Пятница, 28 Октября 2011 14:06
Рынок недвижимости в Армении переживает нелегкие времена
АрмИнфо. Интервью гендиректора Ереванской биржи недвижимости, кандидата экономических наук Артема Прибыльского информагентству АрмИнфо
Г-н Прибыльский, по данным кадастра недвижимости жилье в Армении - многоквартирки и частные дома за год подешевели в среднем на 4,2%. Только за август общий уровень цен понизился на 0,2%...
Я не оперирую в настоящий момент официальными данными о состоянии рынка жилой недвижимости в Армении за август, сентябрь этого года. Не знаю, по какой причине, но единственное в Армении ведомство, которое оперирует этими цифрами, пока не оповестило через свой сайт о конъюнктуре этого рынка, потому будем руководствоваться приведенными Вами данными. Таким образом, снижение среднерыночной стоимости жилья в Армении на 4,2% ровным счетом ничего не означает. Это всего лишь говорит о стабильной ситуации на рынке недвижимости города Еревана - о том, что цены на жилье в городе не снижаются, и будут еще долго держаться на этом уровне.
И что следует понимать под такой своеобразной стабильностью на рынке жилой недвижимости?
Согласно рыночным законам цены не снижаются только в том случае, когда на рынке существует покупательная способность, то есть если отчуждается достаточное количество недвижимости. Говоря на простом языке, цены сохраняются либо растут в том случае, когда на рынке существуют покупатели, но при снижении количества покупателей и при стабильном количестве продавцов ситуация естественно меняется - цены начинают падать.
Выходит, за год на рынке ничего не изменилось. Как долго эта ситуация будет доминировать на рынке? Как рынок будет реагировать на ожидаемое, по оценкам экспертов, ухудшение социально-экономической обстановки в стране?
Социально-экономическая обстановка у нас в стране за год не улучшилась и не ухудшилась, соответственно не изменилась и ситуация на рынке жилой недвижимости. Армения и в прошлом году, и в 2005 году, и в 1995 году имела трансфертную экономику. Такой ее экономика остается и сегодня. Единственная разница заключается в том, что начиная с 2002 года, из-за ощутимого роста цен на жилье, у многих наших соотечественников, в их числе и местные бизнесмены, появилась большая заинтересованность в строительстве многоквартирных домов. Эта заинтересованность и привела к тому, что уже в 2008 году доля строительства в структуре ВВП страны превысила 30%.
Некоторые аналитики утверждали, что это хорошо для рынка, на самом же деле это негативная тенденция, потому что, любой перекос лишь в одну отрасль, тем более в строительство, очень опасен для экономики. Тем более что строительство осуществляется на территории Армении, в противовес, к примеру, производству, которое предполагает также и экспортные возможности. Правда, нельзя не отметить, что в предкризисный период в Армении начала развиваться строительная инфраструктура, имеется в виду производство стройматериалов. Но, к большому сожалению, на этом все и остановилось без каких-либо серьезных экспортных возможностей для производителей стройматериалов. Значительная часть нашей стройпроминдустрии остается сегодня в нашей небольшой республике с таким же небольшим рынком сбыта.
К этому еще и прибавим застой в сфере строительства...
Я бы не стал называть ситуацию в сфере строительства стагнационной - строительный сектор худо-бедно, но перебивается. Вопрос в том, что промышленное производство и сельское хозяйство, два жизненно важных для нашей экономики сектора, не работают или работают крайне плохо. Мы сегодня не конкурентоспособны даже на региональном уровне. Наш взгляд по-прежнему устремлен в сторону России, откуда наши соотечественники отправляют около 80% всех трансфертов. Потому социальная обстановка нашей страны, финансовое благосостояние большей части нашего населения далеко не в последнюю очередь будет зависеть от изменения экономической конъюнктуры в России и соответственно от динамики цен на нефть.
Возвращаясь к недвижимости, хотел бы еще раз отметить, что экономическая ситуация у нас в стране не изменилась, а значит и цены никак не будут меняться, если конечно не лопнет терпение народа и не начнется новый виток выезда рабочей силы - новый еще более сильный виток миграции. Люди, которые приезжают в Армению из достаточно благополучных регионов удивляются ценам на продукты питания, энергоносители и прочее. В не меньшей степени, их удивляет и довольно низкий уровень доходов наших сограждан, что никак не сопоставимо с уровнем цен. Чтобы несколько смягчить ситуацию с ценами, нужна грамотная политика в сфере сельского хозяйства, которой по-прежнему свойственны техническая и технологическая отсталость.
Понимаю, что мы отходим от нашей основной тематики, но в экономике все процессы тесно взаимосвязаны, поэтому оценивая сегодня сектор недвижимости мы, не можем не говорить о промышленном производстве, о сфере сельского хозяйства и о состоянии других отраслей отечественной экономики. Ведь если финансовое благосостояние нашего населения, в том числе сельского жителя улучшиться, соответственно будет менять и ситуация в сфере недвижимости.
Г-н Прибыльский, выше Вы говорили о возможном усилении миграционного потока, сегодня некоторые эксперты как раз и указывают на эту тенденцию. Можно из этого полагать, что цены на жилье продолжат снижаться. Хотя с другой стороны возможное ухудшение ситуации в той же России не может не изменить состояние работающих в России армян, что напротив может в какой-то степени притормозить миграционной поток...
