Անշարժ գույքի գների աճի միտումը եւ տոկոսադրույքների բարձրացումը կկրճատի հիփոթեքային վարկավորման աճի տեմպերը

Արմինֆո.Անշարժ գույքի գների աճի միտումը և տոկոսադրույքների բարձրացումը կթուլացնեն հիփոթեքային վարկավորման աճի տեմպերը։ Այս կարծիքին են ԱրմԻնֆո-ի հետ փոխկապակցված AmRating ազգային վարկանիշային գործակալության վերլուծաբանները՝ վկայակոչելով հիփոթեքային շուկայի աճի չափազանց բարձր տեմպերը, որոնք հասել են տարեկան 42 տոկոսի։

ԱրմԻնֆո-ի պատրաստած Հայաստանի բանկերի ֆինանսական վարկանիշի 31.03.2022 թ. տվյալների համաձայն, հիփոթեքային վարկավորման ծավալը հասել է 711.1 մլրդ դրամի ($1.5 մլրդ), բանկերի ընդհանուր վարկային պորտֆելի 0,01% աճի պայմաններում, պահպանելով 4.3 տրլն դրամի ($8.9 մլրդ) մակարդակում, ինչն ավելացրել է հիփոթեքի մասնաբաժինը ընդհանուր վարկային ներդրումներում' նախաքովիդյան 8,5% - ից մինչեւ ներկայիս 16,5%:

Սակայն, ինչպես կարծում են վերլուծաբանները, անշարժ գույքի գների աճի արդեն արձանագրվող արագացումը եւ դրամային վարկերի դրսեւորվող թանկացումը թույլ է տալիս ենթադրել, որ ընթացիկ տարում հիփոթեքի դինամիկան մի փոքր կթուլանա:

Այսպես, 2022թ. առաջին եռամսյակում Երեւանի եւ մարզերի բազմաբնակարան շենքերում անշարժ գույքի գներն աճել են, համապատասխանաբար, տարեկան  12,4% - ով եւ 15,5% - ով, դրամային վարկերի տոկոսադրույքների 11,9% - ից մինչեւ 12,5% - ով բարձրացման դեպքում, մինչդեռ, մեկ տարի առաջ անշարժ գույքի գները անկում էին ապրում' 6% - ով Երեւանում եւ 4,1% - ով մարզերում, իսկ վարկերի տոկոսադրույքները միայն փորձում էին դուրս գալ կողմնային միտումից:

Որպես համեմատություն նշենք, որ երկամյա վաղեմության համադրելի ժամանակահատվածում (2020թ. 2019թ. համեմատ) հիփոթեքի աճն արագացել է 30% - ից մինչև 45%, վարկային պորտֆելի աճի 14% - ից մինչև 22% դանդաղման դեպքում,  որից հետո 2021թ. դիտվել է հիփոթեքի աճի դանդաղում մինչև 24%, և վարկային պորտֆելի՝ մինչև 8%: Վարկային պորտֆելի դեպքում թուլացման բարձր միտում է 2022 թվին շարունակվել է, իսկ հիփոթեքը, ընդհակառակը, արագացրել է աճը գրեթե նախկին մակարդակի:

Սակայն,  ըստ  Հայաստանի վարկային ընկերությունների ռենքինգի 31.03.2022 թ. տվյալների, որը նույնպես պատրաստել է ԱրմԻնֆո-ն, բոլոր 17 բանկերի եւ չորս հիփոթեքային ընկերությունների՝ Ազգային հիփոթեքային ընկերության, Մատչելի բնակարան երիտասարդներին, Առաջին հիփոթեքային ընկերության, Ֆիդես-ի հիփոթեքային վարկավորման ընդհանուր ծավալը հասել է 935 մլրդ դրամի ($1.9 մլրդ) ' տարեկան կտրվածքով աճելով 28% - ով: Ընդ որում, հիփոթեքային ընկերությունների շրջանում գերիշխող մասնաբաժին ներառում են Ազգային հիփոթեքային ընկերությունը եւ «Մատչելի բնակարան երիտասարդներին» ՀԸ, որոնք կոչված են վերաֆինանսավորելու հիփոթեքը՝ ընդհանուր պորտֆելի, համապատասխանաբար, 12,8% եւ 9,8% կամ հիփոթեքային ընկերությունների ընդհանուր պորտֆելի 53,4% եւ 40,8%: Սակայն,  հարկ է նշել, որ Ազգային հիփոթեքային ընկերության հիփոթեքը մտել է վայրընթաց միտում, իսկ «Մատչելի բնակարան երիտասարդներին» ՀԸ պորտֆելի աճը միայն զուսպ արագացել է։ Մինչդեռ, բոլոր բանկերը, բացի մեկից, ապահովել են հիփոթեքային պորտֆելի աճ, ընդ որում, նրանց մեծ մասը զգալիորեն արագացրել են տեմպերը։ Բանկերի թվում հիփոթեքային վարկերի գծով TOP-3-ի կազմը չի փոխվել. Ամերիաբանկ, Արդշինբանկ եւ Կոնվերս Բանկը՝ հիփոթեքի բանկային պորտֆելի մոտ 46% հանրագումարային ընդգրկմամբ կամ հիփոթեքի ընդհանուր պորտֆելի մոտ 34% - ի չափով:

Անշարժ գույքի շուկայում գների զգալի տարեկան բարձրացմամբ ուղեկցվող հիփոթեքային վարկերի աճի բարձր տեմպերը պահպանելու համար, որոնց կոմպլեմենտար ազդեցության արդյունքում հնարավոր է հիփոթեքային վարկերում ռիսկերի կուտակում, Հայաստանի Կենտրոնական բանկը դրանց արդյունավետ վերացման համար 2022 թվականի ապրիլից գործարկել է LTV (loan-to-value) մակրոպրուդենցիալ գործիքը: Դրանք 5/1 եւ 5/2 նորմատիվներն են՝ գրավի վարկ/արժեք  հարաբերակցության առավելագույն սահմանաչափով՝ 90% դրամային վարկերի եւ 70%  արտարժույթով վարկերի համար:

Միջազգային պրակտիկայում այնպիսի մակրոպրուդենցիալ գործիքներ, ինչպիսիք են LTV-ն, լայնորեն կիրառվում են կենտրոնական բանկերի կողմից՝ նախընտրելի է հիփոթեքային վարկերի և անշարժ գույքի շուկայում գնային դինամիկայի միջև անհավասարակշռությունը վերացնելու համար, որի ազդեցության տակ կուտակվում են կառուցվածքային ռիսկեր:

ՀՀ կենտրոնական բանկը LTV-ի ներդրման պահին նշել է, որ վարկային շուկայում դեռեւս չկան կառուցվածքային ռիսկերի կուտակման իրական նախադրյալներ, եւ Հայաստանի տնտեսությունը շարունակում է գտնվել ֆինանսական ցիկլի վերականգնման փուլում: Բայց դրա հետ մեկտեղ անհրաժեշտ է համարել ընդգծել, որ վարկավորման շուկայի հետագա զարգացումը կարող է ընկնել բարձր անորոշության ազդեցության տակ՝ կապված ընթացիկ լարված աշխարհաքաղաքական իրավիճակի հետ: