Փորձագետ. Հայաստանում անշարժ գույքի գները 2025 թվականին կպահպանվեն, բայց ավելի ակտիվ կդառնա երկրորդային շուկան

Արմինֆո. 2024 թվականի արդյունքներով անշարժ գույքի երկրորդային շուկան ավելի պասիվ է եղել՝ ինչպես գործարքների առումով, այնպես էլ արժեքային արտահայտությամբ՝ եթե համեմատենք 2022 և 2023 թվականների հետ։ Այդ մասին ԱրմԻնֆո-ի թղթակցի հետ զրույցում նշել է Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի հիմնադիր անդամ, "Կոլիբրի" անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Ռուստամ Գրիգորյանը: Միաժամանակ, նա նշել է, որ Երևանի առաջնային շուկան 2024 թվականին պահպանել է իր տեմպերը հիփոթեքային վարկերի եկամտահարկի վերադարձի մեխանիզմի շնորհիվ։ Ընթացիկ տարվանից վերջինս հասանելի կլինի միայն մարզերում։

"Մայրաքաղաքում այդ մեխանիզմի չեղարկումից հետո, հաշվի առնելով նախորդ ակտիվությունն ու ընդգրկումը, 2025 թվականին Երևանի առաջնային շուկայում պահանջարկը կնվազի, բայց կակտիվանա մայրաքաղաքին հարակից մարզերում՝ Արմավիրում, Արագածոտնում, Կոտայքում և այլն", - ասել է նա:

Ընդ որում, գները, Գրիգորյանի կարծիքով, կպահպանվեն նախկին մակարդակում։ Նա նշել է, որ դա պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ կառուցապատողներն իրականացրել են իրենց ռազմավարական փոփոխությունները և արդեն լավ հասկանում են շուկայի իրավիճակը:

Երկրորդային շուկան 2025 թվականին, ինչպես նշել է փորձագետը, կդառնա ավելի կանոնակարգված։ Անշարժ գույքի իրական գները ոչ թե կնվազեն, այլ կպահպանվեն ներկայիս մակարդակում։ "Սակայն շուկան կկարգավորվի այն տեսանկյունից, որ ավելի հասկանալի կլինի գնորդի եւ վաճառողի համար", - ասել է Գրիգորյանը:

Նա պարզաբանել է, որ "իրական գներ" ասելով նկատի ունի այն գները, որոնցով կատարվում է վաճառքը, այլ ոչ թե այն գները, որոնցով անշարժ գույքը վաճառքի է հանվում: "Բայց մեզ մոտ Հայաստանում խնդիրն այն է, որ գնագոյացումը տեղի է ունենում ոչ թե վաճառվող անշարժ գույքի արժեքի հիման վրա, այլ հայտարարված գնի հիման վրա։ Այդ խնդիրը մենք մտադիր ենք լուծել ։ Քանի որ հանրության շրջանում ուղենիշը հայտարարված գներն են։ Եվ երբ հարց է առաջանում, թե արդյոք անշարժ գույքի գները նվազում են, ապա, հենվելով հայտարարված գների վրա, մենք ասում ենք, որ նվազում են, բայց իրականում արժեքի նվազում չկա>, - նշել է անշարժ գույքի գործակալության ղեկավարը։

Ընդ որում, նա դժգոհել է, որ Կադաստրը խեղաթյուրված պատկեր է ներկայացնում անշարժ գույքի շուկայում, երբ ասում է, որ գները կամ գործարքներն աճում են: Որպես օրինակ նա մատնանշել է վերջին հաշվետու ժամանակահատվածում գործարքների աննախադեպ աճը Մալաթիա-Սեբաստիա վարչական շրջանում։ Մասնավորապես, Անշարժ գույքի կադաստրը ներկայացրել է բազմակի աճ, երբ իրականում խոսքը գնում էր 3 տարի առաջ կնքված, բայց միայն հաշվետու ժամանակահատվածում գրանցված գործարքների մասին։ <Եվ, արդյունքում, նայելով վիճակագրությանը, ասում են, որ և գները բարձրանում են, և գործարքներն են աճում: Մարդիկ էլ, տեսնելով նման աճ, դժգոհում են, թե ինչու իրենք պետք է իջեցնեն անշարժ գույքի գները վաճառքի ժամանակ, երբ կա մեծ պահանջարկ: Այսինքն, մենք ունենք Անշարժ գույքի կադաստրի վիճակագրական տվյալների հստակ ցուցանիշների տրամադրման խնդիր", - նշել է նա։

Մինչդեռ, նշենք, որ Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տվյալների համաձայն, Երևանի բազմաբնակարան շենքերում անշարժ գույքի միջին շուկայական արժեքը 2024 թվականին աճել է 8,8% - ով ՝ կազմելով 426.8 հազ.դրամ/1քմ:

Ավանդաբար, Երևանում բնակարանների ամենաբարձր գները պահպանում է Կենտրոն համայնքը՝ միջինը 905.6 հազ. դրամ/1քմ (տարեկան աճը ՝ 8.1%): Հաջորդը Արաբկիրն է՝ 637.3 հազ.դրամ/1քմ արժեքով (տարեկան աճը ՝ 8.4%), և առաջատար եռյակը եզրափակում է Դավիթաշենը՝ 476.7 հազ. դրամ/1քմ արժեքով (տարեկան աճը ՝ 11.3%):