Скажу Вам, что наши граждане в этом плане достаточно мобильны. Они начнут уезжать в другие страны, и не удивлюсь, если их выбор остановиться на арабских странах. Что же касается миграционных процессов, то хотел бы заметить, что миграция сейчас несет немного иной характер, чем в конце 90-ых, когда люди покидали страну, продавая свое жилье за бесценок. Сегодня люди уезжают в другие страны, но при этом не продают свою недвижимость.
Ожидания потенциальных покупателей и продавцов ведь тоже формируют определенные тенденции на рынке?
Как раз "ценовые" ожидания наших граждан и их представления о завтрашнем дне два самых главных фактора, которые и определяют сегодня ситуацию на рынке недвижимости. Если неуверенность в завтрашнем дне среди сограждан будет расти, как это было в конце 90-ых годов, в этом случае люди будут выезжать из страны, продавая свое жилье по любым, даже самым бросовым ценам и рынок может просто рухнуть. Но, я все-таки надеюсь, более того уверен, что этот сценарий у нас не повториться.
Но для этого сегодня есть предпосылки...
Поговорим о предпосылках. Предпосылка номер один - это трудоустройство молодого населения - важно определить, какая часть экономически активного населения способна трудоустроиться, а какая будет выезжать из страны. Я не располагаю какими-либо цифрами о трудоустройстве экономически активного населения, но могу оценить ситуацию с занятостью молодежи на уровне ощущений. По моим ощущениям, большая часть нашей молодежи стремиться сегодня выехать из страны, потому что не способна найти более или менее высокооплачиваемую работу. Но, есть немало факторов, которые заставляют нашу молодежь отказаться от этих планов - те же трансферты, незнание иностранных языков, отсутствие высокой квалификации в той или иной области. Ведь на чужбине без высокой квалификации особенно молодое население вряд ли сможет устроиться.
Есть еще одна всем хорошо известная и интересная тенденция - очень многие наши соотечественники, в большей степени мигранты из Армении, в настоящее время постоянно проживающие в странах СНГ, предпочитают жить и работать со своими семьями именно в Армении и единственное что их сдерживает это конечно узость рынка труда. Таких противоречивых факторов на самом деле очень много, они, по сути, формируют тренд рынка недвижимости в Армении, но происходят на психологическом уровне, и не являются чисто экономической мотивацией.
Кто сегодня в Армении покупает недвижимость, какая категория лиц?
Очень богатых людей мы практически не встречаем, потому они, как правило, сами строят себе жилье. В основном недвижимость покупают люди со средним достатком, в том числе по ипотеке. Есть также люди, которые продают свое жилье с тем, чтобы купить подешевле, а на оставшиеся деньги прокормиться. Плюс диаспора. Вот и весь рынок. Ситуация как видите не из легких.
Есть на рынке отложенный спрос?
Отложенный спрос всегда существовал. Люди, которые обладают какими-то ресурсами, они не редко предпочитают вкладывать их в недвижимость, и естественно ожидают снижения цен на жилье.
Выше Вы отметили, что строительный сектор худо-бедно, но перебивается. Что Вы имели в виду? Кто и что сегодня строят?
В основном новостройки, причем не только многоквартирные дома, но и частные дома, торговые помещения.
Еще в прошлом году Вы говорили о переизбытке торговых помещений...
Ситуация не изменилась - переизбыток этой недвижимости существует и сейчас - к имеющейся недвижимости прибавляется новая, но уже не в центре города, а в регионах. В Ереване этот процесс несколько приторможен.
Г-н Прибыльский, в структуре сделок с недвижимостью доля залоговых сделок превышает 13%...
Это довольно серьезный процент, свидетельствующий о росте ипотеки, что очень хорошее явление, особенно если вспомнить какие высокие в Армении процентные ставки. У нас очень дорогие деньги, они остаются фантастически дорогими на протяжении уже нескольких лет, хотя в конкурентной среде по логике должны были снизиться.
А насколько рентабелен сегодня этот сектор для инвесторов?
Инвесторам остается порядка 20-30% чистого дохода, это с учетом расчета всех затрат в том числе и платы за длительный период начиная от вложения средств до получения эффекта.
Беседовала Элита Бабаян
Эксперт: Визовый режим с Россией в рамках сближения Армении с ЕС несет риски для армянской турсферы
Из маленькой Армении в мир глобального страхования
Экономист: принятые кабмином Армении поправки в законе "О структуре и деятельности правительства" несут в себе ряд проблемных вопросов
Правительство выделит дополнительно 1.035 млрд. драмов на софинансирование субвенционных программ в областях страны
Без развитых горнодобывающей и металлургической отраслей невозможно представить сегодня технологическое развитие Армении - вице-президент ЗММК
Впервые в банковской системе Армении внедряется институт реструктуризации неплатежеспособных банков
За поставки новых троллейбусов в Армении таможенная пошлина взиматься не будет
В Армении взялись за решение вопроса об изменении налогообложения дивидендов от акций и долей в комбанках страны