Среда, 8 Сентября 2010 12:51
В борьбе с некомпетентностью чинов, высокой себестоимостью и никому не нужными “каменными мешками”
АрмИнфо. Интервью гендиректора Ереванской биржи недвижимости, кандидата экономических наука Артема Прибыльского ИА АрмИнфо
Г-н Прибыльский, многие наши экономисты утверждают, что практически все сферы армянской экономики нуждаются в серьезных реформах. Хотелось бы узнать от Вас, какие реформы нужны в сфере недвижимости, что сегодня мешает свободной работе игроков этого рынка?
Начну с того, что полностью разделяю мнение наших экономистов. Действительно наша экономика сегодня нуждается в полном преобразовании всех действующих систем. Что же касается рынка недвижимости, то здесь, думаю, прежде всего, должны быть пересмотрены законодательные аспекты в сфере налогового регулирования. Речь идет о том, чтобы освободить от обложения НДС местных застройщиков, тем более, давно уже не секрет, что застройщики и так всячески ухищряются уйти от его уплаты.
Но законодательство, далеко не единственная проблема, которая тормозит динамичное развитие стройсектора. Проблемы этой сферы я связываю также с неэффективной работой административного ресурса, речь идет о чиновниках, решения которых далеко не всегда приносят пользу отдельным игрокам этого рынка, более того, толкают их на неправомерные действия. Просто законодательной и исполнительской власти необходимо постоянно корректировать свои действия с целью устранения так называемых “узких мест”, и идти на оптимизацию налоговой нагрузки в отношении игроков стройсектора, позволить им работать прозрачно, а не обременять их дополнительным налоговым бременем.
Что, естественно, влияет на ценовую политику застройщиков
И на ценовую политику, да и на весь рынок. Важно понять, что чем выше будет уровень прозрачности этого рынка, с тем большей эффективностью мы будем привлекать на него иностранцев. Не секрет ведь, что самая дорогая недвижимость приобретается, к сожалению, не гражданами Армении, а по-прежнему нашей диаспорой. Поэтому, если мы снизим налоги, соответственно снизим себестоимость, повысим уровень прозрачности рынка, устраним административные “препоны”, вот тогда мы в некотором смысле подвинем рынок недвижимости. Это что касается первичного рынка. Теперь, немного о проблемах вторичного рынка - не секрет, определенная доля недвижимости, хоть и небольшая, приобреталась в свое время физическими лицами и даже юрлицами с целью их отделки и дальнейшей перепродажи. Сегодня действующее налоговое законодательство затрудняет сделки по перепродаже недвижимости более одного раза в год.
Вы предлагаете снять это законодательное ограничение?
Я просто предлагаю освободить наших граждан от подобных ограничений. Это законодательство может и имело смысл в докризисный период, когда в Армении на недвижимость был большой спрос. Сегодня, когда рынок пришел к определенной стабилизации, такие “препоны” просто ни к чему. Теперь давайте, обратим свой взор к проблемам, с которыми сталкиваются основные игроки вторичного рынка – риэлторы и оценочные компании. Риэлторский бизнес в некотором смысле пользуется льготным налогообложением, поскольку лицензия на осуществление риэлторской деятельности стоит сегодня 50 тыс. драм, при условии, что доходы от этой деятельности не должны превышать порог в 58 млн. драмов, тогда как для оценщиков стоимость лицензии составляет 150 тыс. драм, в результате чего последние вне зависимости от величины своего дохода подпадают под НДС. Это несправедливо и приводит оценочные компании в тяжелое финансовое состояние. Мы уже третий год пытаемся исправить ситуацию, но пока безуспешно.
Оценочные компании располагают, вероятно, большими доходами, чем риэлторы?
Вовсе нет. Доходы и тех и других далеко не доходят до установленного для льготного налогообложения барьера в 58 млн. драмов. Просто понабирали целую дюжину законодательных препонов, причем аналогичная ситуация наблюдается практически во всех сферах экономики. Подобные проблемы должны решаться на компетентном уровне, и не должны откладываться в долгий ящик. Все что мы просим от властей - это справедливое законодательство, которое позволит, вкладываясь в бизнес, получать от этого хоть какие-то доходы, тем более во время кризиса, который как я считаю, еще не отступил.
