Արմինֆո. Modex խորհրդատվական ընկերության տնօրեն Հայկազ Ֆանյանը զգուշացնում է Հայաստանում "հարավկորեական սցենարի" կրկնության վտանգի մասին եւ իշխանություններին հորդորում է զսպել անշարժ գույքի շուկայի «փուչիկի» ուռճացումը:
«Մի քանի օր առաջ The Economist-ը հրապարակել էր հոդված "South Korea’s housing crunch offers a warning for other countries" վերնագրով Հրվ․ Կորեայի անշարժ գույքի շուկայի ճգնաժամի վերաբերյալ։ Ուրեմն, 2022թ-ի դեկտեմբերին նախորդ ամսվա նկատմամբ գները նվազել են 2%-ով, իսկ 2021թ-ի հոկտեմբերի (երբ պիկ էր) համեմատ անկումը եղել է 24%:
Երկու հանգամանք կար, որ ինձ մոտ տպավորություն ստեղծեց, թե այս հոդվածը Հայաստանի հետպատերազմյան (ռուս-ուկրաինական) իրավիճակի նկարագրությունն է՝
1. Կորեայում 2022թ-ի 4-րդ եռամսյակում մասնավոր հատվածի վերջնական սպառումը նվազել է 0.4%-ով, իսկ արտահանումը 2023թ-ի հունվարը 2022թ-ի հունվարի համեմատ նվազել 17%-ով։ Սա այն է ինչ մեզ սպասվում է ռուս-ուկրաինական պատերազմի ավարտից հետո։
2. Տնային տնտեսությունները պարտքերով/վարկերով գերծանրաբեռնված են, պարտքերը գերազանցում են տարեկան տնօրինվող եկամուտը ավելի քան երկու անգամ։ Մեր տնտեսությունը գնում է այս ուղղությամբ արագ աճող հիփոթեքային վարկերի պորտֆելի արդյունքում։
Ի տարբերություն Կորեայի, որտեղ Կորեայի բանկը դեռևս 2021թ-ի օգոստոսից բարձրացնելով վերաֆինասավորման տոկոսադրույքը փորձել է տնտեսության գերտաքացումը և գնաճը զսպել (այդ թվում, անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը), տվյալ գործիքը Հայաստանի անշարժ գույքի առաջնային շուկայի պահանջարկի վրա խիստ սահմանափակ ազդեցություն ունի, քանի որ շատ դեպքերում պետությունն է վարկի տոկոսի փաստացի վճարողը։ Այսինքն եթե հիփոթեքային վարկի տոկոսը բարձրանում է, ավելի շատ եկամտային հարկի հետվերադարձ է կատարվում պետբյուջեից, եթե իհարկե վարկառուների եկամտային հարկը թույլ է տալիս։
Այլ երկրների փորձը հուշում է, որ մեր կառավարությունը և ԿԲ-ն պետք է ավելի շրջահայաց լինեն և տարբեր գործիքներով զսպեն անշարժ գույքի շուկայի «փուչիկի» ուռճացումը», - գրել է Ֆանյանը՝ «Ֆեյսբուքի» իր էջում։
Հիշեցնենք, որ 2022 թվականին Հայաստանում տնտեսական ակտիվությունը, նախնական տվյալներով, կազմել է 14,2 տոկոս։ Աճի լոկոմոտիվները եղել են ինչպես առևտուրը և ծառայությունների ոլորտը (համապատասխանաբար՝ 17% և 28,2%), այնպես էլ շինարարությունը (12,5% - ով) ՝ հիմնականում առաջնային շուկայում հիփոթեքի եկամտահարկի վերադարձման ծրագրի հաշվին, որն առայժմ գործում է ։
Նշենք, որ կորեական անշարժ գույքի շուկան բնութագրվում է վարձակալության յուրօրինակ համակարգով՝ չոնսե: Այն, ինչպես գրում է ASIA Business Blog-ը, կայանում է նրանում, որ վարձակալը խոշոր գումար է վճարում անշարժ գույքի սեփականատիրոջը՝ որպես ավանդ վարձակալության ամբողջ ժամանակահատվածի համար, որը, որպես կանոն, տևում է 2 տարի։ Այդ ավանդի չափը սովորաբար տատանվում է տան արժեքի 50%-80%-ի սահմաններում, ողջ գումարը ամբողջությամբ վերադարձվում է վարձակալին վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո 2 տարի անց, և վարձակալը ոչինչ չի վճարում որպես սովորական վարձավճար: Հենց չոնսեի համակարգն է դարձել անշարժ գույքի գների բարձրացման պատճառ։ Այս պահին չոնսե համակարգը կազմում է Սեուլում բնակարանների վարձակալության բոլոր պայմանագրերի շուրջ 62%-ը: Ընդ որում, շատ կորեացիներ վարկեր են վերցնում բանկերից, քանի որ չունեն սեփական միջոցներ չոնսեի ողջ գումարը վճարելու համար։
Չնայած այն հանգամանքին, որ նման համակարգն ինքնին արդյունավետ է, փորձագետների կարծիքով, կան որոշակի ռիսկեր։ Անշարժ գույքի շուկան, որտեղ գերակշռում է չոնսե վարձակալությունը, անխուսափելիորեն կենթարկվի գների բարձրացման վերաներդրման՝ «միջանկյալ ներդրումների» (gap investment) կրկնվող սխեմաների պատճառով: Շատ տանտերեր, գնելով անշարժ գույք, անմիջապես գտնում են վարձակալի, որը վճարում է ավանդ, եւ, արդյունքում, վճարում տարածքի արժեքի ընդամենը մոտ 30-40%: Վարձակալության ժամկետը լրանալուց հետո տարածքը վաճառվում է արդեն ավելի բարձր գնով, քանի որ 2 տարվա ընթացքում շուկայում գները բարձրանում են, և այդպիսով եկամուտ են ստանում։ Ընդ որում, տանտերը վարձակալի ավանդը ներդնում է նոր անշարժ գույքի մեջ: Հատկապես ձեռներեց տանտերերը գործնականում կիրառում են "միջանկյալ ներդրումները" միանգամից մի քանի բնակարաններով կամ տներով: Գների անկման դեպքում տանտիրոջ սնանկացումը կարող է հանգեցնել վճարված բոլոր ավանդների կորստի: Իհարկե, վարձակալը կարող է եւ հաջողակ լինել. պայմանագրի վերսկսման դեպքում նա կստանա ավանդների տարբերությունը, բայց, համապատասխանաբար, գների բարձրացման դեպքում տարբերությունը պետք է վճարել վարձակալին:
Հաճախ խոշոր ավանդ ներդնելու համար վարձակալները վարկ են վերցնում լողացող տոկոսադրույքով, որի աճը նույնպես ստեղծում է անկայուն ֆինանսական դիրք վարձակալների համար։ Ռիսկը ծագում է նաև այն բանի արդյունքում, որ տանտերերը, իրենց հերթին, կարող են անշարժ գույքի հիփոթեք վերցնել: Այսպիսով, ողջ համակարգը ներքին խթան ունի, որպեսզի անշարժ գույքի գները անընդհատ բարձրանան։
