Բարեփոխումներ բազմաբնակարան շենքերի կառավարման ոլորտում. կառավարությունը հրաժարվում է խորհրդային ժամանակների տրամաբանությունից

Արմինֆո. Հայաստանի իշխանությունները բարեփոխում են բազմաբնակարան շենքերի կառավարման ինստիտուտը և մտածում այդ լիազորություններն արտաքին կառավարչին (աութսորսերին) փոխանցելու մասին։ Զուգահեռաբար, բնակիչների շահերը պաշտպանելու համար հստակեցվում են կառուցապատողի և բնակարանների սեփականատերերի իրավունքներն ու պարտականությունները: Այդ մասին ԱրմԻնֆո-ին պատմել է ՀՀ քաղաքաշինության կոմիտեի բնակարանային ֆոնդի և կոմունալ ենթակառուցվածքների կառավարման բաժնի պետ Տանյա Արզումանյանը:

Նա կարծում է, որ բազմաբնակարան շենքերի կառավարման պրակտիկան բարդ և պատասխանատու գործընթաց է, քանի որ այն կապված է ոչ միայն բարդ քաղաքային ենթակառուցվածքի, այլև դրանցում ապրող մարդկանց կյանքի և անվտանգության հարցերի հետ:

Մինչդեռ այս ոլորտում հարաբերությունները կարգավորող երկու հիմնական օրենսդրական ակտերը ՝ "Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին" ՀՀ օրենքը և "Համատիրության մասին" ՀՀ օրենքը, ընդունվել են ավելի քան 20 տարի առաջ և վաղուց չեն համապատասխանում ստեղծված իրողություններին: Ավելին, ինչպես նշում է Արզումանյանը, նույնիսկ այն ժամանակ այդ փաստաթղթերն այդպես էլ հիմք չդարձան ոլորտի կարգավորման և բազմաբնակարան շենքերի կառավարման իրական գործիքների ձևավորման համար:

Այդ ուղղությամբ աշխատանքներն ավելի շատ իներցիոն բնույթ էին կրում և իրականացվում էին խորհրդային ժամանակների տրամաբանության շրջանակներում։ Արդյունքում՝ ժամանակի ընթացքում ընդհանուր բաժնեմասային սեփականության կառավարման ճգնաժամը խորացել է, ինչն էլ հանգեցրել է նաեւ բազմաբնակարան շենքերի վիճակի վատթարացման:

Ներկայումս հանրապետության ողջ բազմաբնակարան ֆոնդի պահպանումն ու սպասարկումը, որը կազմում է շուրջ 19 հազար շենք, իրականացվում է կառավարման մարմինների միջոցով, որոնք պետք է ընտրվեն սեփականատերերի կողմից: Այսօրվա դրությամբ բազմաբնակարան շենքերի ընդամենը 40%-ն ունի ընտրովի կառավարման մարմին, իսկ մնացած 60%-ը՝ ոչ։

Այդ բարեփոխումների շրջանակում բազմաբնակարան շենքերի կառավարիչների աշխատանքի թափանցիկությունը բարձրացնելու նպատակով որոշում է կայացվել անցնել բնակարանատերերից գանձվող պարտադիր վճարների անկանխիկ վճարման եղանակի: Սեփականատերերի կողմից անկանխիկ վճարումների և այդ նպատակով առանձին բանկային հաշվի բացման հետ կապված դրույթները (այլապես սպառնում է վարչական պատասխանատվություն) ամրագրվել են դեռևս 2020 թվականին "Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասին" և "Համատիրությունների մասին" ՀՀ օրենքներում կատարված փոփոխություններով և լրացումներով։

Ընթացիկ տարում բազմաբնակարան շենքերի արդյունավետ կառավարմանն աջակցելու նպատակով առաջարկվել է ներդնել պրոֆեսիոնալ կառավարիչների ինստիտուտ, սահմանվել են դրանց նկատմամբ մասնագիտական որակավորման պահանջները:

Ըստ սահմանված պահանջների՝ շենքերի կառավարիչները պետք է ունենան միջին մասնագիտական կամ բարձրագույն կրթություն, ինչպես նաև իրավաբանական, տեխնիկական, վարչական և ֆինանսական իրավասություններ: Գործող կառավարիչներին երկու տարվա ընթացքում հնարավորություն կընձեռվի վերապատրաստվել նշված չորս ուղղություններով: Որակավորման դասընթացներ չանցած կամ դրանք ձախողած կառավարիչների լիազորությունները կդադարեցվեն, պարզաբանում է Արզումանյանը։

Որոշումն ուժի մեջ կմտնի 2025 թվականի հուլիսի 1-ից, որից հետո կսկսվեն ոակավորման բարձրացման ծրագրերը: Վերջիններս կկազմակերպվեն Քաղաքաշինության կոմիտեի կողմից, Կրթության մասին օրենքին համապատասխան ՝ բուհերի և այլ կազմակերպությունների միջոցով: Վերապատրաստման համար կարող են դիմել ինչպես գործող կառավարիչները, այնպես էլ նրանք, ովքեր պատրաստվում են զբաղվել տվյալ գործունեությամբ:

Կառավարիչների ինստիտուտի գծով բարեփոխումները սրանով չեն սահմանափակվի. ապագայում, մասնավորապես, նախատեսվում է նրանց գործունեության կազմակերպական-իրավական ձևի ամբողջական վերանայում: Հնարավոր է, տվյալ ֆունկցիան կարող է պատվիրակվել մասնավորին – աութսորսինգով: Ակնկալվում է, որ դա կբարձրացնի բազմաբնական շենքերի բնակարանների սեփականատերերին մատուցվող ծառայությունների որակը:

Միաժամանակ, քանի որ լիազոր մարմնում համարել են, որ գործող օրենքի, ինչպես նաեւ բազմաբնակարան շենքերի կառավարման հիմնական բացը դերերի բաշխման անորոշությունն է, Հայաստանի քաղաքաշինության կոմիտեն նախաձեռնել է լիազոր մարմինների՝ ինչպես կոմիտեի, այնպես էլ մարզպետարանների, տեղական ինքնակառավարման մարմինների, բազմաբնակարան շենքերի կառավարիչների, ինչպես նաեւ կառուցապատողների գործառույթների հստակեցում:

Բազմաբնակարան շենքերի տարածքների սեփականատերերի շահերը պաշտպանելու համար անհրաժեշտ էր նաև հստակեցնել կառուցապատողի և ապագա սեփականատիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները: <Հայաստանի բնակֆոնդի հիմնական մասը ձևավորվել է խորհրդային շրջանում, երբ բնակարանի սեփականատերն իր իրավունքներն ստանձնում էր  միայն շենքը շահագործման հանձնելուց հետո: Վերջին տարիներին, սակայն, իրավիճակը կտրուկ փոխվել է։ Տների սեփականատերերը իրավունքներ են ձեռք բերում շենքի կառուցման և բնակարան գնելու պահից: Օրենսդրական բարեփոխումների շրջանակում ասվել է, որ կառուցապատողը պարտավոր է բնակարանի սեփականատիրոջ անունից իրականացնել կառավարում մինչև բնակարանների սեփականատերերի վերջնական որոշումը և շենքի կառավարման մարմնի ձևավորումը: Գործնականում, հաճախակի են լինում դեպքեր, երբ անբարեխիղճ կառուցապատողը շինարարության ավարտից հետո և մինչև սեփականատերերի կողմից բազմաբնակարան շենքի կառավարման մարմնի ձևավորումը շենքը թողնում է ճակատագրի քմահաճույքին>, - բացատրում է կոմիտեի ներկայացուցիչը։

Բացի այդ, կառուցապատողին պարտավորեցրել են շենքի վերաբերյալ բոլոր փաստաթղթերը փոխանցել ապագա կառավարման մարմնին։ Մասնավորապես, տեղեկատվություն շենքի ցանցային ենթակառուցվածքի մասին. որտեղով են անցնում մալուխային գծերը, ինչպիսին է նկուղի, տանիքի վիճակը և այլն, որպեսզի, օրինակ, ապագայում խուսափենք այն իրավիճակից, երբ "ինչ-որ մեկն իր մոտ մեխը խփեց ոչ այնտեղ, իսկ ողջ շենքը զրկվեց լույսից"։

Օրենսդիրը սահմանափակել է նաև կառուցապատողի՝ կառուցվող շենքում մի շարք տարածքներ առանց բնակարանների սեփականատերերի համաձայնության օտարելու իրավունքները: <Ապագա բնակարանի արժեքը ձևավորվում է տարբեր գործոններից, այդ թվում ՝ տվյալ շենքի կառուցվածքից, դրա ենթակառուցվածքներից: Բայց լինում են իրավիճակներ, երբ կառուցապատողը, նույնիսկ տունը շահագործման հանձնելուց առաջ իրավունքներով ծանրաբեռնված, օտարում է ընդհանուր բաժնեմասային սեփականության մի մասը ՝ որպես առանձին գույք ։ Այսպիսով ակնհայտորեն խախտվում են ապագա սեփականատիրոջ իրավունքները", - պարզաբանում է Արզումանյանը։

Այս կապակցությամբ հստակեցվել է, որ օտարման ենթակա են, օրինակ, տան դիմացի հողամասերը, միայն տվյալ շենքում սեփականության իրավունք ունեցող անձանց համաձայնությունը ստանալուց հետո: Բացի այդ, լիակատար արգելք է սահմանվել այն տարածքի, հողամասի վաճառքի նկատմամբ, որտեղ գտնվում են ողջ շենքի անվտանգությունն ու սպասարկումն ապահովող ենթակառուցվածքներն ու շինությունները։