Еще одним рычагом, способствующим развитию рынка недвижимости является, конечно же, ипотечное кредитование. Очевидно, что при тех процентных ставках, которые существуют у нас в республике, не одна недвижимость не будет приобретена в ипотеку простым служащими с небольшим доходом. Для этого процентная ставка по ипотечным кредитам должна быть снижена до максимально возможного низкого уровня. Каким образом наше государство будет делать это, я не знаю. Знаю только, что 12-18% при тех доходах, которыми располагают наши граждане, это слишком дорого.
С другой стороны, ведь низкие ставки тоже не очень хорошо и влекут при определенных обстоятельствах отрицательные экономические явления?
Здесь как раз большую роль играют оценщики и банковские структуры - первые, должны верно оценить, вторые не выдавать кредиты каждому. Кстати, армянские оценщики показали себя с довольно неплохой стороны. Благодаря грамотной работе оценочных компаний в докризисный период, последние наравне с менеджментом финансовых организаций, сумели свести практически к нулю потери банковских структур, поскольку оцененная ими недвижимость сохранила свою ликвидность и в посткризисный период, правда, оценщикам это стоило очень многого. Знаете наверное как сильно шквал банкротств финансовых организаций, специализированных на ипотечном кредитовании потряс экономику США и страны Евросоюза, в Армении же катаклизмов подобного этому удалось избежать , при всем притом, что спрос на ипотеку со стороны населения был довольно большим. Работу, как банковских структур, так и оценочных компании и в докризисный, и в пост кризисный период можно оценить если не на пятерку, то на твердую четверку уж точно.
Вы говорите, что ставки на кредиты очень высокие, предположим, они будут снижены, но ведь сама недвижимость сегодня очень дорогая, как бороться с этой проблемой? Кстати, сколько она сегодня стоит?
Вообще дорогой недвижимости не бывает - цена на недвижимость всегда объективна и адекватна рынку. А стоимость ее в центре нашей столицы составляет сегодня порядка $1200-$1300, ну а, к примеру, в Арабкирском районе - около $1 тыс. Кстати, такая разница между ценами на жилье в центре и в районах прилегающих и отдаленных от центра столицы уже доказывает объективность ценообразования. Понятно ведь, что реальные продавцы не станут взвинчивать стоимость жилья выставленного на продажу, напротив, попросит за нее даже несколько ниже рыночной цены. Тот же механизм действует и на первичном рынке - с новостройками, где игроки этого рынка даже стимулируют снижение цен. Ведь многие застройщики строят не только за счет собственных средств, но и за счет привлеченных ресурсов - банковских кредитов, для своевременного погашения которых им нужны деньги, а их они получают от продажи жилых объектов. Я всегда говорил, что рынок недвижимости он объективен, если в других отраслях какой то сговор возможет, то в сфере недвижимости он исключен.
То есть говорить о воздействии таких деструктивных факторов как, к примеру, монополизация в отношении хотя бы этого сектора не приходится
Да какая тут может быть монополизация, когда 90% жилой недвижимости продается с вторичного рынка. Еще в конце 90-ых было принято решение установить за регистрацию прав на недвижимость фиксированный налог – госпошлину, причем небольшой. Это и привело к прозрачности сделок по купли продажи недвижимости.
И тем ми менее, крупные игроки первичного рынка ведь могут контролировать процессов продаж, скажем, заморозить какие-то проекты в неблагоприятный для продаж период, когда рынок дешевый?
Неуверен, хотя если застройщик обладает неограниченными финансовыми ресурсами, он может себе это позволить, но даже в этом случае он не станет замораживать процесс продажи каких-то своих проектов. Не забывайте, что стоимость денег во времени меняется и куда более эффективнее вложить деньги от продажи проектов либо в какой-нибудь бизнес, либо, хотя бы открыть депозит в банке.
В разговоре Вы сказали, что на рынке сегодня наблюдается относительная стабилизация, до каких пор она продолжиться?
До конца года тренд рынка не изменится, это однозначно. Как поведет себя рынок в более долгосрочной перспективе сказать трудно, ведь наш рынок, не забывайте, привязан еще и к диаспоре.
Как раз о диаспоре, она и в будущем будет формировать на рынке спрос? Какую роль она сыграла в увеличение стоимости рынка, наверное большую?
