Реформы в сфере управления многоквартирными домами - правительство отказывается от логики советских времен

АрмИнфо. Власти Армении реформируют институт управления многоквартирными домами и задумываются о передаче данных полномочий внешнему управляющему (аутсорсеру). Параллельно, для защиты интересов жильцов уточняются права и обязанности застройщика и собственников жилья. Об этом рассказала АрмИнфо начальник отдела управления жилищным фондом и коммунальными инфраструктурами Комитета градостроительства РА Таня Арзуманян.

Она считает, что практика управления многоквартирными домами (МКД) - сложный и ответственный процесс, поскольку связан не только со сложной городской инфраструктурой, но и с вопросами жизни и безопасности проживающих в них людей.

Между тем, два основных законодательных акта, регулирующих отношения в этой сфере - Закон РА <Об управлении многоквартирным домом>, и <О кондоминиуме>, были приняты более чем 20 лет назад и уже давно не соответствуют сложившимся реалиям. Более того, замечает Арзуманян, даже тогда эти документы так и не стали базой для регулирования сферы и формирования реальных инструментов управления многоквартирными домами.

Работы в данном направлении больше носили инерционный характер и осуществлялись в рамках логики советских времен. В результате, с течением времени, кризис управления общей долевой собственностью усугубился, что в том числе привело к ухудшению состояния многоквартирных домов.

В настоящее время, сохранение и обслуживание всего многоквартирного фонда республики, а это около 19 тысяч зданий, осуществляется через органы управления, которые должны избираться собственниками. На сегодня только 40% многоквартирных домов имеют выборный орган управления, а остальные 60 % - нет.

В рамках этих реформ, с целью повышения прозрачности работы управляющих многоквартирными домами, было принято решение перейти на безналичный способ оплаты обязательных платежей, взимаемых с собственников жилья.  Положения, связанные с безналичными расчетами со стороны собственников и открытием для этой цели отдельного банковского счета (иначе грозит административная ответственность), были закреплены еще в 2020 году изменениями и дополнениями к законам РА <Об управлении многоквартирными домами> и <О кондоминиумах>.

В течение текущего года в целях содействия эффективному управлению многоквартирными домами было предложено внедрение института профессиональных управленцев, установлены профессиональные квалификационные требования к ним.

Согласно установленным требованиям, управляющие зданиями должны иметь среднее профессиональное или высшее образование, а также юридические, технические, административные и финансовые компетенции. Действующим управленцам в течение двух лет будет предоставлена возможность переподготовки по указанным четырем направлениям. Полномочия управленцев, не прошедших квалификационные курсы или их проваливших, будут приостановлены, уточняет Арзуманян.

Решение вступит в силу 1 июля 2025 года, после чего начнутся программы повышения квалификации. Последние будут организованы Комитетом по градостроительству в соответствии с Законом об образовании через вузы и другие организации. Подать заявку на обучение могут как действующие управляющие, так и те, кто собирается заняться данной деятельностью.

Реформы по линии института управленцев этим не ограничатся - в будущем, в частности, предполагается полный пересмотр организационно-правовой формы их деятельности. Возможно, данная функция будет делегирована частнику - на аутсорсинг. Ожидается, что это повысит качество услуг, предоставляемых собственникам помещений в МКД.

Вместе с тем, поскольку в уполномоченном органе посчитали, что основным пробелом действующего закона, как и управления многоквартирными домами, является неопределенность в распределении ролей, Комитет градостроительства Армении инициировал уточнения функционала уполномоченных органов - как самого Комитета, так и областных администраций, органов местного самоуправления, управляющих многоквартирными домами, а также застройщиков.

В целях защиты интересов собственников помещений в МКД также надо было уточнить права и обязанности застройщика и будущего владельца жилья.  <Основная часть жилфонда Армении была сформирована в советский период, когда собственник жилья вступал в свои права только после сдачи дома в эксплуатацию. В последние годы, однако, ситуация кардинально изменилась.  Владельцы домов приобретают права с момента строительства здания и покупки квартиры. В рамках законодательных реформ было сказано, что застройщик обязан осуществлять управление от имени собственника жилья до окончательного определения собственников квартир и формирования органа управления домом. На практике нередки случаи, когда недобросовестный застройщик после завершения строительства и до формирования собственниками органа управления МКД, оставляют здание на произвол судьбы>, - поясняет представитель Комитета.

Помимо этого, застройщика обязали передать всю документацию по дому будущему органу управления. В частности, информацию о сетевой инфраструктуре здания - где проходят кабельные линии, каково состояние подвала, крыши и т.д., чтобы, к примеру, в будущем избежать ситуации, когда <кто-то у себя забил гвоздь не там, а света лишилось все здание>.

Законодатель ограничил также права застройщика на отчуждение ряда территорий в строящемся здании без согласия собственников жилья.  <Стоимость будущей квартиры формируется из различных факторов, в том числе из структуры данного здания, ее инфраструктур. Но бывают ситуации, когда застройщик, обремененный правами еще до сдачи дома в эксплуатацию, отчуждает часть общей долевой собственности, как обособленное имущество.  Таким образом явно нарушаются права будущего собственника>, - поясняет Арзуманян.

В связи с этим было уточнено, что отчуждению подлежат участки, к примеру, напротив дома, только после получения согласия лиц, имеющих право собственности в данном здании. Кроме этого, был введен полный запрет на продажу территории, участка, где располагается инфраструктура и строения, обеспечивающие сохранность и обслуживание всего здания.