Тенденция роста цен на недвижимость и повышение процентных ставок сократит темпы роста ипотечного кредитования

АрмИнфо.Тенденция роста цен на недвижимость и повышение процентных ставок ослабит темпы роста ипотечного кредитования. Такого мнения придерживаются аналитики аффилированного с АрмИнфо национального Рейтингового агентства AmRating, ссылаясь на чрезвычайно высокие темпы роста ипотечного рынка, достигшие 42% год к году.

Согласно данным Финансового Рейтинга Банков Армении на 31.03.2022г, подготовленного ИК АрмИнфо, объем ипотечного кредитования достиг

711.1 млрд драмов ($1.5 млрд), при стагнирующем 0,01%-ом росте общего кредитного портфеля банков с сохранением на уровне 4.3 трлн драмов ($8.9 млрд), что увеличило долю ипотеки в суммарных кредитных вложениях с доковидных 8,5% до нынешних 16,5%.

Однако, ка считают аналитики, уже фиксируемое ускорение роста цен на недвижимость и проявляющееся подорожание драмовых кредитов позволяет предположить, что в текущем году динамика ипотеки несколько ослабнет.

Так, в I квартале 2022г цены на недвижимость в многоквартирных домах Еревана и областей республики выросли соответственно на 12,4% и 15,5% годовых, при повышении процентных ставок по драмовым кредитам с 11,9% до 12,5%, в то время как годом ранее цены на недвижимость были в спаде - на 6% в Ереване и 4,1% в областях, а ставки по кредитам лишь пытались выйти из бокового тренда.

В качестве сравнения отметим, что в сопоставимый период двухлетней давности (2020г к 2019г) рост ипотеки ускорился с 30% до 45%, при замедлении прироста кредитного портфеля с 14% до 22%, после чего в 2021г пошло замедление роста ипотеки до 24% и кредитного портфеля до 8%. В случае с кредитным портфелем ослабление повышательного тренда в 2022 году продолжилось, в то время как ипотека, наоборот, ускорила рост почти до прежнего уровня.

Однако, согласно данным еще и Рэнкинга кредитных компаний Армении на

31.03.2022г, также подготовленного ИК АрмИнфо, суммарный объем ипотечного кредитования всех 17-ти банков и четырех ипотечных компаний - Национальная ипотечная компания (НИК), Доступное жилье молодым (ДЖМ), Первая ипотечная компания (ПИК), Фидес - достиг 935 млрд драмов ($1.9 млрд), увеличившись в годовом разрезе на 28%. Причем, среди ипотечных компаний доминирующую долю охватывают призванные рефинансировать ипотеку НИК и ДЖМ - 12,8% и 9,8% соответственно от совокупного портфеля или 53,4% и 40,8% от суммарного портфеля ипотечных компаний. Но, стоит отметить, что у НИК ипотека вошла в понижательный тренд, а у ДЖМ рост портфеля лишь сдержанно ускорился. В то время как все банки, кроме одного, обеспечили рост ипотечного портфеля, причем большинство из них ощутимо ускорили темпы. Среди банков состав TOP-3 по ипотечным кредитам не изменился - это Америабанк, Ардшинбанк и Конверс Банк - с суммарным охватом около 46% банковского портфеля ипотеки или порядка 34% совокупного портфеля ипотеки (с учетом НИК, ДЖМ, ПИК, Фидес).

Чтобы сохранить высокие темпы роста ипотечных кредитов, сопровождаемых ощутимым годовым повышением цен на рынке недвижимости, в результате комплементарного воздействия которых возможна аккумуляция рисков в ипотечных кредитах, Центробанк Армении для эффективного их устранения задействовал с апреля 2022 года макропруденциальный инструмент LTV (loan-to-value).  Это нормативы 5/1 и 5/2 с максимальным порогом предельного соотношения кредит/стоимость залога в размере 90% для драмовых ссуд и 70% для ссуд в инвалюте.

В международной практике такие макропруденциальные инструменты, как LTV, широко применяются Центральными банками предпочтительно для устранения дисбаланса между ипотечными кредитами и ценовой динамикой на рынке недвижимости, под воздействием чего скапливаются структурные риски.

Центробанк РА на момент внедрения LTV отметил, что на кредитном рынке пока нет реальных предпосылок накопления структурных рисков, и экономика Армении продолжает находится в фазе восстановления финансового цикла. Но вместе с тем посчитал необходимым подчеркнуть, что дальнейшее развитие рынка кредитования может подпасть под влияние высокой неопределенности в связи с текущей напряженной геополитической ситуацией