Увы, у меня нет данных, с помощью которых можно было бы скоррелировать формулу расчета доли разных факторов, точнее их влияния на удорожание рынка. Но на вскидку могу сказать, что роль диаспоры не превышает и 15%. Причем, в основном жилье в Армении покупает армянская диаспора из России и стран Ближнего Востока, и лишь потом представители диаспоры США и Европы. Поскольку основные трансфертые потоки в Армению так же имеют российский вектор, поэтому нас, в первую очередь, интересует финансовое состояние наших соотечественников, работающих в России.
Г-н Прибыльский, если в экономике все же не произойдут столь необходимые системные преобразования, рынок недвижимости так и будет топтаться на одном месте? Что нам ждать лет через пять?
Не знаю, как будет себя вести рынок, но если на рынке не будет порядка, будет плохо, причем порядок должен быть во всех сферах экономической деятельности. В 2007-2008 гг. в стране уже в достаточной степени развились предприятия по производству стройматериалов. Причем, речь не только о производстве традиционных цемента и гажи, но и о таких стройматериалах как арматура, шпаклевки, панельные блоки,окна и двери, краски и т д. С большим сожалением скажу, что, оказывается, закрылся панельный завод “Hansmanа”, сложно понять по какой причине предприятия, которые обеспечивают рынок высококачественной продукцией, закрываются. Ведь причина, наверное, не только в кризисе, есть много других факторов, выявление которых требует глубоких исследований.
Какую роль в развитие рынка Вы отводите государству, каким образом оно должно наводить порядок в сфере?
Государство в такой сфере как строительство, в первую очередь, должно обеспечивать безопасность людей, предотвращать разные катаклизмы. Существуют так называемые строительные инспекции, которые неизвестно чем занимаются, притом, что именно они должны предотвращать производство некачественной стройпродукции. Строятся ведь многоэтажные жилые здания. Спрашиваю Вас, насколько они устойчивы?
У вас есть сомнения насчет их устойчивости?
На уровне предположений. Не уверен, что в процессе строительства наши застройщики с точностью соблюдаются все нормы и правила. Но это чисто непрофессиональная оценка. Должны быть профессионалы, которые смогут оценить уровень безопасности жилых зданий и убедить наше общество и в первую очередь игроков рынка в надежности строящихся домов, тем более, не забывайте, что наша страна расположена в сейсмически опасной зоне.
По оценкам некоторых экспертов, предложение на рынке первичного жилья сегодня не покрывает существующий спрос, в то же время, нет платежеспособного спроса. И все же, что сейчас происходит на рынке?
Посмотрите, стоимость на недвижимость у нас объективная, но есть одно “но”. Выше я назвал Вам среднюю стоимость жилья в центре города, она колеблется в диапазоне $1200-1300, и это притом, что сама себестоимость строительства, без учета стоимости земельного участка, не превышает $400-450. Теперь, если от 1300 вычесть 450, остается 850. Но застройщики ведь за земельный участок под жилье не платят и половины этой суммы. Таким образом, если доходы застройщика будут в разумных пределах, то и рынок будет хорошим. Главная проблема слаборазвитости, если не сказать отсталости нашей экономики, заключается в крайне высокой себестоимости любого производства. Это делает нас неконкурентоспособной страной на международной арене.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости, в частности офисных помещений?
Ничего особенного, о чем я мог бы рассказать – тишь да гладь. Вот о торговых помещениях можно сказать, что сегодня на этом сегменте наблюдается их переизбыток. Достаточно, просто пройтись по любой улице нашей столицы - первые этажи практически всех жилых зданий застроены магазинами.
Сфера развивается, приносит хорошие прибыли, тем и привлекает
Не только. Просто, к сожалению, оказывается, что организаторские способности наших бизнесменов хватают только на управление небольшими коллективами из 10 - максимум 15 человек, когда же речь заходит об организации работ в более серьезном коллективе, мы начинаем хромать.
Элита Бабаян
Без развитых горнодобывающей и металлургической отраслей невозможно представить сегодня технологическое развитие Армении - вице-президент ЗММК
Впервые в банковской системе Армении внедряется институт реструктуризации неплатежеспособных банков
За поставки новых троллейбусов в Армении таможенная пошлина взиматься не будет
В Армении взялись за решение вопроса об изменении налогообложения дивидендов от акций и долей в комбанках страны
Армения не получала от российской стороны какой-либо официальной информации относительно продукции ТМ <Джермук> - ИОБПП