Մայրաքաղաքում բնակարանների ամենացածր գները պահպանվում են Նուբարաշեն համայնքում, որտեղ բնակարանի քառակուսի մետրը կազմել է միջինը 229.9 հազ.դրամ/1քմ՝ տարեկան աճը  7.3%:

Երևանում անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքները մեկ տարվա ընթացքում աճել են 32,1% - ով ' հասնելով 17 853-ի (մայրաքաղաքում կատվարած գործարքների ընդհանուր թվի 25,9%): Ընդ որում, մայրաքաղաքում գործարքների առյուծի բաժինը պատկանում է բնակարաններին (61,2 տոկոս կամ 10 940 գործարք)՝ տարեկան 35,5 տոկոս աճով։ Դրան հաջորդում են ավտոտնակներին առնչվող գործարքները, որոնք տարվա ընթացքում աճել են 2 անգամ՝ կազմելով 3 476 (19,4%): Ընդ որում, նվազում է գրանցվել առանձնատներին առնչվող գործարքների մասով՝ 10,8 տոկոսով՝ մինչեւ 1313-ի (7,3 տոկոս)։ Հանրային նշանակության անշարժ գույքին առնչվող գործարքները մեկ տարվա ընթացքում աճել են 8,6%-ով՝ մինչեւ 1048 (5,8%), իսկ արտադրականինը՝ 29% - ով , մինչեւ 178 (0,9%): Երևանում տարվա արդյունքներով անկում է գրանցվել նաև հողի առքուվաճառքի գործարքների մասով ՝ 21,8% - ով, մինչև 898 (5%):

Կադաստրային տվյալների համաձայն, մայրաքաղաքում անշարժ գույքի վարձակալության գործարքներին բաժին է ընկնում 10,8% կամ 7 442 գործարք, ինչը 8% - ով բարձր է մեկ տարվա վաղեմության ցուցանիշից:

Երեւանում վարձակալության գործարքների առյուծի բաժինը պատկանում է հասարակական նշանակության շենքերին (69,3% կամ 5156 գործարք), որոնք տարեկան կտրվածքով աճել են 6,9% - ով, որոնց մեծ տարբերությամբ հաջորդում են հողամասերը՝ 11,8% կամ 881 գործարք (տարեկան աճը ՝ 5,3%), արտադրական նշանակության շենքերը՝ 8,7% կամ 648 գործարք (տարեկան աճը ՝ 18,9%), բնակարաններին առնչվող գործարքները՝ 6,2% կամ 462 (տարեկան անկումը ՝ 32,4%), առանձնատներին առնչվող գործարքները՝ 2,5% կամ 188 գործարք (տարեկան 0,5% աճ), և ավտոտնակներին առնչվող գործարքները՝ 1,4% կամ 107 գործարք (տարեկան 32,1% աճ):

Ընդհանուր առմամբ, 2024 թվականին Հայաստանում կատարվել է անշարժ գույքին առնչվող 247 916 գործարք, ինչը 12,9% - ով գերազանցել է նախորդ տարվա ցուցանիշը: Դրանցից 57 796 - ը առքուվաճառքի գործարքներն են (տարեկան աճը ՝ 15,5%), և 12 529-ը՝ անշարժ գույքի վարձակալության գործարքներ (տարեկան աճը ՝ 5%)։

Հայաստանի մարզերում անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքները 2024 թվականին աճել են 9,3% - ով՝ մինչեւ 39 943-ի, որոնցից 62,3% - ը կամ 24 899-ը 10 821.65 հա հողատարածքի առքուվաճառքի գործարքներ են (տարեկան աճը ՝ 13,7%): Ընդ որում, հողին առնչվող գործարքների 46,7% - ը բաժին է ընկնում 9 442.12 հա ընդհանուր մակերեսով գյուղատնտեսական նշանակության հողերին (տարեկան 2,1% աճով):

Դրան հաջորդում են առանձնատների առքուվաճառքի գործարքները՝ 6 108 (տարեկան անկումը ՝ 5,1 տոկոս), բնակարաններինը՝ 4 710 (տարեկան անկումը ՝ 8,5 տոկոս), ավտոտնակներինը՝ 2 417 (տարեկան աճը ՝ 62,7 տոկոս), հասարակական նշանակության շենքերինը՝ 1 311 (տարեկան աճը ՝ 16 տոկոս), եւ արտադրական նշանակության շենքերինը՝ 498 (տարեկան աճը ՝ 11,7 տոկոս):

Հիշեցնենք, որ Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիան ստեղծվել է 2024 թվականին՝ նպատակ ունենալով պետության հետ ստեղծել միասնական ճակատ անշարժ գույքի շուկայում, բարձրացնել շուկայի մասնագետների որակավորումն ու նրանց կողմից մատուցվող ծառայությունների որակը, տեղական անշարժ գույքի շուկան համապատասխանեցնել միջազգային չափանիշներին ՝ օտարերկրյա ներդրողների համար դրա գրավչությունը բարձրացնելու նպատակով ։