучшем случае. Образно говоря, стагнацию можно приравнять к фундаменту здания, которое хотят построить. Как будет «фундамент» - тогда и можно рассчитывать на какой-то рост. Но к стагнации нужно еще придти. Кроме того, я не вижу у нас и концепции развития акционерных обществ, которые в принципе обеспечивают развитие в первую очередь капиталоемких отраслей.

 

Для улучшения ситуации в первую очередь, на мой взгляд, нужны дешевые кредиты для стройсектора, законодательный порядок со стороны местных властей ну и реальный экономический рост. Поэтому следует ставить акцент на промышленном развитии. Промышленность – это наш завтрашний день. В противном случае – миграция усилится.

 

По данным Госкомитета кадастра недвижимости РА, среднерыночная стоимость жилья в Армении снизилась за 2017 год на 2,8%, составив 178.8 тыс. драмов ($370)/1кв.м., против 0,2%-го роста за 2016г.  Согласно источнику, многоквартирки в среднем за год (2017г к 2016г) подешевели на 3,8% - до 173.7 тыс. драмов/1кв.м. В частности, цена квартиры в Ереване составила 265.3 тыс. драмов/1 кв.м. (с годовым спадом на 3,5%), а в регионах – 82.2тыс. драмов/1 кв.м. (с годовым спадом на 4,9%).

Между тем, цены на частные дома в среднем за 2017г  упали на 1,8% до 183.8 тыс. драмов/1кв.м.  В столице стоимость 1 кв.м. частного дома за год снизилась на 2,3% до 280.2 тыс. драмов, и почти такой же спад зафиксирован в регионах - на 2,5% - до 87.5 тыс. драмов.

В общей сложности, цена 1 кв.м. столичной жилой недвижимости (многоквартирки и частные дома) снизилась в годовом  разрезе на 2,9%,  составив в среднем 272.7 тыс. драмов. В регионах цены на 1 кв.м. жилой недвижимости (многоквартирки и частные дома) упали 2,6% до 84.8 тыс. драмов.

Статьи по теме

Новости
Андрей Синяков: Завершение второго этапа проекта модернизации Агаракского медно-молибденового комбината мы рассматриваем в качестве серьезной антикризисной мерыАндрей Синяков: Завершение второго этапа проекта модернизации Агаракского медно-молибденового комбината мы рассматриваем в качестве серьезной антикризисной меры
Иранские предприниматели заинтересованы в открытии совместных с Арменией предприятий в ряде сферИранские предприниматели заинтересованы в открытии совместных с Арменией предприятий в ряде сфер
В Ереване состоится крупный армяно-российский бизнес-форумВ Ереване состоится крупный армяно-российский бизнес-форум
Гюмрийский аэропорт <Ширак> готов к обслуживанию европейских бюджетных авиарейсовГюмрийский аэропорт <Ширак> готов к обслуживанию европейских бюджетных авиарейсов
Мгер Григорян сообщает об определенных сложностях на переговорах с Мгер Григорян сообщает об определенных сложностях на переговорах с "Газпромом"
Постоянная парламентская комиссия по финансово-кредитным и бюджетным вопросам  одобрила кандидатуру Артака Манукяна на должность члена Совета ЦБПостоянная парламентская комиссия по финансово-кредитным и бюджетным вопросам  одобрила кандидатуру Артака Манукяна на должность члена Совета ЦБ
Стали просматриваться решения в плане открытия железных дорог - Мгер ГригорянСтали просматриваться решения в плане открытия железных дорог - Мгер Григорян
GeoProMining сообщает о завершении второго этапа проекта модернизации Агаракского комбината, стоимостью $30 млнGeoProMining сообщает о завершении второго этапа проекта модернизации Агаракского комбината, стоимостью $30 млн
55 лет назад Армения дала старт мирному атому55 лет назад Армения дала старт мирному атому
МВФ резко улучшил до 6,5% прогноз по росту ВВП Армении на 2021г, но предупреждает - риски снижения остаются повышеннымиМВФ резко улучшил до 6,5% прогноз по росту ВВП Армении на 2021г, но предупреждает - риски снижения остаются повышенными
Министр экономики назвал обновленный экономический прогноз Центрального банка пессимистическимМинистр экономики назвал обновленный экономический прогноз Центрального банка пессимистическим
Правительство Армении направит около 357,5 млн. драмов на завершение 15 субвенционных программПравительство Армении направит около 357,5 млн. драмов на завершение 15 субвенционных программ
Министр экономики о ситуации с иранскими фурами: У нас есть <План Б>Министр экономики о ситуации с иранскими фурами: У нас есть <План Б>
Армянские бухгалтера и аудиторы могут профессионально расти с помощью британской Ассоциации сертифицированных присяжных бухгалтеровАрмянские бухгалтера и аудиторы могут профессионально расти с помощью британской Ассоциации сертифицированных присяжных бухгалтеров
Правительство Армении одобрило ратификацию Соглашения стран СНГ в борьбе с преступлениями в сфере ИТПравительство Армении одобрило ратификацию Соглашения стран СНГ в борьбе с преступлениями в сфере ИТ
Армения и Сингапур исключают двойное налогообложениеАрмения и Сингапур исключают двойное налогообложение
Правительство Армении ратифицировало соглашение между правительствами РА и Республики Мальта об исключении двойного налогообложенияПравительство Армении ратифицировало соглашение между правительствами РА и Республики Мальта об исключении двойного налогообложения
Руководство КГД Армении на встрече с главой ФТС РФ отметили особое значение активизации контактовРуководство КГД Армении на встрече с главой ФТС РФ отметили особое значение активизации контактов
Вице-премьер Сурен Папикян вновь постарался решить вопрос с заготовителями винограда в <ручном режиме>Вице-премьер Сурен Папикян вновь постарался решить вопрос с заготовителями винограда в <ручном режиме>
Американская компания Wabtec проявляет интерес к армянскому рынкуАмериканская компания Wabtec проявляет интерес к армянскому рынку
Вице-премьер о возможном повышении цены на газ - Вице-премьер о возможном повышении цены на газ - "Газпром" настаивает на том, что размер прибыли, оговоренный соглашением 2013 года, их не удовлетворяет
Капельное орошение. 5 вопросов и ответов от Конверс Банка:Капельное орошение. 5 вопросов и ответов от Конверс Банка:
Какие последствия для России несет план Байдена по экономике СШАКакие последствия для России несет план Байдена по экономике США
ВБ докладом ВБ докладом "Девятый вал" предупреждает: С изменением климата численность "климатических" мигрантов в шести регионах мира может достичь к 2050 году 216 млн человек
Эксперт: Рекордный рост цен на газ в Европе и членство в ЕАЭС открывают Армении новые возможностиЭксперт: Рекордный рост цен на газ в Европе и членство в ЕАЭС открывают Армении новые возможности
ЦБ РА: Чистый приток трансфертов физлиц подскочил в январе-июле 2021г на 78,5% годовыхЦБ РА: Чистый приток трансфертов физлиц подскочил в январе-июле 2021г на 78,5% годовых
В Армянской АЭС проведут работы по повышению сейсмической безопасностиВ Армянской АЭС проведут работы по повышению сейсмической безопасности
Клиенты Банка ВТБ (Армения) получают начисление пенсии до 2-го рабочего дня каждого месяцаКлиенты Банка ВТБ (Армения) получают начисление пенсии до 2-го рабочего дня каждого месяца
В 2022 году отрицательное сальдо внешней торговли в ЕАЭС сократится с 5,8 млрд долларов США до 2,5. млрд долларов США - Прогноз ЕЭКВ 2022 году отрицательное сальдо внешней торговли в ЕАЭС сократится с 5,8 млрд долларов США до 2,5. млрд долларов США - Прогноз ЕЭК
ЦБ РА: Последовательное ужесточение денежно-кредитных условий оказывает достаточное влияние на регулирование прогрессивного потребительского спроса и сдерживание инфляцииЦБ РА: Последовательное ужесточение денежно-кредитных условий оказывает достаточное влияние на регулирование прогрессивного потребительского спроса и сдерживание инфляции
Центральный банк улучшил прогноз экономического роста Армении на 2021 год до 5,6%Центральный банк улучшил прогноз экономического роста Армении на 2021 год до 5,6%
Глава ЦБ: Инфляция в Армении в большей степени обусловлена предложениемГлава ЦБ: Инфляция в Армении в большей степени обусловлена предложением
ЦБ: Трансферты из США в Армению стремительно растутЦБ: Трансферты из США в Армению стремительно растут
Армения и Украина дали старт улучшению торгово-экономических отношенийАрмения и Украина дали старт улучшению торгово-экономических отношений
В Армении официальная и реальная годовая инфляция продолжают ускоренно растиВ Армении официальная и реальная годовая инфляция продолжают ускоренно расти
Центробанк Армении в очередной раз повысил ставку рефинансирования - с 7% до 7,25%Центробанк Армении в очередной раз повысил ставку рефинансирования - с 7% до 7,25%
На установку фотовольтовых станций в семи областях Армении будет выделено около 2 млрд драмовНа установку фотовольтовых станций в семи областях Армении будет выделено около 2 млрд драмов
"Веолия джур" предлагает повысить тариф на воду на 43,7 драма
Мгер Григорян: Торгово-экономические отношения между Арменией и Украиной имеют большой потенциал развитияМгер Григорян: Торгово-экономические отношения между Арменией и Украиной имеют большой потенциал развития
"Стань акционером": ОАО "ACBA Bank" выпустил первые акции - 500 000 общим объемом в 7.5 млрд драмов
IDBank - спонсор благотворительного концерта «Армянский рок ради детей с онкологическими заболеваниями»IDBank - спонсор благотворительного концерта «Армянский рок ради детей с онкологическими заболеваниями»
Сбор налогов в Армении к 10 сентября 2021 года превысил показатели докризисного 2019 года на 4,9 %Сбор налогов в Армении к 10 сентября 2021 года превысил показатели докризисного 2019 года на 4,9 %
К 30-летию незавизимости Республики Армения Центробанк выпустил памятную монетуК 30-летию незавизимости Республики Армения Центробанк выпустил памятную монету
ЕЦБ повысил прогноз роста ВВП еврозоны до 5%ЕЦБ повысил прогноз роста ВВП еврозоны до 5%
Глава Минфина Армении и посол Индии обсудили возможные направления развития сотрудничестваГлава Минфина Армении и посол Индии обсудили возможные направления развития сотрудничества
Строительство Строительство "Моста Дружбы" на армяно-грузинской границе идет полным ходом
Армения сократила экспорт молибденового, цинкового и медного концентратаАрмения сократила экспорт молибденового, цинкового и медного концентрата
Армения нарастила экспорт всех производимых в стране алкогольных напитковАрмения нарастила экспорт всех производимых в стране алкогольных напитков
Армения существенно увеличила объемы экспорта и импорта плодово-ягодных культурАрмения существенно увеличила объемы экспорта и импорта плодово-ягодных культур
Армения в I полугодии увеличила экспорт винограда на 66,7%Армения в I полугодии увеличила экспорт винограда на 66,7%
В Берлине состоялось очередное заседание армяно-германской межправкомисииВ Берлине состоялось очередное заседание армяно-германской межправкомисии
Конверс Банк приступил к предоставлению карт премиум-класса - VISA SignatureКонверс Банк приступил к предоставлению карт премиум-класса - VISA Signature
Армения существенно сократила  импорт сахараАрмения существенно сократила  импорт сахара
Импорт нефтепродуктов в Армению в I полугодии 2021 вырос на 3,7%Импорт нефтепродуктов в Армению в I полугодии 2021 вырос на 3,7%
Армения продолжает сокращать импорт и экспорт легковых автомобилейАрмения продолжает сокращать импорт и экспорт легковых автомобилей
ЕАБР не ожидает сверхвысокой мировой инфляцииЕАБР не ожидает сверхвысокой мировой инфляции
Эксперт: В вопросе развития частно-государственного диалога (PPD) нужны институциональные решенияЭксперт: В вопросе развития частно-государственного диалога (PPD) нужны институциональные решения
Армения в разы увеличила экспорт бриллиантовАрмения в разы увеличила экспорт бриллиантов
Онлайн-процессы заменят бумажную волокиту и необходимость посещения таможниОнлайн-процессы заменят бумажную волокиту и необходимость посещения таможни
Около 100 тыс. жителей 5 областей Армении получат круглосуточное водоснабжениеОколо 100 тыс. жителей 5 областей Армении получат круглосуточное водоснабжение
Читать больше


Курсы валют
17.09.2021
RUB6.68-0.04
USD484.93-1.44
EUR571.39-1.07
GBP668.43-3.64
CAD383.25-1.51
JPY44.10-0.35
CNY75.15-0.46
CHF523.12-3.31