Ուրբաթ, 28 Հոկտեմբերի 2011 14:06
Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան դժվարին ժամանակներ է ապրում
ԱրմԻնֆո. Երևանի Անշարժ գույքի բորսային գլխավոր տնօրեն, տնտեսագիտական գիտությունների թեկնածու Արտյոմ Պրիբիլսկու հարցազրույցը ԱրմԻնֆո լրատվական գործակալությանը
Պրն.Պրիբիլսկի, ըստ Անշարժ գույքի կադաստրի տվյալների, բնակարանները Հայաստանում, մեկ տարում էժանացել են մոտ 4.2%: Միայն օգստոսին գների ընդհանուր մակարդակն իջել է 0.2%:
Տվյալ պահին ես պաշտոնական տվյալներ չունեմ այս տարվա օգոստոսին Հայաստանի բնակելի անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակի վերաբերյալ: Բայց գիտեմ, թե ինչ պատճառով է, որ այն գերատեսչությունը, որն առաջնորդվում է այդ թվերով, դեռևս չի հրապարակել շուկայի կոնյունկտուրայի վերաբերյալ տվյալներն իր կայքում, հետևաբար, մեզ մնում է ղեկավարվել Ձեր տվյալներով: Այսպիսով, Հայաստանում բնակարանների միջին շուկայական գները 4.2%-ով իջնելը բացարձակապես ոչինչ չի նշանակում:Դա միայն խոսքում է կայուն վիճակի մասին Երևանի անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակը, որ որ քաղաքում անշարժ գույքի գները չեն իջնում և դեռ երկար ժամանակ կպահպանվեն այդ մակարդակի վրա:
Եվ դա պետք է հասկանալ որպես բնակելի անշարժ գույքի շուկայի յուրօրինակ կայունույթո՞ւն:
Համաձայն շուկայական օրենքներին, գները չեն իջնում միայն այն դեպքում, երբ շուկայում տիրում է գնողունակություն, այսինքն, երբ օտարվում է բավականաչափ քանակով անշարժ գույք: Պարզ ասած, գները պահպանվում կամ աճում են այն դեպքում, երբ շուկայում կան գնորդներ, իսկ գնորդների գները իջնելիս և վաճառողների կայում թվի պայմաններում իրավիճակը, բնականաբար, փոփոխվում է` գներն սկսում են ընկնել:
Ստացվում է, որ մեկ տարում շուկայում ոչինչ չի փոխվել: Որքա՞ն ժամանակ նման իրավիճակը կարող է գերակշռել շուկայում: Ինչպե՞ս շուկան կարձագանքի, ըստ փորձագետների գնահատակաների, երկրում տիրող սոցիալ-տնեսական իրավիճակի վատթարացմանը:
Սոցիալ-տնտեսական իրավիճակը մեր երկրում մեկ տարում ոչ լավացել է, և ոչ էլ վատացել, հետևաբար չի փոխվել նաև բնակելի անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակը: Հայաստանը թե անցյալ տարի, թե 2005 թվականին, և թե 1995 թվականին ուներ տրանսֆերտային տնտեսություն: Այդ տնտեսությունը պահպանվում է նաև այսօր: Միակ տարբերությունը կայանում է նրանում, որ սկսած 2002 թվականից, բնակարանների գների զգալի աճի պատճառով, մեր բազմաթիվ հայրենակիցների, այդ թվում նաև գործարարների մոտ մեծ հետաքրքրություն է առաջացել բազմաբնակարան շենքերի շինարարության նկատմամբ: Այդ շահագրգռվածությունը բերեց նրան, որ արդեն 2008 թվականին ՀՆԱ կազմում շինարարույան բաժինը գերազանցեց 30%-ը:
Որոշ վերլուծաբանները պնդում էին, որ շուկայի համար դա լավ է, իսկ իրականում` դա բացասական միտում է, քանի որ դեպի մեկ ոլորտը ցանկացած շեղում, հատկապես շինարարության ոլորտում, շատ վտանգավոր է տնտեսության համար: Մանավանդ, որ շինարարությունն իրականացվում է Հայաստանի տարածքում, որպես հակակշիռ, օրինակ, արտադրությանը, որը ենթադրում է նաև տնտեսական հնարավորություններ: Ճիշտ է, չի կարելի չնշել, որ նախաճգնաժամային փուլում Հայաստանում սկսեց զարգանալ շինարարական ենթակառույցը, այսինքն, շինանյութերի արտադրությունը: Բայց, ցավոք, ամեն ինչ դրանով էլ սահմանափակվեց, շինանյութեր արտադրողների համար առանց երևէ արտահանումային հնարավորությունների: Մեր շինանյութերի ինդուստրիայի զգալի մասն այսօր մնում է մեր փոքրիկ հանրապետությունում, ունենալով փոքր շուկա:
Դրան էլ գումարած լճացումը շինարարության ոլորտում…
Շինարարության ոլորտում տիրող իրավիճակը ես չէի անվանի ստագնացիոն, շինարարական ոլորտը, լավ թե վատ, բայց գործում է: Հարցը նրանում է, որ արդյունաբերական արտադրությունը և գյուղատնտեսությունը, մեր տնտեսության համար կենսական նշանակություն ունեցող այդ երկու հատվածները, չեն գործում կամ էլ գործում են ծայրաստիճան վատ: Այսօր մենք մրցունակ չենք անգամ տարածաշրջանային մակարդակով: Մեր հայացքը շարունակվում է պարզված մնալ դեպի Ռուսաստանը, որտեղից մեր հայրենակիցներին ուղարկվում է տրանսֆերտների մոտ 80%-ը: Դրա համար էլ մեր երկրում սոցիալական վիճակը, բնակչության մեծ մասի ֆինանսական բարեկցությունը շատ մեծ չափերով կախված կլինի Ռուսաստանում տնտեսական կոնյունկտուրայի փոփոխություններից և հետևաբար, նաև նավթի գների դինամիկաից:
Վերադառնալով անշարժ գույքին, մեկ անգամ ևս նշեմ, որ մեր երկրում տնտեսական իրավիճակը չի փոխվել, հետևաբար գները նույնպես չեն փոփոխվի, եթե իհարկե չվատնվի ժողովրդի համբերությունը, և աշխատուժի արտահանման կամ միգրացիայի մի նոր, ավելի ուժեղ ալիք չսկսվի: Ավելի բարեկեցիկ երկրներից Հայաստան ժամանող մարդկանց զարմացնում են մեզ մոտ տիրող սննդամթերքի, էներգակիրների և այլ գները: Նրանց ավելի շատ զարմացնում է նաև մեր համաքաղաքացիների բավականին ցածր եկամուտների մակարդակը, ինչը ոչ մի կերպ համակերպելի չէ գների մակարդակի հետ: Որպեսզի մի փոքր մեղմվի գների հետ կապված իրավիճակը, հարկավոր է գյուղատնտեսության ոլորտում գրագետ քաղաքականություն, որին դեռևս բնորոշ է տեխնիկական և տեխնոլոգիական հետամնացությունը:
Հասկանում եմ, որ մենք շեղվում ենք հիմնական թեմայից, բայց տնտեսության մեջ բոլոր գործընթացները սերտորեն փոխկապված են, հետևաբար, գնահատելով այսօրվա անշարժ գույքի հատվածը, մենք չենք կարող չխոսել արդյունաբերական արտադրոթյան, գյուղատնտեսության հատվածի, ինչպես նաև տնտեսության մյուս ոլորտների մասին: Չէ որ եթե մեր բնակչության, այդ թվում նաև գյուղի բնակիչների ֆինանսական բարեկեցությունը բարելավվի, ապա կփոխվի նաև անշարժ գույքի շուկայոմ տիրող իրավիճակը:
Պրն.Պրիբիլսկի, Դուք նշեցիք միգրացիոն հոսքի ուժգնության մասին, այսօր որոշ փորձագետներ հատկապես նշում են այդ միտումները: Դրանից կարելի է ենթադրել, որ բնակարանների գները շարունակում են իջնել: Չնայած, մյուս կողմից, այդ նույն Ռուսաստանում իրավիճակի հնարավոր բարելավումը չի կարող չազդել Ռուսաստանում աշխատող հայերի վիճակի վրա, ինչը որոշ չափով կարող է դանդաղեցնել նաև միգրացիոն հոսքը:
Ասեմ Ձեզ, որ այդ առումով մեր քաղաքացիները բավականին շարժունակ են: Նրանք կսկսեն մեկնել այլ երկրներ, և չեմ զարմանա, եթե նրանք ընտրեն արաբական երկրները: Ինչ վերաբերվում է միգրացիոն գործընթացներին, ապա նշեմ, որ այսօր միգրացիան կրում է մի փոքր այլ բնույթ, քան 90-ականների վերջերին, երբ մարդիկ երկրից հեռանում էին, ցածր գներով վաճառելով իրենց տները: Այսօր մարդիկ հեռանում են այլ երկրներ, սակայն իրենց բնակարանները չեն վաճառում:
Չէ՞ որ պոտենցիալ գնորդների և վճառողների սպասումները նույնպես շուկայում ձևավորում են որոշակի միտումներ:
Հատկապես մեր քաղաքացիների ՙգնային՚ սպասումներն ու վաղվա օրվա պատկերացումներն են, որոնք ամենագլխավոր գործոններն են, որոնք այսօր կանխորոշում են անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակը: Եթե վաղվա օրվա նկատմամբ անորոշությունը մեր համաքաղաքացիների մոտ աճի, ինչպես դա գոյություն ուներ 90-ակաների վերջերին, այդ դեպքում կսկսեն երկրից հեռանալ, իրենց բնակարաները վաճառելով ցանկացած, անգամ ամենացածր գներով: Բայց ես, այնուամենայնիվ հույս ունեմ, և ավելի, վստահ եմ, որ մեզ մոտ այդ սցենարը չի կրկնվի:
Իսկ դրա համար այսօր կա՞ն նախադրյալներ…
Այժմ նախադրյալների մասին: Թիվ մեկ նախադրյալը դա երիտասարդ բնակչությանն աշխատանքի տեղավորելն է, հարկավոր է որոշել, թե ակտիվ բնակչության որ մասն ի վիճակի է աշխատանքի տեղավորվել, իսկ որ մասը կհեռանա երկրից: Տնտեսապես ակտիվ բնակչության աշխատանքի տեղավորման վերաբերյալ տվյալներ ես չունեմ, բայց կարող եմ գնահատել երիտասարդության զբաղվածության հետ կապված իրավիճակը, ընդ որում` տպավորությունների հիման վրա: Ըստ իմ տպավորությունների, մեր երիտասարդության մեծամասնությունն այսօր ձգտում է հեռանալ երկրից, որովհետև ի վիճակի չէ գտնել քիչ թե շատ բարձր վարձատրվող աշխատանք: Բայց քիչ չեն նաև այն գործոնները, որոնք մեր երիտասարդությանն ստիպում են հրաժարվել այդ պլաններից` այդ նույն տրանսֆերտները, օտար լեզուներ չիմանալը, բարձր մասնագիտական որակների բացակայությունը և այլն: Չէ՞ որ օտար երկրում առանց բարձր մասնագիտական որակների, հատկապես երիտասարդների համար, դժվար է աշխատանք գտնելը:
Գոյություն ունի ևս մեկ, բոլորիս քաջ հայտնի միտում` մեր շատ հայրենակիցներ, հիմնականում Հայաստանից ժամանած միգրանտները, որոնք ներկայումս մշտապես ապրում են ԱՊՀ երկրներում, գերադասում են աշխատել և իրենց ընտանիքներով ապրել հատկապես Հայաստանում, և միակ բանը, որը նրանց ետ է պահում, դա աշխատանքի շուկայի փոքր լինելն է: Նման հակասական գործոնները բազմաթիվ են, դրանք, ըստ էության, ձևավորում են Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի տրենդը, բայց դա տեղի է ունենում հոգեբանական մակարդակով և չի հանդիսանում զուտ տնտեսական մոտիվացիա:
