Չորեքշաբթի, 8 Սեպտեմբերի 2010 12:51
Ոչ իրավասու պաշտոնյաների, բարձր ինքնարժեքի և ոչ ոքի պետք չեկող «քարե տոպրակների» դեմ պայքարում
ԱրմԻնֆո. Անշարժ գույքի բորսայի գլխավոր տնօրեն, տնտեսագիտական գիտությունների թեկնածու Արտեմ Պրիբիլսկու հարցազրույցը ԱրմԻնֆո գործակալությանը
Պրն.Պրիբիլսկի, մեր շատ տնտեսագետներ պնդում են, որ, գործնականում, Հայաստանի տնտեսության բոլոր ոլորտներն էլ կարիք ունեն լուրջ ռեֆորմների: Կուզենայի Ձեզնից լսել, թե ինչպիսի՞ ռեֆորմներ են անհրաժեշտ անշարժ գույքի շուկային, ի՞նչն է այսօր խանգարում այդ շուկայի մասնակիցների ազատ աշխատանքին:
Սկսեմ նրանից, որ ամբողջովին կիսում եմ մեր տնտեսագետների կարծիքը: Իրոք, մեր տնտեսությունն այսօր գործող բոլոր համակարգերն ամբողջությամբ վերափոխելու կարիքն ունի: Իսկ ինչ վերաբերում է անշարժ գույքի շուկային, ապա այստեղ, կարծում եմ, առաջին հերթին պետք է վերանայվեն հարկային կարգավորման օրենսդրական ասպեկտները: Խոսքը գնում է այն մասին, որպեսզի տեղական կառուցապատողներին ազատեն ԱԱՀ վճարումից, մանավանդ, գաղտնիք չէ, որ կառուցապատողները, դիմելով տարբեր տեսակի խորամանկությունների, ամեն կերպ աշխատում են զերծ մնալ այդ հարկատեսակի վճարումից:
Սակայն, ցավոք, օրենսդրությունը շինարարական հատվածի դինամիկ զարգացումն արգելակող միակ պրոբլեմը չէ: Այս ոլորտի պրոբլեմները ես կապում եմ նաև վարչական ռեսուրսների անարդյունավետ գործունեության հետ: Խոսքն այն չինովնիկների մասին է, որոնց որոշումները միշտ չէ որ օգտակար են լինում այս շուկայի առանձին մասնակիցների համար, ավելին, նրանց մղում են անօրինական գործողությունների: Պարզապես, օրենսդրական և գործադիր իշխանությունները պետք է մշտապես փոխհամաձայնեցնեն իրենց գործողությունները, այսպես կոչված «նեղ տեղերը» բացառելու նպատակով, գնալով շինարարական հատվածի մասնակիցների հարկային բեռնվածության օպտիմալացման, թույլ տալով աշխատել թափանցիկ և չծանրաբեռնելով նրանց լրացուցիչ հարկային բեռով:
Ինչը, բնակաբար, ազդում է կառուցապատողների գնային քաղաքականության վրա:
Եվ գնային քաղաքականության և ամբողջ շուկայի վրա: Կարևոր է հասկանալ, որ ինչքան բարձր լինի այս շուկայի թափանցիկությունը, այնքան արդյունավետորեն կարող ենք այստեղ ներգրավել օտարերկրացիների: Չէ՞ որ գաղտնիք չէ, որ ամենաթանկ անշարժ գույքը ձեռք է բերվում, ցավոք, ոչ թե Հայաստանի քաղաքացիների, այլ, այնուամենայնիվ, մեր սփյուռքի կողմից: Հետևաբար, եթե իջեցնենք հարկերը, համապատասխանաբար, կիջնի նաև ինքնարժեքը, կբարձրանա թափանցիկության աստիճանը, կվերանան վարչարարական «խորընդոտները», և միայն այդ դեպքում է, որ մենք կարող ենք անշարժ գույքի շուկան մի փոքր տեղից շարժել: Այս ամենը վերաբերում էր առաջնային շուկային: Այժմ մի փոքր էլ երկրորդային շուկայի պրոբլեմների մասին: Գաղտնիք չէ, որ անշարժ գույքի որոշակի, ոչ մեծ մասը, ժամանակին ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձանց կողմից ձեռք էր բերվել հետագայում վերանորոգման և վերավաճառման նպատակներով: Ներկայիս հարկային օրենսդրությունը դժվարացնում է անշարժ գույքը տարեկան մեկ անգամից ավելի անգամ վերավաճառելու հնարավորությունը:
Դուք առաջարկում եք հանե՞լ այդ օրենսդրական սահմանափակումը:
Ես պարզապես առաջարկում եմ մեր քաղաքացիներին ազատել նման սահմանափակումներից: Այդ օրենսդրությունը հնարավոր է, որ մինչճգնաժամային փուլում իմաստ է ունեցել, երբ Հայաստանում անշարժ գույքի նկատմամբ կար մեծ պահանջարկ: Այսօր, երբ շուկան եկել է որոշակի կայունության, նման «խոչընդոտները» պարզապես անընդունելի են: Իսկ հիմա եկեք մեր հայացքներն ուղղենք այն պրոբլեմների վրա, որոնց բախվում են երկրորդային շուկայի հիմնական մասնակիցները` ռիելտրներն ու գնահատողները: Ռիելտրական բիզնեսը, որոշ առումով օգտվում է արտոնյալ հարկումից, քանի որ ռիելտրական գործունեության լիցենզիան այսօր արժե ընդամենը 50 հազ.դրամ, պայմանով, որ որ այդ գործունեությունից ստացված եկամուտները չպետք է գերազանցեն 58 մլն.դրամի շեմը, այն ժամանակ, երբ գնահատողների համար լիցենզիան արժե 150 հազ.դրամ, իսկ արդյունքում, վերջիններս, անկախ իրենց եկամուտների մեծությունից, ընկնում են ԱԱՀ հարկման դաշտ: Դա արդարացի չէ և գնահատող կազմակերպությունների համար ստեղծում է դժվարին ֆինանսական իրավիճակ: Մենք արդեն երեք տարի է փորձում ենք ուղղել այդ իրավիճակը, սակայն, առայժմ, ապարդյուն:
Հավանաբար, գնահատող ընկերություններն ավելի՞ մեծ եկամուտներ են ունենում, քան ռիելտրները:
Ոչ: Ոչ մեկի և ոչ էլ մյուսների եկամուտները չեն հասնում արտոնյալ հարկման համար սահմանված 58 մլն.դրամի սահմանագծին: Պարզապես, ստեղծել են մի ամբողջ դյուժին օրենսդրական խորընդոտներ, ի դեպ, նման իրավիճակ է տիրում նաև տնտեսության համարյա բոլոր ոլորտներում: Պրոբլեմները պետք է լուծվեն իրավասության շրջանակներում և չպետք է հետաձգվեն մի ինչ-որ անորոշ ժամանակին: Այն, ինչ մենք խնդրում ենք իշխանություններից, դա ընդամենը արդարացի օրենսդրությունն է, որը հնարավորություն կտա ներդնելով այդ բիզնեսում ստանալ գոնե ինչ-ինչ եկամուտներ, մանավանդ ճգնաժամի ընթացքում, որն, իմ կարծիքով, դեռ չի նահանջել:
Անշարժ գույքի շուկայի զարգացմանը նպաստող լծակներից է, նաև, իհարկե, հիպոթեկային վարկավորումը: Ակնհայտ է, որ մեր հանրապետությունում գործող տոկոսադրույքների պայմաններում, ոչ մեծ եկամուտներ ունեցող հասարակ ծառայողների կողմից ոչ մի անշարժ գույք չի կարող գնվել հիպոթեկով: Հիպոթեկային վարկերի տոկոսադրույքները պետք է նվազեցվեն մինչև հնարավորին չափ նվազագույն մակարդակի: Գիտեմ միայն, որ մեր քաղաքացիների եկամուտների համար 12-18% դրույքները շատ բարձր են:
Մյուս կողմից, չէ՞ որ ցածր տոկոսադրույքներն էլ այնքան լավ չէ, դրանք որոշակի հանգամանքների առկայության դեպքում առաջացնում են բացասական տնտեսական երևույթներ:
