Исследование: Очевидное противоречие между ростом цен на недвижимость и снижением объемов сделок вызывает обеспокоенность в контексте устойчивости долгосрочного роста сферы

АрмИнфо. Рынок недвижимости Еревана в течение 2023 года демонстрировал негативные тенденции – при росте средних цен на квадратный метр в многокваритирных домах, общее число сделок в столице существенно сократилось. Об этом на своей странице в Фейсбук написал экономист Агаси Тавадян, ссылаясь на итоги проведенного исследования по рынку недвижимости Армении.

«Очевидное противоречие между ростом цен на недвижимость и снижением объемов сделок вызывает обеспокоенность в контексте устойчивости долгосрочного роста сферы. Отрицательный рост, как притока банковского капитала, так и притока релокантов может создать проблемы для рынка недвижимости в ближайшее время», - отметил он.

Сославшись на данные Кадастра недвижимости, Тавадян отметил, что средняя цена квадратного метра многоквартирных домов в центре Еревана в 2023 году составляла 837.7 тыс. драмов, с годовым ростом на 13,5 %, против роста на 16,6% в 2022г., однако количество сделок по купле-продаже такого типа домов в Центре снизилось на 40,9%.

По мнению Тавадяна, в основном на рост цен и объемов жилищного строительства повлияли 2 фактора: значительный приток капитала в Армению из-за санкций против России и приезд большого количества релокантов из России.

В частности, он отметил, что в 2022 году поступления физлиц через банковскую систему выросли в 2.5 раз. Через юридических лиц в 2021 году в банковскую систему поступило $2.1 млрд., а в 2023 году  - уже $5.2 млрд. «Большая часть этих сумм  была направлена на строительство, поскольку возврат подоходного налога при покупке из первых рук многоквартирных домов является основным стимулом для инвестиций в эту сферу», - сказал экономист.

Он также обратил внимание на то, что с середины 2023 года наблюдается резкое снижение банковских переводов, а в 2023 году через банковскую систему Армении было выведено на 55% больше средств, нежели в 2022 году. «Это негативно с точки зрения жилищного строительства, поскольку доходы банковской системы инвестируются в этот сектор», - добавил он.

Вместе с тем Тавадян напомнил о решении правительства о постепенном отказе от программы по возврату подоходного налога по ипотечным кредитам. В частности, с 2022 года программа остановлена ​​в административных районах Кентрон и Арабкир, а с 2025 года – уже во всем Ереване.

В своем исследовании экономист коснулся и рынка аренды недвижимости. Он заметил, что в 2022 году приток граждан РФ значительно повысил цены на съемное жилье. До осени 2023 года стоимость 1-комнатной квартиры в центре Еревана превышала даже стоимость аналогичной квартиры в Москве. В частности, Тавадян сообщил, что в 2021 году стоимость аренды квартиры площадью 45 кв. м в центре Еревана составляла около $700, а с сентября 2022 года по сентябрь 2023 года достигла $1000. «Однако сейчас стоимость аренды аналогичной квартиры упала до $750. Вполне вероятно, что это носит сезонный характер, поскольку спрос ниже в зимний сезон, а цены на аренду имеют тенденцию к росту летом», - подметил он.

Однако сезонного снижения цен на жилье зимой 2022-23 годов не наблюдалось, поскольку, по словам Тавадяна, наблюдался большой приток граждан России. «Приток граждан России носит среднесрочный характер, и в 2024 году цены на аренду могут быть ниже, чем в 2023 году», - заметил он.

Отметим, что по данным Кадастра недвижимости, по итогам 2023 года среднерыночная стоимость недвижимости в многоквартирных домах Еревана повысилась в годовом исчислении на 10,3%, составив 425.3 тыс. драмов/1кв.м.

При этом за 2023 год сделки по купле –продаже квартир в столице существенно сократились – на 29,6% до 8 073.  Снижение зарегистрировано и по сделкам с куплей-продажей частных домов – на 27,2% до 1 472, земли – на 9,7% до 1 148, зданиями общественного значения – на 12,9% до 965 и зданиями производственного значения – на 27,4% до 138. Рост зафиксирован только по линии купли-продажи гаражей – на 2,3% до 1 717.

В общей сложности, в Ереване за отчетный период было заключено 13 513 сделок по купле-продаже недвижимости (годовой спад на 23,8%), что составляет 22,3% от общего объема совершенных сделок в столице. Сократились и сделки, осуществленные иностранными гражданами. В частности, в 2023 году было приобретено 738 квартир, что ниже показателя годовой давности на 25,5%.