Ովքե՞ր են այսօր Հայաստանում գնում անշարժ գույք, ի՞նչ կարգի մարդիկ:
Շատ հարուստ մարդկանց գործնականում չենք հանդիպում, քանի որ նրանք, որպես կանոն, իրենք են իրենց համար բնակարան կառուցում: Հիմնականում բնակարաններ են գնում միջին հնարավորոթյուններ ունեցողները, այդ թվում նաև հիփոթեքով: Կան նաև մարդիկ, որոնք իրենց տները վաճառում են նրա համար, որպեսզի գնեն ավելի էժան տներ, իսկ մնացած գումարով իրենց գոյությունը պահպանեն: Դրան էլ գումարենք Սփյուռքը: Ինչպես տեսնում եք, իրավիճակն այնքան էլ պարզ չէ:
Շուկայում գոյություն ունի՞ արդյոք մշտական պահանջարկ:
Մշտական պահանջարկը միշտ էլ գոյություն է ունեցել: Որևէ ռեսուրսներ ունեցողները գերադասում են այդ միջոցները ներդնել անշարժ գույքում, և բնականաբար, ակնկալում են բնակարանների գների նվազում:
Դուք արդեն նշեցիք, որ շինարարական հատվածը լավ թե վատ, բայց գործում է: Ի՞նչ նկատի ունեիք: Ո՞վ և ի՞նչ է այսօր կառուցում:
Հիմնականում նորակառույցները, ընդ որում, ոչ միայն բազմաբնակարան շենքերը, այլ նաև մասնավոր տները և առևտրի տարածքները:
Դեռ անցյալ տարի Դուք նշում էիք առևտրի տարածքների հագեցվածության մասին…
Իրավիճակի չի փոխվել, հագեցվածությունը դեռ գոյություն ունի, որին ավելացել է նաև նորը, բայց արդեն ոչ թե քաղաքի կենտրոնում, այլ ծայրամասերում: Իսկ Երևանում այդ գործընթացը մի փոքր դանդաղել է:
Պրն.Պրիբիլսկի, անշարժ գույքով գործարքներում գրավով գործարքների բաժինը գերազանցում է 13%-ը…
Դա բավականին լուրջ տոկոս է, որը վկայում է հիփոթեքի աճի մասին, ինչը շատ լավ երևույթ է, հատկապես եթե հիշենք Հայաստանում գործող բարձր տոկոսադրույքները: Մեզ մոտ փողերը շատ թանկ են, դրանք մի քանի տարի է, ինչ շարունակում են մնալ ֆանտաստիկ կերպով թանկ, չնայած, որ մրցակցային մթնոլորտում, ըստ տրամաբանության , պետք է իջնեին:
Իսկ ներդրողի համար որքանո՞վ է այդ հատվածը եկամտաբեր:
Ներդրողին մնում է մաքուր եկամտի մոտ 20-30%-ը, հաշվի առնելով բոլոր ծախսերը, այդ թվում նաև երկարաժամկետ վճարները, սկսած միջոցների ներդրումից մինչև արդյունքի ստացումը:
Զրույցը վարեց Էլիտա Բաբայանը
ԱՎԵԼԱՑՆԵԼ ՄԵԿՆԱԲԱՆՈՒԹՅՈՒՆ
Հայկական բանկերը. HSBC բանկի, Արդշինբանկի և պատժամիջոցների նոր միջավայրի պայմաններում բիզնեսի վարման մասին
Telcell-ը դուրս է գալիս ինստիտուցիոնալ զարգացման ուղի
Կառավարությունը հաստատել է Հայաստանի 2024-2040թթ. ժողովրդագրական ռազմավարությունը
«Հայաէրոնավիգացիա» ՓԲԸ-ն նոր գլխավոր տնօրեն ունի
Փորձագետ. Առաջիկա 2-3 տարում Հայաստանում անշարժ գույքի գները կբարձրանան
ՊԵԿ նախկին ղեկավար. Հայաստանում տնտեսությունն ու երկիրը փաստացի մրցում են, թե դրանցից որն ավելի արագ կփլուզվի