Այստեղ հատկապես մեծ դեր են խաղում գնահատողներն ու բանկային կառույցները: Առաջիները պետք է ճշմարիտ կերպով գնահատեն, իսկ երկրորդները` ում պատահի վարկեր չտրամադրեն: Ի դեպ, հայ գնահատողներն իրենց բացահայտել են բավականին լավ տեսանկյունից: Գնահատող ընկերությունների գրագետ գործունեության շնորհիվ է, որ մինչճգնաժամային փուլում, վերջիններս գործելով ֆինանսական կազմակերպությունների մենեջմենտին հավասար, կարողացան զրոյի հավասարացնել բանկային կառույցների կորուստները, քանի որ նրանց կողմից գնահատվող անշարժ գույքը պահպանեց իր իրացվելիությունը նաև ետ ճգնաժամային փուլում, չնայած, որ գնահատողների վրա դա շատ թանկ նստեց: Հավանաբար տեղյակ եք, թե ինչպես հիպոթեկային վարկավորմամբ մասնագիտացված ֆինանսական կազմակերպությունների անվճարունակության ուժեղ փոթորիկը ցնցեց ԱՄՆ և Եվրամիության տնտեսությունները, ի դեպ, Հայաստանում հաջողվեց խույս տալ այդ տեսակի կատակլիզմներից, չնայած, բանկչության կողմից հիպոթեկի նկատմամբ պահանջարկը բավականին մեծ էր: Բանկային կառույցների աշխատանքը ինչպես մինչճգնաճամային, այնպես էլ ետճգնաժամային փուլերում կարելի է գնահատել եթե ոչ «գերազանց», ապա հստակ «լավ» գնահատականով:
Դուք ասում եք, որ վարկերի տոկոսադրույքները շատ բարձր են, ընդունենք, որ դրանք իջեցվեցին, բայց չէ՞ որ այսօր անշարժ գույքը շատ թանկ է, ինչպե՞ս պայքարել այդ պրոբլեմի դեմ: Ի դեպ, ինչքա՞ն է այսօր դրա գինը:
Ընդհանրապես, թանկ անշարժ գույք չի լինում, քանի որ անշարժ գույքի գինը միշտ էլ լինում է օբյեկտիվ, շուկային համարժեք: Գները մեր մայրաքաղաքի կենտրոնում կազմում են մոտ 1200-1300 հազ.դրամ, իսկ Արաբկիր համայնքում` մտ 1 հազ.դրամ: Կենտրոնի և ծայրամասերի միջև բնակարանների գների նման տարբերությունն արդեն ապացուցում է գնագոյացման օբյեկտիվությունը: Չէ՞ որ հասկանալի է, որ իրական վաճառողները չեն ցանկանա անհիմն բարձրացնել վաճառքի դուրս բերված բնակարանների գները, հակառակը, գները դեռ կարող են իջեցնել մինչև շուկայականից ցածր մակարդակի: Նույն մեխանիզմն է աշխատում նաև առաջնային շուկայում` նորակառույցների հարցում, որտեղ այդ շուկայի խաղացողներն անգամ խթանում են գների իջեցումը: Չէ՞ որ շատ շինարարներ կառուցում են ոչ միայն իրենց սեփական միջոցներով, , այլ նաև ներգրավված ռեսուրսների` բանկային վարկերի հաշվին, և դրանք ժամանակին մարելու համար անհրաժեշտ են գումարներ, որոնք նրանք կարող են ձեռք բերվել միայն բնակելի օբյեկտների վաճառքի շնորհիվ: Ես միշտ էլ ասել եմ, որ անշարժ գույքի շուկան միշտ էլ եղել է օբյեկտիվ, եթե այլ լորտներում ինչ-որ դավադրություններ հնարավոր են, ապա անշարժ գույքի ոլորտւմ դա բացառվում է:
Այսինքն, այնպիսի ապակառուցողական գործոնների ազդեցության մասին, ինչպիսիք են, օրինակ, մանապլիզացիան է, գոնե այս հատվածում խոսելն ավելո՞րդ է:
Իսկ ինչ մոնոպոլիզացիա կարող է լինել այստեղ, երբ բնակելի անշարժ գույքի 90% վաճառվում է երկրորդային շուկայում: Դեռևս 90-ականների վերջերին սեփականության իրավունքները գրանցելու դիմաց սահմանվել էր հաստատագրված հարկ` պետտուրք, ընդ որում, ոչ մեծ: Իսկ դա առաջացրեց անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքների թափանցիկություն:
Իսկ այնուամնայնիվ, չէ՞ որ առաջնային շուկայի խոշոր խաղացողները կարող են վերահսկել վաճառքի գործընթացները, օրինակ, վաճառքի համար անբարենպաստ փուլում սառեցնել ինչ-որ նախագծեր, երբ շուկան էժան է:
Վստահ չեմ, չնայած, եթե կառուցապատողն ունի անսահմանափակ ֆինանսական ռեսուրսներ, ապա կարող է դա իրեն թույլ տալ, սակայն, անգամ այդ դեպքում, նա չի սառեցնի իր նախագծերի վաճառքի գործընթացը: Մի մոռացեք, որ փողի արժեքը փոխվում է ժամանակի ընթացքում, ինչպես նաև այն, թե ինչպիսի արդյունավետությամբ վաճառքից գոյացած փողերը կներդրվեն նոր նախագծերում, կամ էլ, գոնե ավանդային հաշիվներում:
Զրույցի ժամանակ Դուք ասացիք, որ ներկայումս շուկայում նկատվում է հարաբերական կայունություն, իսկ մինչև ե՞րբ դա կարող է շարունակվել:
Մինչև տարեվերջ շուկայի տրենդը չի փոփոխվի, դա միանշանակ է: Թե ինչպես իրեն կդրսևորի շուկան ավելի երկարաժամկետ հեռանկարում, դժվար է ասել, չէ՞ որ մեր շուկան, մի մոռացեք, կապված է նաև Սփյուռքի հետ:
Սփյուռքն ապագայում է՞լ պետք է ձևավորի շուկայի պահանջարկը: Իսկ ինչպիսի՞ դեր է նա խաղացել շուկայի թանկացման հարցում, հավանաբար մե՞ծ:
Ցավոք ես չունեմ տվյալներ, որոնց միջոցով հնարավոր կլիներ դուրս բերել տարբեր գործոնների ազդեցութոյունը հաշվարկելու բանաձևը, իսկ ավելի ճիշտ` շուկայի թանկացման վրա այդ գործոնների ազդեցությունը: Սակայն կարող եմ ասել, որ Սփյուռքի դերը չի անցնում 15%-ից: Ի դեպ, Հայաստանում բնակարաններ հիմնականում գնում են Ռուսաստանի և Մերձավոր Արևելքի սփյուռքահայության ներկայացուցիչնրը, իսկ դրանից հետո միայն` ԱՄՆ և Եվրոպայի սփյուռքահայերը: Քանի որ դեպի Հայաստան դրամական հիմնական հոսքերը նույնպես ունեն ռուսական ուղղվածություն, հետևաբար, մեզ, առաջին հերթին, հետաքրքրում է Ռուսաստանում աշխատող մեր հայրենակիցների ֆինանսական վիճակը:
Պրն.Պրիբիլսկի, եթե տնտեսության մեջ, այնուամենայնիվ, տեղի չունենան համակարգային անհրաժեշտ բարեփոխումներ, ապա, արդյո՞ք անշարժ գույքի շուկան կշարունակի դոփել նույն տեղում: Ի՞նչ ակնկալիքներ կարող ենք ունենալ մոտ 5 տարի անց:
Չգիտեմ, թե շուկան իրեն ինչ ձևով կդրսևորի, սակայն, եթե շուկայում կարգ ու կանոն չլինի, ապա վատ կլինի, ընդ որում, կարգուկանոն պետք է լինի տնտեսական գործունեության բոլոր լորտներում: 2007-2008 թվականներին երկրում բավականաչափ զարգացել էին շինանյութեր արտադրող ձեռնարկությունները: Խոսքը գնում է ոչ միայն, ավանդաբար արտադրվող ցեմենտի կամ գաջի, այլ այնպիսի շինանյութերի մասին, ինչպիսիք են` արմատուրան, ծեփամածիկը, պանելային բլոկները, լուսամոտններն ու դռները, ներկերը և այլն: Մեծ ցավով եմ նշում, որ, պարզվում է, փակվել է «Hansman» պանելային գործարանը, դժվար է հասկանալ, թե ինչն է պատճառը, որ ձեռնարկությունները, որոնք շուկան ապահովում են բարձրակարգ ապրանքներով, փակվում են: Իսկ պատճառը ոչ միայն ճգնաժամի մեջ է, կան մի շարք այլ գործոններ, որոնց բացահայտումը խորը հետազոտությունների կարիք ունի:
Շուկայի զարգացման գործում ինչպիսի՞ դերակատարություն ունի պետությունը, ինչպե՞ս պետք է նա կարգի բերի ոլորտը:
Շինարարության ոլորտում պետությունն առաջին հերթին պետք է ապահովի մարդկանց անվտանգությունը, ապահովելով զանազան կատակլիզմների կանխարգելումը: Գոյություն ունեն, այսպես կոչված, շինարարարական տեսչություններ, որոնք հայտնի չէ, թե ինչով են զբաղված, բայց` պարտավոր են կանգնեցնել անորակ շինանյութերի արտադրությունը: Չէ՞ որ կառուցվում են բազմահարկ բնակելի շենքեր: Ես ձեզ հարց եմ տալիս, իսկ ինչքանո՞վ են այդ շենքերն ամուր:
Դուք դրանց ամրության նկատմամբ ունե՞ք կասկածներ:
Ենթադրությունների մակարդակով: Վստահ չեմ, որ կառուցման ընթացքում մեր շինարարները ճշգրտությամբ հետևում եմ բոլոր նորմերին ու կանոններին: Սակայն, սա ընդամենը ոչ պրոֆեսիոնալի գնահատական է: Անհրաժեշտ են պրոֆեսիոնալներ, որոնք կարող են գնահատել բնակելի շենքերի անվտանգության աստիճանը և համոզել մեր հասարակությանը, իսկ առաջին հերթին շուկայի խաղացողներին, կառուցվող շենքերի հուսալիության հարցում: Պետք չէ մոռանալ, որ մեր երկիրը գտնվում է սեյսմիկ վտանգավոր գոտում:
Որոշ փորձագեռտների գնահատականերով, բնակարանների առաջնային շուկայում գոյություն ունեցող առաջարկն այսօր չի ծածկում եղած պահանջարկը, միևնույն ժամանակ, չկա նաև վճարունակ պահանջարկ: Եվ այնուամենայնիվ, ի՞նչ է տեղի ունենում շուկայում այսօր:
Տեսեք, անշարժ գույքի արժեքը մեզ մոտ օբյեկտիվ է, սակայն կա մի «բայց»: Վերևում ես նշեցի բնակարանների միջին գները քաղաքի կենտրոնում, որոնք տատանվում է 1200-1300 դոլարի սահմաններում, և սա այն դեպքում, երբ շինարարության ինքնարժեքն, առանց հողատարածքի արժեքի, չի անցնում 400-450 դոլարից: Իսկ եթե 1300-ից հանենք 450-ը, կստանանք 850: Իսկ հողակտորի համար կառուցապատողները չեն վճարում անգամ ստացված այդ գումարի կեսը: Այսպիսով, եթե կառուցապատողի եկամուտները լինեն խելամիտ սահմաններում, ապա շուկան էլ լավը կլինի: Մեր տնտեսության թույլ զարգացածության, եթե չասենք հետամնացության, գլխավոր պրոբլեմը ցանկացած արտադրության ծայրահեղ բարձր ինքնարժեքի մեջ է: Այդ հանգամանքը միջազգային հարթակներում մեզ դարձնում է անմրցունակ երկիր:
Ի՞նչ է կատարվում առևտրային անշարժ գույքի, մասնավորապես, գրասենյակային տարածքների շուկայում:
Ոչ մի արտառոց բան, ինչի մասին որ կարելի կլիներ պատմել` տիրում է խաղաղ անդորր: Այո, առևտրային տարածքների մասին կարելի է ասել, որ այսօր այդ հատվածում դիտվում է ավելցուկ: Բավական է, պարզապես, անցնել մեր մայրաքաղաքի ցանկացած փողոցով, համոզվելու համար, որ գործնականում, բոլոր շենքերի առաջին հարկերում խանութներ են տեղակայված:
Ոլորտը զարգանում է, տալիս է շահույթ, դրանով իսկ գրավում:
Ոչ միայն դրանով: Պարզապես, ցավոք, պարզվում է, որ մեր գործարարների կազմակերպչական հատկությունները բավական են միայն 10-15 հոգանոց փոքր կոլեկտիվներ ղեկավարելիս, իսկ երբ խոսքը գնում էավելի լուրջ կոլեկտիվի աշխատանքների կազմակերպման մասին, ապա մենք սկսում ենք կաղալ:
Էլիտա Բաբայան
ԱՎԵԼԱՑՆԵԼ ՄԵԿՆԱԲԱՆՈՒԹՅՈՒՆ
Հայկական բանկերը. HSBC բանկի, Արդշինբանկի և պատժամիջոցների նոր միջավայրի պայմաններում բիզնեսի վարման մասին
Telcell-ը դուրս է գալիս ինստիտուցիոնալ զարգացման ուղի
Կառավարությունը հաստատել է Հայաստանի 2024-2040թթ. ժողովրդագրական ռազմավարությունը
«Հայաէրոնավիգացիա» ՓԲԸ-ն նոր գլխավոր տնօրեն ունի
Փորձագետ. Առաջիկա 2-3 տարում Հայաստանում անշարժ գույքի գները կբարձրանան
ՊԵԿ նախկին ղեկավար. Հայաստանում տնտեսությունն ու երկիրը փաստացի մրցում են, թե դրանցից որն ավելի արագ կփլուզվի